Thị trường chung cư TP.HCM: Giao dịch chậm vì nhiều nhà đầu tư “kẹt vốn”

Đầu tháng 11/2024, anh Hoàng Văn Ngọc, cư dân quận 12 (TP.HCM), đã quyết định mua một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ, diện tích 58 m2 tại dự án Picity High Park, với giá mua là 2,7 tỷ đồng, chưa tính 5% phí làm sổ đỏ. Anh Ngọc cho biết, căn hộ này là mua lại từ chủ đầu tư trước đó với mức giá đúng như trong hợp đồng ban đầu.

Loạn giá chung cư cũ mới 

Anh giải thích: "Chủ cũ không có lợi nhuận vì nhiều dự án cùng mở bán, khiến nhà đầu tư khó bán được. Họ chỉ có thể bán đúng giá đầu tư ban đầu, chứ không thể bán cao hơn. Tính ra, chủ cũ đã lỗ nặng vì phải trả gốc và lãi ngân hàng suốt vài năm."

Chị Lê Thị Hiền, nhân viên môi giới tại Picity High Park, cho biết giá nhà ở dự án này hiện không tăng mạnh so với trước. Chỉ có các căn hộ có sân vườn bàn giao vào năm 2022 là có giá cao hơn so với thời điểm mua đầu tiên năm 2019.

Tại dự án Him Lam Phú An (TP. Thủ Đức), các căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 68 m2, có giá 2,7 – 2,9 tỷ đồng vào năm 2022. Tuy nhiên, đầu năm 2023, giá giảm xuống còn 2 – 2,6 tỷ đồng. Dù thị trường đang có dấu hiệu tăng, giá căn hộ tại đây hiện nay vẫn chỉ giao dịch ở mức 2,5 – 2,7 tỷ đồng.

Các dự án chung cư của Tập đoàn Novaland ở khu vực đường Phổ Quang và Hồng Hà (quận Tân Bình) hiện có mức giá từ 40 – 42 triệu đồng/m2, giảm so với năm 2022 khi giá là 45 triệu đồng/m2 trở lên.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư cũ tại TP.HCM đã giảm 4% và 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức độ quan tâm đến phân khúc này cũng giảm lần lượt 3% và 26%.

Trong khi đó, tại các dự án mới mở bán, giá nhà lại tăng từ 10 – 20%. Ví dụ, tại dự án King Crown Infinity (TP. Thủ Đức), giá bán năm 2023 là 110 – 130 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại, khi các tầng cao của tòa nhà đang được xây dựng, giá đã tăng lên 120 – 160 triệu đồng/m2.

Tại dự án Urban Green trên Quốc lộ 13 (TP. Thủ Đức), giá bán hiện tại dao động từ 2,5 – 2,8 tỷ đồng/căn, tăng so với mức giá 2,3 tỷ đồng/căn vào năm 2023.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, sau một năm tăng trưởng nóng, cuối năm là thời điểm nhiều nhà đầu tư chung cư chuyển nhượng tài sản. Tuy nhiên, giá nhiều căn hộ đã tăng cao, tỷ suất lợi nhuận giảm, và nguồn cung mới liên tục bổ sung khiến tâm lý người mua kém tích cực so với đầu năm.

Ông Quốc Anh cho biết, theo khảo sát, 86% người mua nhà hiện nay nhằm mục đích lướt sóng kiếm lời, tức mua chung cư để bán lại khi giá tăng hoặc khi bàn giao nhà. Dẫu vậy, từ tháng 11/2024, giao dịch thành công đã giảm do nguồn cung lớn và giá cao. Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư đang “kẹt vốn” tại các dự án chưa bán được, làm gián đoạn dòng tiền cho các dự án mới.

Khách hàng tiềm năng “kẹt vốn”

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Asian Holdings, bổ sung rằng một số khách hàng chuyên đầu tư bất động sản đã rơi vào nhóm nợ xấu do vay vốn để mua bất động sản nghỉ dưỡng trước đây. Khi chủ đầu tư không thực hiện cam kết đóng lãi ngân hàng, nhiều khách hàng không thể vay thêm để tiếp tục đầu tư, khiến thị trường mất một lượng lớn khách hàng tiềm năng.

Cũng theo ông Hậu, mức độ quan tâm đến sản phẩm chung cư hiện không còn cao. Các dự án mở bán từ giữa năm vẫn chưa bán hết, trong khi khách hàng dần chuyển sự chú ý sang các dự án mới. Ngoài ra, tâm lý chờ giá giảm hoặc chờ chính sách hỗ trợ tốt hơn cũng khiến thị trường chậm lại.

Trong khi đó, với những người mua nhà để cho thuê, theo số liệu từ CBRE Việt Nam, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện đang rất thấp. Trong giai đoạn 2015-2016, tỷ suất lợi nhuận này đạt khoảng 7-7,5% mỗi năm, nhưng từ 2017-2019, tỷ suất giảm xuống còn 5-6,5%. Đặc biệt, trong giai đoạn 2020-2021 (thời kỳ đại dịch COVID-19), tỷ suất đã lập mức thấp kỷ lục chỉ từ 2,5-4%. Hiện nay, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ vẫn chỉ duy trì dưới 4%.

Tương tự, báo cáo từ Nhà Tốt cho thấy, giá thuê chung cư tại TP.HCM năm nay có xu hướng giảm dần qua các quý. Nếu trong quý I, giá thuê trung bình là 8 triệu đồng/tháng, thì hiện tại mức giá này đã giảm xuống còn 7,5 triệu đồng. Những căn hộ có mức giá thuê thấp nhất cũng giảm từ 6 triệu đồng xuống còn 5,5 triệu đồng, trong khi căn hộ trung cấp giảm từ 17 triệu đồng xuống còn 15 triệu đồng mỗi tháng.

Lý giải nguyên nhân khiến lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng giảm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan cho biết, sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá thuê và giá mua căn hộ khiến tỷ suất lợi nhuận thuần từ đầu tư cho thuê trở nên kém hấp dẫn.

Trong 5 năm qua, giá căn hộ trên cả nước đã tăng 59%, trong khi giá thuê chỉ tăng 10-15%, thậm chí có thời điểm giảm sâu tới 30-40%. Riêng tại TP.HCM, giá căn hộ trong năm nay đã tăng 17%, nhưng giá thuê chỉ tăng ở mức cục bộ, từ 3-10%, và chỉ ở một số khu vực, dự án. Tính chung, tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện chưa đến 3,5%.

Bà Dương Thanh Hà, Giám đốc kinh doanh Công ty dịch vụ Realty Home, cho biết hơn 70% căn hộ chung cư cho thuê tại TP.HCM hiện nay là kinh doanh "thời vụ". Người mua ban đầu không có mục tiêu cho thuê lâu dài mà chủ yếu do không bán được hoặc chờ đợi thị trường phục hồi, trong khi họ cho thuê để giảm chi phí, tránh để nhà bỏ trống hoặc phải gánh phí quản lý. Nếu mục tiêu là kiếm lời từ việc cho thuê, thì lợi nhuận từ căn hộ chung cư thấp hơn nhiều so với các hình thức kinh doanh như căn hộ dịch vụ, phòng trọ hay nhà trọ.