Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn "nằm im" trong cuộc đua phục hồi

Trong báo cáo thị trường tháng 11, DKRA nhận định phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước gần như rơi vào tình trạng mất thanh khoản. Tổng nguồn cung sơ cấp trong tháng vượt hơn 10.000 căn, nhưng chỉ có 119 căn được giao dịch thành công, tương ứng với tỷ lệ 1,2%. Các giao dịch chủ yếu tập trung vào dòng sản phẩm condotel, trong khi biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng chỉ có vài căn được bán ra.

Giao dịch gần như đóng băng

Tại thủ phủ bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng, tình hình càng ảm đạm hơn khi không ghi nhận bất kỳ giao dịch nào trong hai tháng 10 và 11, mặc dù nguồn cung sơ cấp vẫn duy trì mức tương đương năm ngoái với hơn 900 căn. Tình trạng này đã kéo dài suốt từ đầu năm, với báo cáo quý III cho thấy biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng tại đây hoàn toàn không có giao dịch, còn condotel chỉ đạt tỷ lệ giao dịch khoảng 3%.

Trước đó, theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm, lượng giao dịch ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chỉ đạt 21% so với cùng kỳ năm 2022, chủ yếu tập trung ở thị trường thứ cấp nhờ sự đa dạng về lựa chọn và mức giá hợp lý.

Mặc dù giao dịch chạm đáy, giá bán sơ cấp vẫn ở mức cao. DKRA cho biết, giá biệt thự nghỉ dưỡng thấp nhất dao động từ 5,2 đến 14,6 tỷ đồng mỗi căn, trong khi mức cao nhất lên tới 155 tỷ đồng tại phía Nam và 134 tỷ đồng tại miền Trung. Đối với condotel, giá sơ cấp dao động từ 36,6 đến 62 triệu đồng/m². Tại Đà Nẵng, giá condotel cao nhất đạt 148 triệu đồng/m², còn tại Quảng Nam lên tới 156 triệu đồng/m².

Tại thủ phủ bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nằng, tình hình càng ảm đạm hơn khi không ghi nhận bất kỳ giao dịch nào trong hai tháng 10 và 11

Trước những khó khăn của thị trường, các chủ đầu tư đã triển khai nhiều chính sách kích cầu như cam kết lợi nhuận, chia sẻ doanh thu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc, nhưng hiệu quả đạt được không đáng kể. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư chịu áp lực tài chính buộc phải giảm giá hoặc "cắt lỗ" để nhanh chóng thoát hàng.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp khó khăn trong kinh doanh, với một số dự án ghi nhận khoản lỗ lên đến hàng trăm tỷ đồng trong nửa đầu năm nay.

Điển hình, chủ đầu tư của các dự án Merryland Quy Nhơn và Grand Center Quy Nhơn (Bình Định) báo lỗ sau thuế khoảng 199 tỷ đồng, gấp 5,8 lần so với cùng kỳ năm trước.Tương tự, Tonkin Land, chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng phức hợp Le Méridien Đà Nẵng đã ghi nhận khoản lỗ liên tục từ khi công bố thông tin vào năm 2021 đến nay.

Trong khi đó, BIM Land, từng đạt lợi nhuận 810 tỷ đồng trong nửa đầu năm ngoái, nay đã chuyển sang lỗ. Công ty sở hữu nhiều dự án tại các điểm du lịch lớn, đặc biệt là Hạ Long Marina (Quảng Ninh), cho biết sau nhiều nỗ lực phát triển thương hiệu và thúc đẩy thị trường, lượng giao dịch đã cải thiện trong nửa đầu năm nay. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn chưa đủ để kéo phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thoát khỏi tình trạng ảm đạm hiện tại.

Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ ảm đạm sang năm 2025

Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản miền Trung, nhận định rằng chính sách cam kết lợi nhuận từng là "điểm sáng" thu hút nhà đầu tư vào sản phẩm nghỉ dưỡng trong nhiều năm. Tuy nhiên, từ một lợi thế, chính sách này đã trở thành "gót chân Achilles" khi nhiều chủ đầu tư không thực hiện được cam kết, dẫn đến sự mất lòng tin và sự quay lưng của nhà đầu tư đối với phân khúc này.

Trước đây, sản phẩm này hấp dẫn nhà đầu tư nhờ tiềm năng tăng giá mà còn bởi khả năng cho thuê sinh lợi. Tuy nhiên, theo ông Vũ, lợi nhuận ròng từ khai thác và vận hành bất động sản nghỉ dưỡng thường chỉ đạt 1,8-2,7%, rất hiếm dự án vượt ngưỡng 5%, thậm chí nhiều dự án không mang lại lợi nhuận.

Mùa đông bất động sản nghỉ dưỡng sẽ kéo dài sang năm 2025

Trong bối cảnh nguồn cung dư thừa và áp lực giảm giá trên thị trường thứ cấp kéo dài, phân khúc nghỉ dưỡng đang rơi vào tình trạng bế tắc. Dự báo, nguồn cung mới vẫn sẽ khan hiếm khi các chủ đầu tư tỏ ra thận trọng trước thời điểm thị trường đầy thách thức.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng, thanh khoản trong ngắn hạn dự kiến vẫn rất ảm đạm, khó có đột phá nếu các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ. "Mùa đông của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp diễn sang năm 2025", ông Thắng nhận định.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản độc lập Nguyễn Hoàng bổ sung, một phần khó khăn của phân khúc này đến từ việc "bội thực" nguồn cung trong giai đoạn cao điểm 2015-2019, khi hàng nghìn căn biệt thự, nhà phố và condotel được tung ra thị trường mỗi năm. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ thấp cùng chất lượng khai thác không hiệu quả, cộng với sự phụ thuộc lớn vào dòng khách quốc tế, đã khiến nguồn thu từ hoạt động cho thuê và kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Các chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cuối năm vẫn khó phục hồi mạnh mẽ trong khi chờ các quy định pháp lý mới đi vào thực tiễn. Một số doanh nghiệp có thể tung sản phẩm mới ra thị trường, nhưng số lượng dự kiến không nhiều và chủ yếu mang tính thăm dò. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các dự án cao tầng, với giá trị sản phẩm dưới 5 tỷ đồng.