Lượng hàng tồn kho bất động sản tiếp tục tăng cao

Tồn kho bất động sản tăng cao

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong năm 2022, dù gặp khó khăn nhưng thị trường bất động sản vẫn ghi nhận sự phục hồi với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong năm 2022 là 150.268 giao dịch, nguồn cung bất động sản đạt 63.405 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào giao dịch trên phạm vi cả nước.

Tuy nhiên, tính đến cuối năm, tổng giá trị hàng tồn kho của một số doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên sàn chứng khoán cũng tăng nhanh chóng, chạm mốc gần 272,210 tỷ đồng, tăng 26,4% so với cuối năm 2021.

Ghi nhận thực tế cho thấy, số lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản lớn liên tục tăng. Lượng hàng bị tắc thanh khoản này chủ yếu tập trung ở các dự án căn hộ, nhà ở, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đặc biệt là những dự án nằm ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi.

Mới đây, Tập đoàn Novaland cho biết, tính đến cuối năm 2022, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này đã tăng lên 134.485 tỷ đồng, tăng 72.385 tỷ đồng so với năm 2020. Được biết, lượng hàng tồn kho này chủ yếu đến từ các đại đô thị nghỉ dưỡng với quy mô lớn.

Bên cạnh “ông lớn” địa ốc này, một số doanh nghiệp bất động khác cũng có lượng hàng tồn kho cao ngất ngưởng như Vinhomes (tồn kho 65.816 tỷ đồng), DIC Corp (tồn kho 5.923 tỷ đồng), Đất Xanh Group (tồn kho 14.238 tỷ đồng). Trong đó, Khang Điền là doanh nghiệp địa ốc có số lượng hàng tồn kho tăng mạnh nhất, tăng 60% so với cùng kỳ.

Báo cáo của DKRA Việt Nam cũng cho thấy, từ giữa cuối năm 2022 đến nay, lượng hàng bất động sản tồn kho đã đạt mức 223,474 tỷ đồng. Trong đó, lượng hàng tồn kho nằm ở phân khúc trung, cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư,… nằm ở các vị trí xa trung tâm, thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Theo nhận định của các chuyên gia DKRA Việt Nam cho biết, nguyên nhân khiến lượng hàng tồn kho bất động sản đang tăng cao là do nguồn vốn tín dụng, thị trường trái phiếu bị kiểm soát chặt, cùng với những rào cản pháp lý. Những điều này đã khiến hầu hết dự án bất động sản không thể triển khai, thanh khoản liên tục bị sụt giảm, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tái cấu trúc theo hướng tinh gọn bộ máy, điều chỉnh chiến lược kinh doanh để tránh rơi vào khủng hoảng.

Cụ thể, chỉ trong 2 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản xin tạm ngừng hoạt động đã tăng hơn 57% so với cùng kỳ, trong đó số doanh nghiệp giải thể cũng ghi nhận mức tăng 20% so với cùng kỳ. Còn những doanh nghiệp đang hoạt động cũng buộc phải giảm lương, cắt giảm nhân sự để duy trì hoạt động, công suất làm việc tại nhiều doanh nghiệp chỉ duy trì khoảng 25-30% so với cùng kỳ năm, một nhân sự làm thay công việc của 3-4 nhân sự khác trở nên khá phổ biến.

Trong báo cáo gần đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng chỉ ra rằng, động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, thanh tra kiểm tra dự án/chủ đầu tư, siết chặt quản lý cấp phép, lãi suất tăng cao thời gian qua đã gây áp lực lên quyết định mở bán sản phẩm ra thị trường của các chủ đầu tư. Với tình hình sức cầu thị trường sụt giảm, liên tục chạm đáy như hiện nay, lượng hàng tồn kho bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục tăng và khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Cần gỡ khó cho doanh nghiệp

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn chưa được cải thiện, số lượng hàng tồn kho được dự báo vẫn sẽ tăng mạnh. Bên cạnh đó, dòng vốn tín dụng và việc phát hành trái phiếu vẫn đang bị quản lý chặt cũng khiến dòng tiền kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn.

Giới chuyên gia nhận định, nếu tình trạng tồn kho kéo dài thì có thể làm giá bán bất động sản tăng 10-20% mỗi năm. Việc giá bán tăng cao sẽ gây khó khăn cho thanh khoản của thị trường, tạo ra áp lực tài chính lớn cho các doanh nghiệp vì không có doanh thu từ hoạt động bán hàng. Đồng thời, đây cũng là nguyên nhân khiến tình trạng nợ xấu tăng mạnh và làm suy yếu sự phục hồi của nền kinh tế.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, để giải quyết số hàng tồn kho này cho thị trường bất động sản, các cơ quan có thẩm quyền của trung ương và địa phương cần giải quyết nhanh các vướng mắc về mặt pháp lý, quy trình thủ tục hành chính. Đồng thời, Chính phủ và các cơ quan trung ương cũng cần phối hợp với UBND TP Hồ Chí Minh khẩn trương rà soát, sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành.

Nếu tháo gỡ được những vướng mắc này, các doanh nghiệp có cơ sở thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước. Mặt khác, doanh nghiệp được tiếp tục triển khai thực hiện các dự án sẽ bớt khó khăn, tiếp tục bổ sung sản phẩm cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 cho phép các doanh nghiệp có thể đàm phán với các trái chủ để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng những tài sản khác. Đây được xem một tín hiệu tích cực cho doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung trong thời gian tới.

Đánh giá về tác động của Nghị định 08, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu 2 năm đang mang tới kỳ vọng sẽ kéo dài thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản có thể tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án hay tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn. Khi niềm tin các nhà đầu tư quay trở lại, vấn đề pháp lý được tháo gỡ sẽ giúp việc thanh toán, thanh khoản dễ dàng hơn.