Nghịch lý thị trường bất động sản: Giá cao, tỷ lệ hấp thụ tốt nhưng kết quả kinh doanh èo uột

Báo cáo mới nhất từ DKRA cho thấy, trong tháng 10/2024, thị trường căn hộ tại TP.HCM và vùng ven ghi nhận gần 12.600 căn hộ sơ cấp từ 110 dự án, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM và Bình Dương tiếp tục dẫn đầu nguồn cung sơ cấp, lần lượt chiếm 51,8% và 40,7% tổng nguồn cung.

Thị trường ghi nhận tăng trưởng cả về giá và tỷ lệ hấp thụ

Sức cầu thị trường phía Nam ghi nhận tín hiệu tích cực khi tỷ lệ hấp thụ tăng 93% so với cùng kỳ, chủ yếu từ các dự án mới triển khai tại Bình Dương và Long An. Thậm chí, một dự án căn hộ tại khu vực liền kề TP.HCM đã ghi nhận thành công vượt mong đợi khi toàn bộ giỏ hàng đợt 1 được bán hết chỉ trong buổi sáng mở bán.

Giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao do áp lực từ chi phí đầu vào, với mức tăng từ 3% - 8% tại các tỉnh lân cận TP.HCM trong khoảng 3-6 tháng gần đây. Hiện, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt mức kỷ lục 493 triệu đồng/m2, trong khi tại Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai và Long An, giá cao nhất lần lượt đạt 59 triệu đồng/m², 61 triệu đồng/m², 41 triệu đồng/m² và 29 triệu đồng/m².

DKRA dự báo nguồn cung căn hộ mới sẽ tăng rõ rệt vào nửa cuối tháng 11/2024, khi nhiều chủ đầu tư lên kế hoạch mở bán. Trên thị trường thứ cấp, giá bán và thanh khoản cũng hồi phục, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng hoặc sắp bàn giao.

Cũng theo DKRA, giá sơ cấp nhà phố và biệt thự tại TP.HCM chạm mức kỷ lục 700 tỷ đồng/căn, trong khi tại các tỉnh lân cận, giá dao động từ 8,5 đến 228 tỷ đồng/căn. Đồng Nai và TP.HCM dẫn đầu nguồn cung với khoảng 3.650 căn, chiếm hơn 74% tổng cung sơ cấp. Tỷ lệ hấp thụ cũng cải thiện trung bình gấp 5 lần so với cùng kỳ.

Tại Hà Nội, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu Thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong năm 2024 dự kiến đạt gần 30.000 căn, tiệm cận con số của năm 2019 (giai đoạn trước Covid-19), và cao hơn đáng kể so với mức trung bình từ năm 2020 đến 2023.

Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung vào cuối năm 2024 và kéo dài sang năm 2025. Đáng chú ý, căn hộ Hà Nội còn ghi nhận diễn biến tích cực với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp đạt 80 - 90%. Nhiều dự án mới ra mắt đã nhanh chóng được tiêu thụ, thậm chí có dự án bán hết các căn mở bán trong vòng 48 giờ hoặc chỉ mất 2-3 tuần để hoàn thành bảng hàng.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) mới công bố cho thấy, trong tháng 10 vừa qua, tổng nguồn cung nhà ở mới trên toàn quốc đạt gần 6.300 sản phẩm, trong đó: khu vực miền Bắc chiếm 76% tổng nguồn cung mới, chủ yếu là các căn hộ phân khúc cao cấp tại Hà Nội và phân khúc bình dân tại Hà Nam; miền Nam chiếm 21% tổng nguồn cung mới, tập trung ở Bình Dương và Long An.

“Tỷ lệ hấp thụ trung bình trên tổng nguồn cung mới đạt khoảng 60%, trong đó có những dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến 90%”, báo cáo nêu rõ.

Doanh nghiệp vẫn kinh doanh èo uột

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, không phải đến bây giờ thị trường mới được đánh giá khởi sắc mà diễn biến này đã kéo dài suốt 9 tháng trước đó với giá bán tăng cao ở mọi phân khúc và tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, nghịch lý là các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án vẫn đang gặp nhiều khó khăn trong kinh doanh và bức tranh tổng thể vẫn khá ảm đạm.

Theo VietstockFinance, trong 9 tháng đầu năm 2024, có 84 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết đã công bố báo cáo tài chính với doanh thu thuần và lợi nhuận ròng lần lượt giảm 17% và 44% so với cùng kỳ, chỉ còn hơn 111.300 tỷ đồng và hơn 20.500 tỷ đồng. Trong đó, 19 doanh nghiệp ghi nhận lãi tăng, 36 doanh nghiệp có lãi giảm, 23 doanh nghiệp lỗ nặng...

Nhóm doanh nghiệp lợi nhuận giảm phải kể đến Công ty CP Năng lượng và Bất động sản Trường Thành (mã chứng khoán: TEG) ghi nhận mức giảm mạnh nhất với 93%, chỉ còn hơn 4 tỷ đồng. Tương tự, Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã chứng khoán: DIG) cũng ghi nhận lãi ròng giảm 85%, còn 16 tỷ đồng.

Doanh thu của DIG chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng căn hộ tại khu phức hợp Cap Saint Jacques, nhà xây thô tại các dự án Đại Phước và Hậu Giang (DIC Victory Hậu Giang), cùng với quyền sử dụng đất tại dự án Nam Vĩnh Yên. Ngoài ra, doanh thu tài chính của DIG giảm 75%, chỉ còn gần 52 tỷ đồng, do cùng kỳ năm trước công ty có khoản thu nhập gần 182 tỷ đồng từ các khoản đầu tư.

Bên cạnh các doanh nghiệp có lãi giảm, nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở ghi nhận lỗ sau 9 tháng đầu năm. Trong đó, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã chứng khoán: NVL) lỗ nặng nhất với hơn 4.100 tỷ đồng, mặc dù doanh thu tăng 57%. Nếu không tính khoản lỗ của Novaland, tổng lợi nhuận ròng của ngành sẽ chỉ giảm hơn 34% so với cùng kỳ, thay vì 44%.

Kết quả kinh doanh 9 tháng của Novaland bị ảnh hưởng lớn do khoản lỗ hơn 7.200 tỷ đồng trong nửa đầu năm. Nguyên nhân do công ty phải tăng trích lập dự phòng và chi phí tài chính theo yêu cầu của kiểm toán, liên quan đến tiền thuê đất và tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, khoản tiền chậm nộp của dự án 30,1ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, TP. Thủ Đức cũng góp phần làm tăng chi phí. Bên cạnh đó, công ty còn chịu ảnh hưởng từ chênh lệch tỷ giá các khoản nợ ngoại tệ và lỗ do thanh lý công ty con.

Đối với Công ty CP Đầu tư LDG (mã chứng khoán: LDG), kết quả lỗ gần như đã được dự báo khi doanh thu thuần của công ty âm gần 175 tỷ đồng, do bị trả lại hàng hóa trị giá gần 358 tỷ đồng, có khả năng cao là từ dự án khu dân cư Tân Thịnh (Đồng Nai).