Thấy gì từ gần 26.000 sản phẩm tồn kho của doanh nghiệp bất động sản?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến cuối quý III/2024, lượng hàng tồn kho bất động sản đã tăng mạnh so với quý trước, dù giá bán vẫn giữ mức cao ở nhiều địa phương. Cụ thể, đến hết quý vừa qua, tổng lượng hàng tồn kho đạt 25.937 sản phẩm, bao gồm 4.688 căn chung cư, 12.250 căn nhà ở riêng lẻ, và 8.999 nền đất. Đây là những sản phẩm đã đủ điều kiện bán nhưng vẫn chưa được giao dịch.

Hàng tồn kho tăng 52% chỉ sau 1 quý

Trước đó, trong báo cáo quý II/2024, lượng hàng tồn kho khoảng 17.105 sản phẩm, tức là lượng tồn kho đã tăng gần 52% chỉ sau một quý. Bộ Xây dựng cũng cho biết trong quý III, có tổng cộng 141.363 giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền, trong đó giao dịch đất nền chiếm 73% với gần 103.000 lượt. Tuy nhiên, so với quý II, giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng lên, trong khi giao dịch đất nền giảm 18%.

Dữ liệu thực tế từ các doanh nghiệp cũng phản ánh tình trạng khó khăn này, khi lượng hàng tồn kho và nợ tăng mạnh gây áp lực lên cả các "ông lớn" trong ngành. Theo dữ liệu từ Vietstock Finance, trong nửa đầu năm 2024, lượng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 490.400 tỷ đồng, chủ yếu từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án cũ và lượng hàng thành phẩm chưa tiêu thụ hết.

Các doanh nghiệp lớn như Novaland, Khang Điền, Nam Long Group, Phát Đạt đều nằm trong danh sách có lượng hàng tồn kho lớn. Cụ thể, trong hai quý đầu năm, Novaland đứng đầu với lượng tồn kho trên 142.000 tỷ đồng, chiếm 59% tổng tài sản; Khang Điền có 21.458 tỷ đồng tồn kho, chiếm 76% tổng tài sản; Nam Long Group sở hữu 19.165 tỷ đồng tồn kho, tăng 19% so với cùng kỳ năm 2023.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2024, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong 9 tháng đầu năm 2024 với tổng doanh thu gần 3.204 tỷ đồng, tăng 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận sau thuế đạt 244 tỷ đồng, tăng trưởng mạnh 63%.

Tính đến ngày 30/9/2024, tổng tài sản của Đất Xanh đạt gần 28.851 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm. Đáng chú ý, hàng tồn kho chiếm 48%, tương đương 13.830 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản dở dang với giá trị hơn 11.300 tỷ đồng và chi phí xây dựng cơ bản dở dang gần 716 tỷ đồng.

Đối với các doanh nghiệp chưa niêm yết, lượng hàng tồn kho còn lớn hơn nhiều. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phần lớn hàng tồn kho bất động sản đến từ các dự án chưa hoàn thiện, chủ yếu do vướng mắc pháp lý liên quan đến điều kiện giao dịch.

Doanh nghiệp tăng tốc “giải tán” hàng tồn kho

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tồn kho bất động sản hiện tại bao gồm hai loại: sản phẩm đang triển khai và sản phẩm đã hoàn thiện. Trong đó, các sản phẩm đã hoàn thiện nhưng chưa giao dịch thành công là điều đáng lo ngại hơn cả, bởi gánh nặng thanh khoản sẽ trở thành “cục nợ” cho doanh nghiệp.

Chung quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, khối lượng hàng tồn kho lớn có thể trở thành “núi nợ” đè nặng lên các doanh nghiệp yếu về tài chính hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao.

Dù sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ đánh giá qua lượng tồn kho khi nếu là các sản phẩm đang triển khai sẽ trở thành nguồn thu lớn trong tương lai. Tuy nhiên, nếu vướng mắc pháp lý kéo dài, những sản phẩm này có nguy cơ trở thành “cục máu đông” cho doanh nghiệp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng tiền.

Bởi những sản phẩm bất động sản dở dang này chủ yếu bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế và xây dựng của các dự án đang trong quá trình triển khai. Năng lực tài chính yếu kém của chủ đầu tư cũng là một trong những lý do khiến nhiều dự án dở dang, chậm tiến độ thi công.

Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp đang tăng cường các chính sách chiết khấu và ưu đãi nhằm kích cầu. Chẳng hạn dự án Destino Centro của Tập đoàn Seaholdings, khách hàng có thể vay đến 70% giá trị căn hộ với lãi suất ưu đãi từ 6,8%/năm trong 2 năm đầu, thanh toán linh hoạt với mức trả trước 30% trong 6-8 tháng và phần còn lại góp từ 6 triệu đồng/tháng đến khi nhận nhà; chiếu khấu 1 – 2% cho khách hàng.

Tương tự, dự án TT Avio tại Bình Dương của TT Capital cho phép khách hàng thanh toán linh hoạt, chỉ cần đóng 10% giá trị ban đầu, sau đó mỗi tháng 1% và được hỗ trợ lãi vay trong 24 tháng. Trong khi đó, dự án Phú Đông Sky One áp dụng phương thức trả góp 9,5 triệu đồng/tháng mà không cần vay ngân hàng và cam kết thuê lại căn hộ trong 3 năm với giá từ 8-10 triệu đồng/tháng…

Trước đó, để giải quyết khó khăn, một số doanh nghiệp lớn đã chọn “cắt máu” lợi nhuận, đẩy mạnh hoạt động bán sỉ các dự án cho các đơn vị chuyên phân phối lẻ hoặc những chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh.

Điển hình là Phát Đạt, đơn vị đã ký thỏa thuận hợp tác vào tháng 5/2024, cam kết bán sỉ toàn bộ sản phẩm tại các dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 & 2 (Bình Dương) và Khu đô thị Bắc Hà Thanh (Bình Định) cho Công ty CP kinh doanh và dịch vụ Bất động sản Realty Holdings. Trước đó, Realty Holdings cũng đã mua toàn bộ block B1 của dự án Astral City và hoàn tất thanh toán cho Phát Đạt.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường tại DKRA Group, nhận định rằng trong bối cảnh chi phí triển khai dự án tăng cao, việc giảm giá trực tiếp là rất khó thực hiện. Thay vào đó, các chủ đầu tư đang sử dụng các chính sách bán hàng linh hoạt để giúp người mua dễ dàng tiếp cận sản phẩm hơn. Theo ông Thắng, từ nay đến cuối năm, nhiều dự án cũ và mới sẽ tranh thủ mở bán, làm gia tăng mức độ cạnh tranh trên thị trường.