Sang nhượng ồ ạt chung cư cao cấp: Thực hư chiêu trò "giảm sâu" để hút khách

Hàng loạt nhà đầu tư chung cư cao cấp tại Hà Nội đang phải rao bán cắt lỗ, chấp nhận mức chênh lệch giảm mạnh so với thời điểm booking.

Vừa tranh mua lại vội vàng cắt lỗ

Hồi giữa năm, khi dự án căn hộ 9 tòa của chủ đầu tư nước ngoài tại khu Tây Hà Nội mở bán, anh Đình Hiệu (Cầu Giấy) đã đặt cọc giữ chỗ (booking) 2 căn hộ với mục đích đầu tư. Tuy nhiên, anh không chọn được căn ưng ý do môi giới thông báo đã "cháy hàng".

Gần đây, anh Hiệu liên tục nhận được lời chào mời mua lại căn hộ từ các môi giới với nhiều lựa chọn đa dạng. Đáng chú ý, những căn diện tích nhỏ (42-62m2) vốn "cháy hàng" trước đó giờ lại được rao bán tràn lan. Môi giới cho biết, các căn hộ này đều đã có hợp đồng mua bán, giá chênh lệch giảm 50-70% so với thời điểm booking, chỉ còn khoảng 100-250 triệu đồng tùy căn.

Nhiều dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội vừa "cháy hàng" giai đoạn mở bán đã nhanh chóng xuất hiện tình trạng sang nhượng ồ ạt với mức chênh giảm sâu, thậm chí cắt lỗ.

Ví dụ, cũng căn hộ 54m2 nếu mua ở giai đoạn đầu, anh phải chi 4,2 - 4,3 tỉ đồng (bao gồm 300-400 triệu đồng tiền chênh). Nhưng hiện tại, anh có thể mua lại căn hộ tương tự với giá chênh lệch chỉ 100-200 triệu, thậm chí có người còn bán "cắt lỗ" 50-100 triệu đồng.

"Giá căn hộ giai đoạn sau tăng lên 4,5 - 4,7 tỉ đồng do chủ đầu tư tăng giá bán 15-20% so với đợt đầu", anh Hiệu chia sẻ và tỏ ra lo ngại về hiệu quả đầu tư khi số vốn bỏ ra lớn trong khi thị trường đang có quá nhiều căn hộ sang nhượng.

Không chỉ ở khu vực phía Tây, tình trạng sang nhượng căn hộ cao cấp cũng diễn ra sôi động tại một dự án quy mô hơn 2.000 căn hộ ở khu đô thị phía Đông Hà Nội. Anh Đức Duy, một môi giới chuyên phân khúc căn hộ tại đây cho biết, dù dự án mới hoàn tất việc lựa chọn căn hộ cho khách hàng vào đầu quý IV nhưng hiện tại, số lượng căn hộ sang nhượng đã rất đa dạng, đáp ứng mọi nhu cầu của khách mua, kể cả những căn đẹp nhất.

Anh Duy cho biết thêm, mức chênh lệch hiện tại dao động từ 50 đến 200 triệu đồng, thậm chí có những căn hộ được bán ngang giá chủ đầu tư. Do thời điểm ký hợp đồng mua bán chính thức là vào năm sau, nên khách hàng có nhu cầu sẽ phải làm vi bằng để sang nhượng quyền giữ chỗ.

Trên các chợ địa ốc trực tuyến, tình trạng rao bán chung cư cũng tăng mạnh. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com lượng tin đăng bán chung cư tại Hà Nội đầu quý IV đã tăng 25% so với cuối quý III. Ngược lại, nhu cầu tìm thuê chung cư lại tiếp tục giảm so với những tháng trước đó.

Các chuyên gia cho biết, hiện tượng sang nhượng chung cư ồ ạt chủ yếu diễn ra ở các dự án mới tại phía Tây và Đông Hà Nội. Thông thường, khách mua sẽ nhận chuyển nhượng quyền đặt mua bằng vi bằng hoặc hợp đồng mua bán, sau đó thanh toán 15-20% giá trị căn hộ và tiếp tục trả theo tiến độ dự án.

Chiêu trò giảm giá chênh lệch trá hình

Trước vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property giải thích, các đại lý thường phải ký quỹ và cam kết doanh số bán hàng với chủ đầu tư để được hưởng chính sách ưu đãi. Do đó, nhiều sàn có thể phải "ôm hàng" từ giai đoạn mở bán, tạo nên hiện tượng "cháy hàng" giả. Chiêu trò này không chỉ tạo cảm giác khan hiếm cho người mua mà còn giúp các sàn giao dịch bán lại những căn hộ đẹp với giá chênh lệch cao.

Tuy nhiên, đến cuối năm, nhiều sàn giao dịch chịu áp lực chốt doanh số nên buộc phải "xả hàng", khiến mức chênh lệch giảm mạnh 70-80%, thậm chí bằng với giá hợp đồng mua bán. Một số môi giới còn quảng cáo "cắt lỗ" 50-100 triệu đồng để thu hút người mua, nhưng thực chất giảm khoản chênh như trên. 

Các chuyên gia dự báo thị trường nhà ở sẽ dần ổn định, giá chung cư sẽ chững lại và không còn tăng "nóng" như trước.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây nhận định, quý IV thường là thời điểm nhà đầu tư muốn "chốt lời", tận dụng đà tăng giá của thị trường chung cư từ đầu năm. 

Tuy nhiên, hiện tại, sức nóng tại các khu vực từng là điểm nóng như phía Tây, phía Đông và Nam Hà Nội đang có dấu hiệu hạ nhiệt, thể hiện qua sự sụt giảm về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. Trong khi đó, nguồn cung chung cư mới liên tục tăng cao càng khiến áp lực bán hàng trở nên gay gắt hơn.

Theo dự báo của Savills, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn trong thời gian tới. Cụ thể, cuối năm nay sẽ có khoảng 9.700 căn hộ mới được mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án quy mô lớn.

Dự kiến từ năm 2025 trở đi, nguồn cung sẽ còn tăng mạnh với khoảng 110.000 căn hộ từ 106 dự án, tập trung chủ yếu ở các huyện ven đô như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và quận Hoàng Mai.

Trước đó, UBND TP Hà Nội cũng cho biết trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 (đợt 3), thành phố có 85 dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư với gần 50.000 sản phẩm. Giai đoạn sau năm 2025, 26 dự án khác cũng dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường gần 10.000 căn hộ.

Các chuyên gia dự báo thị trường nhà ở sẽ dần ổn định, giá chung cư sẽ chững lại và không còn tăng "nóng" như trước. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển khỏi những khu vực có giá nhà cao, tìm đến các dự án có mức giá cạnh tranh và tiềm năng tăng trưởng tốt hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com. cũng đồng tình rằng thị trường chung cư Hà Nội đã qua giai đoạn "sốt nóng". Theo ông, năm 2024 là năm thị trường bước vào giai đoạn thăm dò sau khủng hoảng, người mua nhà đang có xu hướng ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có pháp lý an toàn. Chính vì vậy, chung cư đang là loại hình bất động sản dẫn dắt thị trường.

Tuy nhiên, ông dự báo từ năm 2025, thị trường sẽ bước vào giai đoạn củng cố, khởi sắc và ổn định. Khi đó, các loại hình như nhà riêng, nhà phố, đất nền sẽ dần thay thế chung cư, trở thành phân khúc chủ đạo.