Giải pháp nào cho hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản

Tồn kho lớn nhưng nguồn cung vẫn ở mức thấp

Theo số liệu thống kê kết quả kinh doanh của gần 60 doanh nghiệp địa ốc top đầu ở Việt Nam trong quý I/2023, giá trị hàng tồn kho tính đến ngày 31/3 của các doanh nghiệp này là trên 350.000 tỷ đồng. Trong đó, có 8 doanh nghiệp là Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc và Phát Đạt thuộc nhóm có lượng hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng. Điều đáng chú ý là đây đều là các doanh nghiệp top đầu trong lĩnh vực bất động sản và sản phẩm chủ yếu của các doanh nghiệp này là bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng và khu công nghiệp.

Tính tổng giá trị hàng tồn kho của 8 doanh nghiệp trên tại thời điểm cuối quý I/2023 là hơn 327.000 tỷ đồng. Mặc dù so với thời điểm cuối năm 2022 có giảm nhẹ (giảm 4%) nhưng lại tăng tới 21% so với thời điểm cuối năm 2021. Đứng đầu danh sách là Novaland với tổng giá trị hàng tồn kho lên tới 136.905 tỷ đồng, tăng 1% so với thời điểm cuối năm 2022. Trong khi đó, tổng tài sản của doanh nghiệp này khoảng 256.194 tỷ đồng, tức giá trị hàng tồn kho chiếm tới 53% tổng tài sản.

Về cơ cấu hàng tồn kho, giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng dở dang chiếm tới 91% tổng hàng tồn kho (tương đương hơn 125.107 tỷ đồng), khoảng 9% hàng tồn kho còn lại là các bất động đã xây dựng hoàn thành, hàng hóa bất động sản và các bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Nguyên nhân dẫn đến lượng hàng tồn kho của Novaland lớn như vậy được cho là do một số dự án bất động sản cao cấp của doanh nghiệp này có tỷ lệ thanh khoảng thấp hoặc đang vướng thủ tục pháp lý như dự án Aqua City Novaland (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, …

Đứng thứ hai là Công ty cổ phần Vinhomes thuộc tập đoàn Vingroup, tổng giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này là hơn 61.000 tỷ, đã giảm khoảng 6% so với thời điểm cuối năm 2022. Trong đó, lượng hàng tồn kho chủ yếu là các bất động sản để bán đang xây dựng dở dang ở các dự án như Dream City, KĐT Đại An, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park, ... Trong đó nhiều nhất là thuộc các dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire và dự án Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown.

Trái ngược với tình trạng “báo động” của lượng hàng tồn kho thì nguồn cung các sản phẩm nhà ở ra thị trường lại đang ở mức thấp, nhất là phân khúc bất động sản nhà ở bình dân đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo đó, tổng nguồn cung ra thị trường trong quý I chỉ đạt khoảng 25.000 sản phẩm. Trong đó chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án đã mở bán trước đó. Mặt khác, mặc dù nhu cầu về nhà ở của thị trường đang rất cao nhưng nguồn cung chủ yếu lại thuộc phân khúc các sản phẩm đáp ứng nhu cầu đầu tư và cao cấp không phù hợp với nhu cầu thực sự cũng như khả năng chi trả của người dân. Do đó, lượng giao dịch thấp trên thị trường vẫn ở mức thấp.

Cần đi từ phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực của người dân

Theo Thông đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, bà Nguyễn Thị Hồng cho rằng, cần có giải pháp đối với từng vấn đề cụ thể. Đối với những dự án đã xây dựng xong nhưng còn vướng mắc về pháp lý thì cần ưu tiên tập trung giải quyết các vấn đề về pháp lý cho các dự án này. Đặc biệt, đối với nhóm các dự án phù hợp với nhu cầu của người dân và xã hội cần có những hành động quyết liệt hơn nữa. Bởi vì dự án đã xây dựng nghĩa là lượng vốn đầu tư vào đây cực đã rất lớn nhưng đang bị đọng lại, không thể lưu thông. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở của người dân đang rất lớn, đặc biệt là nhà ở phân khúc bình dân.

Mặt khác, bà Hồng cũng cho rằng, thực tế có những doanh nghiệp thực hiện cùng lúc tới 50 dự án, vượt quá khả năng tài chính cũng như quản trị của doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp sử dụng vốn vay của các tổ chức tín dụng, huy động một lượng vốn rất lớn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Khi thị trường khó khăn, các doanh nghiệp này tất yếu sẽ lâm vào cảnh khó khăn về dòng tiền. Chưa kể, những sản phẩm của các doanh nghiệp đa phần không phù hợp với nhu cầu của thị trường, chủ yếu là các sản phẩm để đầu tư và đầu cơ. Khi thị trường khó khăn, lãi suất tăng cao, nguồn vốn khó khăn đã khiến các nhà đầu tư rời bỏ thị trường kéo theo dòng tiền không quay vòng được. Do đó, những khó khăn về tài chính của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua có một phần nguyên nhân rất lớn đến từ chính các doanh nghiệp

Theo Thống đốc, trong hoạt động kinh doanh, triển khai các dự án, doanh nghiệp phải chú trọng việc xây dựng kế hoạch, kiểm soát, theo dõi dòng chu chuyển tiền tệ để có giải pháp chủ động không để lâm vào tình trạng bị động, tắc nghẽn dòng tiền.

Cùng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, một trong những khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là vướng mắc về mặt pháp lý, chiếm 70%. Tiếp theo là  các doanh nghiệp đang cùng lúc phải đối mặt với hai vấn đề, trái phiếu doanh nghiệp đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn trong khi lượng tiền mặt không còn, tài sản đa phần đều đang nằm trong các bất động sản tồn kho. Điều này đang kéo theo rủi ro chuyển các khoản vay của doanh nghiệp bất động sản thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn.

Ông Châu cũng thẳng thắn chỉ ra một vấn đề thực tế là nhiều doanh nghiệp bất động sản mặc dù có tổng tài sản lớn, nhiều dự án quy mô và cao cấp nhưng dù đã thực hiện nhiều biện pháp giảm mạnh giá bán, tăng chiết khấu lên tới 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng. Nguyên nhân được cho là do không có người mua nên các doanh nghiệp bất động sản bị rơi vào tình trạng thiếu tiền mặt, âm dòng tiền. Tình trọng thanh khoản yếu của thị trường kéo dài sẽ có thể dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp và nhà đầu tư bị “chết trên đống tài sản” của chính mình.

Trên cơ sở đó, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị tập trung giải quyết, tháo gỡ các khó khăn liên quan đến các thủ tục pháp lý cho doanh nghiệp, nhất là các dự án đã xây dựng xong hoặc đang dở dang. Điều này vừa giúp tăng nguồn cung cho thị trường, vừa giảm lãng phí về quỹ đất cho nhà nước cũng như giúp doanh nghiệp có thể giải quyết khó khăn về vốn nhờ có thể bán được hàng.

Đề làm được điều này một cách hiệu quả, theo ông Châu, cần rà soát và phân loại các vướng mắc này thành từng nhóm. Sau đó giao cho từng sở, ngành liên quan chủ trì tập trung phối hợp xem xét giải quyết. Những dự án nào đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ cho phép doanh nghiệp mởi bán để huy động vốn. Những dự án nào được phép bán cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Những dự án mà doanh nghiệp chưa thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội ở các dự án nhà ở thương mại, ….

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện nay lượng hàng tồn kho của thị trường vẫn rất lớn. Nguyên nhân là do có một lượng lớn sản phẩm thuộc nhóm các dự án đang xây dựng dở dang nhưng do những khó khăn về kinh tế và gặp phải những vướng mắc về pháp lý nên không tiếp tục triển khai được. Trong đó, nhiều dự án đã dừng thi công từ quý 4 năm 2022.

Do đó, cần tập trung tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý cho các dự án đã hoàn thành và đang xây dựng dở dang. Đặc biệt là các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân và phục vụ nhu cầu sản suất kinh doanh của xã hội.

Bên cạnh đó, cần có các giải pháp khơi thông dòng vốn tín dụng dành cho bất động sản, bao gồm là việc giảm lãi suất. Điều này sẽ giúp tăng nguồn cầu, tăng thanh khoản và tái tạo dòng tiền cho thị trường.

“Lãi suất cho vay bất động sản cao là một trong những nguyên nhân làm giảm sức cầu của thị trường. Khi sức cầu giảm, thanh khoản sẽ chậm lại, tình cảnh “ế hàng” của các doanh nghiệp bất động sản sẽ càng gia tăng. Do đó cần có giải pháp hạ lãi suất cho vay, nhất là đối với người mua nhà có nhu cầu ở thực và các  dự án còn dở dang”, ông Đính cho biết.