Công thức tạo lợi nhuận từ thuê và cho thuê-[Khóa học: Đỉnh Cao Kiếm Tiền Từ Bất Động Sản Thuê Và Cho Thuê] - Phần 7

Ví dụ như tôi có mức vốn là 100 triệu và tôi muốn lợi nhuận của tôi hàng tháng trên doanh thu là 30% tôi sẽ có một công thức:

Khi đi tìm nhà thì tiền thuê nhà hàng tháng không được vượt quá 1/8 vốn đầu tư của chúng ta. Ví dụ như vốn đầu tư của các bạn 100 triệu các bạn chia ra làm 8 phần, trong đó  tiền thuê nhà của bạn chỉ được chiếm 1/8 vốn đầu tư thôi. Nghĩa là ở khoảng đâu đó là 12 triệu rưỡi. Nếu chúng ta muốn đầu tư trong khi vốn có 100 triệu thì tiền nhà mà tối đa chúng ta có thể trả là khoảng 12,5 triệu.

Vì sao tiền thuê nhà chỉ được bằng 1/8 vốn đầu tư? vì khi mà tiền thuê nhà sử dụng 1/8 thì 7 phần còn sẽ dùng để đặt cọc với chủ nhà, vì thông thường khi chúng ta đi thuê chủ nhà sẽ yêu cầu chúng ta phải đặt cọc trong khoảng từ 2-3 tháng

Thứ hai nữa là chúng ta sẽ dùng vốn đầu tư để cải tạo bất động sản ta, trang bị các trang thiết bị cần thiết. Tiếp theo là phần tiền quảng cáo, tiếp thị marketing giúp mọi biết rằng chúng ta đang có phòng cho thuê, 

Tiếp theo tiền sẽ để dành cho phần quản lý dịch vụ nếu trong trường hợp các bạn không tự tay làm, số tiền này sẽ để thuê các dịch vụ như bảo vệ, chi phí cho lao công vệ sinh hàng tháng, dọn dẹp phòng cho khách, giặt rũ, chi phí rác và các chi phí khác liên quan.

Ví dụ chúng ta chia cho 8 thì thì mỗi tháng là 12.5 triệu như vậy là chúng ta đã xác định được một biến số là tiền nhà là 12.5 triệu với khoản vốn đầu tư là 100 triệu rồi.

Cách xác định doanh thu mỗi tháng là bao nhiêu?

Tiếp theo là bạn cũng đang cần xác định mỗi tháng là bao nhiêu, ví dụ như lợi nhuận của tôi tôi muốn xác định là mỗi tháng là 30% và để đáp ứng nhu cầu của chúng ta sẽ cần phải thỏa mãn 2 biến.

Đầu tiên là phòng, nếu chúng ta cũng phải chi tiền thuê nhà là 12,5 triệu / tháng thì số phòng là 3 sẽ khác số phòng là 5 chúng ta càng có phòng cho thuê nhiều thì chúng ta sẽ có lợi nhuận nhiều từ nó tương ứng với lợi nhuận mong muốn của chúng ta.

Vì vậy trước khi chúng ta đi thuê thì chúng ta cần xác định được số phòng của động sản là bao nhiêu? điều này rất quan trọng vì có nhiều bạn chúng ta đi tìm theo cảm tính như vậy chúng ta rất khó để có được lợi nhuận mong muốn.

Nếu tôi muốn số phòng trong bất động sản của tôi đảm bảo lợi nhuận 30% thì cần phải xác định thêm một biến số nữa là giá mà tôi muốn cho thuê lại là bao nhiêu? 

Ví dụ như tôi thuê một căn hộ 10 phòng thì tôi muốn cho thuê lại mỗi tháng là bao nhiêu? trả lời đực câu hỏi này chúng ta sẽ hiểu được đó là giá là giá cho thuê lại. Vậy giá đó ta xác định bằng cách nào?

Chúng ta xác định bằng cách khảo sát xung quanh địa bàn mà chúng ta muốn cho thuê chẳng hạn chúng ta cho thuê phân khúc phòng ở cấp cao thì chúng ta sẽ khảo sát với các phòng tương tự từ đó biết được mức giá cho thuê là bao nhiêu?

Ngoài ra chúng ta sẽ xác định được giá bằng cách gọi điện hỏi,  test thử thị trường.. tất cả những vấn đề này tôi đã chia sẻ ở trong phần trước, bạn có thể xem ở với khu vực xung quanh này thì thì giá thị là bao nhiêu thì nằm trong khoảng nào? 

Ví dụ tôi xác định mức giá mà tôi cho thuê lại là 5 triệu/ một tháng và mức lợi nhuận tôi mong muốn là 30% / giá thị trường như vậy thì tôi sẽ được xác định được giá vốn của một phòng là bao nhiêu?

Công thức tính số phòng

Nếu chúng ta muốn xác định được số phòng để đi thuê là bao nhiêu thì sẽ có công thức

• Số phòng = tiền nhà / giá vốn của một phòng là bao nhiêu. 

Giá vốn nó khác với giá cho thuê lại, giá vốn là giá mà lúc ban đầu chủ nhà cho chúng ta thuê, chúng ta tính toán ra được một phòng là bao nhiêu.

• Số phòng = tiền nhà / giá vốn ( giá vốn =  giá thị trường ( giá thuê lại) * tỷ lệ phần trăm còn lại sau khi trừ đi tỷ lệ phần trăm lợi nhuận)

Nếu tôi muốn có lợi nhuận là 30% thì tỷ lệ phần trăm còn lại là 70% thì chúng ta có công thức

• Giá thị trường * 70% = giá vốn

Ví dụ tôi lấy 70%, tôi xác định giá thị trường tôi cho thuê lại ở khu vực này là 5 triệu thì tôi sẽ ra được giá vốn là 3.5 triệu, rồi từ giá 3 triệu rưỡi này tôi sẽ lấy:

• Tiền nhà thuê / giá vốn = số phòng.

Chẳng hạn tôi đầu tư là 100 triệu thì tôi tính ra tiền nhà bằng 1/8 vốn đầu tư thì nó ra 12,5 triệu, như tôi đã chia sẻ thì chúng ta lấy 12,5 / 3,5 triệu giá vốn = tương đương khoản 4 phòng. Như vậy nếu chúng ta muốn có 30% lợi nhuận/ một tháng cho doanh thu thì chúng ta phải có ít nhất là 4 phòng.

Vì vậy khi chúng ta đi thuê, đi tìm nhà thuê với giá là 12.5 triệu / 1 tháng thì số phòng tối thiểu phải là 4. Và vốn đầu tư ban đầu là 100 triệu thì nếu muốn có lợi nhuận là 30% một tháng,  giá thị trường tôi dự tính là năm triệu một phòng giá cho thuê lại thì 4 phòng ta sẽ có 20 triệu - 12,5 triệu là tiền nhà mỗi tháng ra tiền thuê chúng ta còn 7,5 triệu tương đương với lại 30% trên doanh thu hàng tháng là 20 triệu.

Đây là công thức tuyệt vời biển ta có thể tính toán ra được những thông tin hết sức thú vị như tiền nhà, lợi nhuận, số phòng cần kiếm là bao nhiêu để đi tìm bất động sản hiệu quả hơn

Trường hợp 2

Nếu tôi muốn đạt lợi nhuận là 50% một tháng thì các bạn thử tính, ghi ra giấy tính xem sao? chúng ta cần phải có bao nhiêu phòng và với lợi nhuận 50% một tháng như vậy, với vốn đầu tư 100 triệu/ tháng chúng ta cần có bao nhiêu phòng để tìm kiếm được một căn nhà phù hợp hơn.

Chẳng hạn như giá nhà thị trường là 5 triệu và tôi muốn  lời 50% , thì chúng ta lấy

• 50% * 5 triệu = 2,5 triệu giá vốn ban đầu của 1 phòng cho thuê
• Lấy tiền nhà 12,5 triệu / 2,5 triệu = 5 phòng

Lúc này nếu chúng ta muốn lời 50% ta sẽ phải có 5 phòng cho thuê bạn sẽ có được 25 triệu / tháng - 12,5 triệu chúng ta sẽ có 12,5 triệu bằng với 50% lợi nhuận mong muốn.

Tóm lại đây là một công thức khá chính xác, mặc dù không phải là chính xác 100% nhưng nó sẽ giúp bạn phần nào hình dung được tất cả thông tin cần thiết và quan trọng như tiền nhà, lợi nhuận mong muốn là bao nhiêu, giá vốn của một phòng là bao nhiêu và đặc biệt là số phòng tối thiểu phải có bao nhiêu để chúng ta đạt được mong muốn của ta là 30% , 50% hay một con số cụ thể nào đó.

Đây là một công thức hết sức thú vị hết sức tuyệt vời tôi muốn chia sẻ với bạn trong bài viết này. Hẹn gặp lại các bạn ở những bài học tiếp theo