Thủ tục pháp lý “cản bước” M&A bất động sản

Báo cáo mới công bố của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, 11 tháng năm 2024, TP.HCM không phát sinh hoạt động mua bán và chuyển nhượng (M&A) bất động sản nhà ở trên địa bàn thành phố. Trong khi đó, đây là hoạt động được kỳ vọng sẽ hỗ trợ sự sôi động của thị trường.

Hoạt động M&A đình trệ kéo dài

Trước đó, theo thống kê của KPMG Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2024, lĩnh vực bất động sản chiếm ưu thế trên thị trường M&A, đóng góp 53% tổng giá trị giao dịch cả nước. Tuy nhiên, từ quý I đến quý III, thị trường lại ghi nhận rất ít thương vụ lớn trong phân khúc nhà ở, đặc biệt tại TP.HCM, không có dự án nhà ở nào thực hiện giao dịch M&A trong suốt giai đoạn này.

Chỉ đến đầu tháng 10, một dấu hiệu đáng chú ý mới xuất hiện khi Tập đoàn Bitexco thông báo chuyển nhượng toàn bộ 100% vốn góp tại Saigon Glory – chủ đầu tư dự án The Spirit of Saigon, tọa lạc tại khu tứ giác Bến Thành (Quận 1, TP.HCM) cho Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội.

Giải thích về sự chững lại của thị trường M&A bất động sản, bà Lê Bình, Tổng Giám đốc Công ty tư vấn thương vụ ASART, cho rằng giá bất động sản đang trở thành rào cản lớn. Theo bà, trong khi một số ý kiến cho rằng giá hiện tại còn hấp dẫn, nhiều người khác lại nhận định giá đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn dân cư.

Bên cạnh yếu tố giá, việc mua lại các sản phẩm bất động sản cũng gặp trở ngại do các vấn đề về hồ sơ, pháp lý và quy trình giao dịch, khiến hoạt động M&A trong lĩnh vực này diễn ra chậm chạp. Đáng chú ý, thị trường M&A bất động sản vẫn thiếu sự tham gia tích cực từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Bổ sung quan điểm về những khó khăn của thị trường, ông Đinh Thế Anh, Phó Tổng Giám đốc kiêm Trưởng Bộ phận Tư vấn M&A tại KPMG, nhận định rằng khoảng cách về định giá giữa bên mua và bên bán là nguyên nhân chính dẫn đến việc nhiều thương vụ bị hủy bỏ trong thời gian qua. Tình trạng này càng trở nên rõ ràng hơn ở những ngành chịu ảnh hưởng tiêu cực từ bối cảnh kinh tế vĩ mô và sức mua yếu.

Ông Đinh Thế Anh lý giải , trong giai đoạn kinh doanh ảm đạm, bên bán thường mong muốn bán được giá cao, trong khi bên mua lại căn cứ vào các số liệu tài chính gần nhất để đưa ra quyết định, dẫn đến sự chênh lệch lớn trong đánh giá giá trị. Điều này trở thành nút thắt lớn trên thị trường, làm cản trở các giao dịch tiềm năng.

Tuy nhiên, các chuyên gia dự báo rằng sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế Việt Nam vào năm 2025 có thể đóng vai trò là bước ngoặt quan trọng, giúp thu hẹp khoảng cách về định giá giữa các bên. Điều này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các thương vụ M&A mà còn mở ra cơ hội thúc đẩy sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản trong tương lai.

Thủ tục pháp lý khiến nhà đầu tư “e ngại”

Nói rõ hơn về trở ngại liên quan đến pháp lý của các thương vụ M&A, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, để chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng). Tuy nhiên,

luật kinh doanh bất động sản 2023

Ông Châu phân tích, pháp luật về đất đai quy định sổ hồng chỉ được cấp khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nhiều dự án tại TP.HCM hiện đang “trùm mền” vì chủ đầu tư không đủ tài chính để triển khai, buộc phải tìm đối tác chuyển nhượng hoặc hợp tác tái khởi động dự án. Tuy nhiên, việc yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng, nhưng không cần sổ hồng, là bất hợp lý.

Trong khi đó, bên mua thường có tiềm lực tài chính mạnh thì họ lại không được phép đóng thay nghĩa vụ tài chính này. Điều 39 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã quy định bên nhận chuyển nhượng dự án kế thừa các nghĩa vụ tài chính từ bên chuyển nhượng. Do đó, có thể bổ sung quy định để bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ này, đảm bảo không làm thất thu ngân sách Nhà nước.

Theo ông Châu, các thương vụ M&A sẽ giúp giải phóng hàng tồn kho nhanh hơn, hỗ trợ các doanh nghiệp có năng lực tài chính tiếp tục triển khai dự án, từ đó tăng nguồn cung bất động sản và kéo giảm giá nhà. Tuy nhiên, việc không có dự án nào được mua bán hay sáp nhập trong 11 tháng qua đã làm gia tăng khó khăn trong tái cấu trúc doanh nghiệp, huy động vốn và giải quyết vấn đề tài chính, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quá trình phục hồi và phát triển thị trường bất động sản TP.HCM.

Đồng tình, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhận định các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM có tiềm năng đầu tư lớn nhưng đang gặp rào cản về pháp lý và tiếp cận quỹ đất. Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể tham gia thông qua hợp tác với doanh nghiệp trong nước hoặc các dự án đã hoàn thiện pháp lý từ lâu. Thị trường bất động sản nhà ở, dù hấp dẫn, nhưng số lượng giao dịch M&A rất hạn chế, khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản hạ tầng và văn phòng cho thuê.

Theo đó, HoREA kiến nghị cần tháo gỡ các “điểm nghẽn” trong hoạt động chuyển nhượng dự án để khơi thông các thương vụ M&A, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, đồng thời thúc đẩy sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản, cũng như tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.