Thực hư chuyện bất động sản Sài Gòn không có tồn kho

“Giao dịch hết”

Theo Báo Thanh niên, vừa qua, Sở Xây dựng TP.HCM đã công bố báo cáo về thị trường bất động sản quý IV/2023 và cả năm chỉ ra rằng hoạt động kinh doanh bất động sản Sài Gòn vẫn còn nhiều khó khăn, song đã hồi phục dần, quý sau ghi nhận mức tăng trưởng âm thấp hơn so với quý trước. Trong đó, 6 tháng đầu năm tăng trưởng âm 11,58%, 9 tháng tăng trưởng âm 8,71% và cả năm chỉ còn mức âm 6,38%.

Về nguồn cung, TP HCM có 4 dự án nhà ở thương mại với hơn 3.700 căn đủ điều kiện ra thị trường trong quý IV.2023, 100% nguồn cung đều nằm trong phân khúc căn hộ cao cấp. Nguồn cung của năm vừa qua tăng 20,6% so với cùng kỳ năm trước đó và tất cả số nhà này đã được bán hết và không còn hàng tồn.

Bộ Xây dựng cho biết hàng tồn kho được tính từ thời điểm sau một năm kể từ ngày bất động sản đó đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, song chưa bán hoặc không bán được. Đây có thể là lý do trong báo cáo, Sở Xây dựng TP HCM nhắc tới con số khá đẹp như trên, không còn tồn kho dù giao dịch bất động sản Sài Gòn vẫn rất chậm và thị trường vẫn ghi nhận tăng trưởng âm. Thế nhưng, theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group, quy định này chưa sát với thực tế vì nhiều dự án mới có giấy phép, chưa được cấp thông báo đủ điều kiện bán hàng, song các doanh nghiệp đã bán. Và hàng đã hết khi dự án đủ điều kiện để bán.

Ở một mặt khác, nhiều dự án vẫn còn hàng tồn kho không bán được dù đã bán cả hàng chục năm. Do đó, điều chính xác hơn thì hàng tồn kho phải được tính tại thời điểm khi dự án có đủ điều kiện bán hàng và chủ đầu tư mở bán sản phẩm ra thị trường. Tính theo cách này, lượng tồn kho sẽ thay đổi ở từng thời điểm thống kê. Bởi vậy, cách tính hiện tại của Bộ Xây dựng có thể sẽ bị sót về thực tiễn trên thị trường bất động sản. Tồn kho nên bắt đầu tính từ lúc bán hàng và tính tổng qua các năm tới khi dự án bán hết 100%.

Theo ông Võ Hồng Thắng nhận xét báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, thông tin là chưa đúng vì thực tế trên thị trường bất động sản Sài Gòn hiện nay nguồn cung tồn kho cũ và mới đều rất lớn. Bằng chứng rõ ràng nhất là gần như có rất ít giao dịch từ đầu năm tới nay, hàng bán không được và có nhiều dự án tồn kho.

Theo một chuyên gia bất động sản, TP HCM không có tồn kho bất động sản là chuyện vô lý vì sức mua trong cả năm 2023 thấp. Chỉ có một hai dự án có thể đáp ứng nhu cầu của khách hàng, nhắm tới đối tượng khách hàng thật là ghi nhận giao dịch tốt, còn lại các dự án bất động sản cao cấp bán chậm và thậm chí tồn không bán được. Có thể nói rằng không còn tồn kho ở một dự án nào đó phù hợp với thị trường, nhưng không thể nói cả thị trường không có tồn kho. Chuyên gia này dẫn chứng nhiều dự án bán qua các sàn hay người thân có thể công khai bán hết 100%, tuy nhiên những sàn ôm hàng thực tế đã bán trở lại.

Doanh nghiệp vẫn ế

Theo thống kế đến cuối tháng 9/2023, báo cáo của 10 doanh nghiệp bất động sản đã chứng kiến tổng giá trị tồn kho hơn 300.000 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ. Giá trị tồn kho cuối quý III/2023 của Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) đã hơn 37.755 tỉ đồng, của Khang Điền là 17.152 tỷ đồng, của Nam Long là 16.800 tỷ đồng, của Đất Xanh là 14.788 ty đồng, hay của Quốc Cường Gia Lai là 7.100 tỷ đồng. Thống kê của DKRA Group cho thấy, tại TP HCM tính đến nay, chỉ riêng phân khúc căn hộ tồn kho 7.890 căn, tăng 13,2% so với năm trước, trong khi tồn kho tính đến nay của phân khúc nhà phố biệt thự là 2.904 căn.

Trong một phân tích sơ bộ báo cáo tài chính mới đây của 1.579 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho hay doanh thu các ngành từ giữa năm 2022 đến hết qúy II/2023 đều sụt giảm. Trong đó, xây dựng và bất động sản là hai nhóm nghiêm trọng nhất.

Hai nhóm này gặp vấn đề lớn nhất liên quan tới dòng tiền khi số ngày tồn kho và số ngày phải thu tăng cao nhiều lần, đó là thời gian bình quân để thu hồi công nợ sau khi bán hàng. Theo kết quả phân tích, số ngày tồn kho trung bình bất động sản trong quý IV/2023 lên tới 5.662 ngày, đặc biệt có doanh nghiệp lên tới 54.334 ngày. Nghĩa là doanh nghiệp phải mất tới 149 năm mới có thể bán hết được giỏ hàng.

Theo Ban IV kiến nghị, các chính sách và cơ chế cần tập trung hỗ trợ dòng tiền cho doanh nghiệp qua tiếp cận vốn, giãn và giảm chi phí nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Nhờ đó, doanh nghiệp có thể tạo dòng tiền trong ngắn hạn tối thiểu trong nửa cuối năm 2023, hay đến nửa đầu năm sau. Theo Ban IV, cần có thêm chính sách tài khóa nghịch chu kỳ nhằm đẩy mạnh tổng cầu ngoài các chính sách tiền tệ. Chẳng hạn như thúc đẩy đầu tư công, tập trung vào cơ sở hạ tầng lớn, phát triển nhà ở xã hội. Một mặt hỗ trợ doanh nghiệp ngành xây dựng, bất động sản, vật liệu xây dựng, mặt khác đáp ứng nhu cầu thực của người lao động. Bên cạnh đó, cần giảm, giãn thuế, chi phí khác vì đó là thời điểm khoan thư sức dân.

Ban IV đề xuất trong dài hạn, cần chú ý phát triển thị trường vốn hiện đại để tránh không để tăng trưởng quá lệ thuộc vào tín dụng. Duy trì những phân tích để thiết kế chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp phù hợp với từng nhóm quy mô doanh thu và ngành nghề để đảm bảo mục tiêu tăng thu ngân sách và hỗ trợ doanh nghiệp phát triển.

Theo chuyên gia bất động sản Phan Minh Chánh, thực tế chỉ ra rằng hàng tồn kho bất động sản Sài Gòn đang rất lớn. Chẳng hạn như một dự án ở TP.Thủ Đức có hàng ngàn sản phẩm tung ra nhưng bán thì rất ít, hay một dự án Kenton Node ở H.Nhà Bè đã có 1.600 căn hộ tồn kho. Trên thực tế, hàng tồn kho ngày càng tăng lên vì giao dịch sụt giảm, thanh khoản ở mức kém. Phần lớn phân khúc bất động sản là hàng cao cấp phục vụ cho giới đầu tư. Ngoài ra, khó khăn về pháp lý, hạn chế tiếp cận tín dụng, về dòng tiền hay khó huy động trái phiếu cũng đã khiến tồn kho bất động sản Sài Gòn tăng cao.

Chuyên gia này đề xuất hiện nay, giải pháp lớn nhất là cần thúc đẩy để xử lý hàng tồn, tháo gỡ những vấn đề về pháp lý, cởi trói các dự án bất động sản dở dang để cứu doanh nghiệp và thúc đẩy thị trường nhanh chóng hồi phục. Những biện pháp phải đi vào thực tế mà không chỉ là hô hào.

Meeyland luôn cập nhật những tin tức mới nhất liên quan đến bất động sản. Hãy theo dõi chúng tôi để nắm bắt được những thông tin nóng hổi nhất.