Cho vay mua nhà dự kiến sẽ tăng trưởng 15% trong năm 2025

Lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại hiện nay đã giảm mạnh so với năm 2023, kèm theo đó là nhiều chương trình ưu đãi hấp dẫn dành cho người có nhu cầu vay mua nhà. Tuy nhiên, người dân vẫn chưa vay nhiều tiền để mua nhà đất hay sửa nhà.

Vay mua nhà chiếm 12,5% tổng dư nợ

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến hết tháng 9/2024, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỉ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, cho vay lĩnh vực bất động sản tăng 9,15%, cao hơn mức tăng 9% của tín dụng chung. Đáng chú ý, cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh 16%, trong khi cho vay lĩnh vực nhà ở chỉ tăng khiêm tốn ở mức 4,6%.

Theo báo cáo triển vọng ngân hàng năm 2025 của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho biết vay mua nhà hiện chiếm 12,5% tổng dư nợ. Đà tăng trưởng của mảng tín dụng này chủ yếu diễn ra trong quý III/2024 (3,4%), khi thị trường bất động sản sôi động hơn nhờ sự xuất hiện của một số dự án mới thuộc phân khúc cao cấp. Những dự án này với hạ tầng và tiện ích vượt trội đã thu hút dòng tiền đầu tư quay trở lại sau thời gian dài trầm lắng.

Theo anh Lê Minh Nghĩa, cán bộ tín dụng khối khách hàng cá nhân tại một ngân hàng lớn ở TP.HCM, những tháng gần đây đã ghi nhận sự gia tăng nhẹ về số lượng khách hàng vay tiền mua nhà. Nguyên nhân chính, theo anh Nghĩa, là do các ngân hàng cạnh tranh mạnh mẽ trong việc cung cấp các gói vay với lãi suất mềm, cùng với đó là sự linh hoạt về thời gian trả nợ, giúp người vay dễ dàng đảm bảo khả năng thanh toán.

Mặc dù vậy, ông Nguyễn Đình Thắng, lãnh đạo khối khách hàng cá nhân của Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), nhận định rằng dù lãi suất vay đã giảm nhưng nhu cầu vay mua nhà vẫn còn hạn chế. Lý do một phần, theo ông, là giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, trong khi các quy định về đầu tư và giao dịch bất động sản đang thay đổi lớn với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024. Mặc dù nhu cầu mua nhà để ở có tăng, song thị trường cho vay mua nhà vẫn chưa thực sự bứt phá.

Bên cạnh đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thành viên Tập đoàn Công nghệ Bất động sản PropertyGuru, cũng lý giải nguyên nhân khiến người dân vẫn “rụt rè” trong việc vay mua nhà. Theo ông Tuấn, tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, giá rao bán bất động sản bình quân đã tăng đáng kể ở hầu hết các phân khúc.

Đơn cử, trong tháng 11/2024, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội đạt 61 triệu đồng/m², cao hơn TP.HCM (55 triệu đồng/m²). Không chỉ vậy, khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong số 12 dự án đang mở bán tại TP.HCM, chỉ có 4 dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m², còn lại là các dự án thuộc phân khúc cao cấp với giá từ 88 - 250 triệu đồng/m².

Lãi suất sau ưu đãi vẫn là rào cản

Tuy nhiên, VCBS nhận định nhu cầu và tiềm năng của phân khúc cho vay mua nhà vẫn còn rất lớn. Tuy nhiên, để thị trường phục hồi mạnh mẽ, cần thêm thời gian để các chủ đầu tư tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, qua đó tăng nguồn cung các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Điều này không chỉ giúp kéo giảm mặt bằng giá nhà mà còn kích thích nhu cầu vay mua nhà trở lại mức tăng trưởng trung bình trên 20%/năm như giai đoạn trước năm 2022. Theo đó, trong năm 2025, cho vay mua nhà được kỳ vọng tiếp tục đà hồi phục với mức tăng trưởng khoảng 15%, ở cả phân khúc bất động sản sơ cấp và thứ cấp, nhờ nguồn cung tiếp tục được bổ sung mạnh mẽ.

Thực tế, các báo cáo phân tích cho thấy thị trường bất động sản trong năm tới sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi, với tốc độ tương đồng so với năm 2024. Tại khu vực phía Bắc, Hà Nội được dự báo sẽ là "hạt nhân" trong chu kỳ phát triển mới, khi nguồn cung duy trì ở mức cao, từ 25.000 đến 30.000 sản phẩm. Ngược lại, tại TP.HCM, nguồn cung có phần khiêm tốn hơn, dự kiến khoảng từ 7.000 đến 8.000 sản phẩm.

Đáng chú ý, theo Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến nay, cả nước đã triển khai 644 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô hơn 580.100 căn. Trong số đó, 96 dự án với hơn 57.600 căn đã hoàn thành, 133 dự án với hơn 110.200 căn đã được khởi công, và 415 dự án với hơn 412.200 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Kế hoạch năm 2025 đặt mục tiêu hoàn thành hơn 100.000 căn nhà ở xã hội, tiếp tục góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Thuận, giảng viên Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM, cho rằng cơ chế tính lãi suất sau thời gian ưu đãi của các ngân hàng vẫn là mối lo của nhiều người dân. Mặc dù cách tính dựa trên lãi suất cơ sở cộng thêm biên độ nhất định là hợp lý nhưng khách hàng cần được giải thích rõ ràng, để có thể cân đối được chi phí.

Theo ông Thuận, sự minh bạch này sẽ giúp người dân mạnh dạn hơn trong việc tiếp cận vốn vay, từ đó cải thiện tín dụng của các ngân hàng. Bởi lẽ, trên thực tế, không ít khách hàng vay cũ phải trả lãi suất cao hơn đáng kể so với mức lãi suất ưu đãi áp dụng cho khách hàng mới.

Nhiều người cho biết họ vẫn đang trả lãi suất từ 10%-11%/năm cho các khoản vay trước đây, trong khi lãi suất ưu đãi hiện nay chỉ dao động từ 6%-8%/năm trong năm đầu. Điều này tạo ra sự chênh lệch không công bằng giữa các nhóm khách hàng, gây bất mãn và khó chịu đối với những người vay trước.

Ở góc nhìn khác, nhiều ý kiến cho rằng, với không ít người có nhu cầu mua nhà, lãi suấtkhông còn là yếu tố quan trọng nhất. Thay vào đó, thanh khoản thấp và tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản mới là nguyên nhân chính khiến họ chưa sẵn sàng "xuống tiền". Ngay cả những nhà đầu tư trước đây thường vay để mua nhà phố, đất nền hoặc chung cư nhằm cho thuê hoặc chờ tăng giá, giờ đây cũng tỏ ra dè dặt dù lãi suất đã được điều chỉnh giảm đáng kể.