Bất động sản nhà ở “hút” dòng tiền M&A

Các chuyên gia đánh giá, các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản đang là “phao cứu sinh” đối với nhiều doanh nghiệp, trong bối cảnh tắc nghẽn dòng vốn quay vòng như hiện nay.

Những thương vụ nghìn tỷ

Trong 6 tháng đầu năm 2024, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam tăng vọt lên đến 61,4%, số lượng thương vụ M&A có giá trị giao dịch tăng lên gần 9% so với cùng kỳ năm 2023. 

Thương vụ M&A có giá trị “khủng” nhất là Tập đoàn Kim Oanh hợp tác với NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi Co Ltd (Nhật Bản) để phát triển một dự án nhà ở thương mại 50ha tại Bình Dương có tổng vốn đầu tư hơn 1 tỉ USD, tương đương hơn 25.000 tỉ đồng.

Trong tháng 6 vừa qua, Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) cũng tiến hành mua lại 25% cổ phần tại dự án Nam Long Đại Phước (Paragon Đại Phước) rộng 45,5 ha từ Tập đoàn Nam Long với giá khoảng 662 tỉ đồng.

Theo kế hoạch, dự án sẽ được phát triển với sản phẩm chủ yếu là biệt thự song lập và đơn lập cao cấp. Sau khi hoàn tất chuyển nhượng, Nam Long có thể thu về khoản lợi nhuận sau thuế 200 tỉ đồng, đóng góp vào lợi  nhuận quý II của doanh nghiệp.

Tương tự, Công ty CP Bất động sản và Đầu tư VRC cũng chuyển nhượng thành công một phần Khu dân cư ADC tại phường Phú Mỹ (quận 7, TP. HCM). Theo chủ trương đã thông qua trước đó của doanh nghiệp thì thương vụ này sẽ có mức giá không thấp hơn 800 tỉ đồng.

Hay như Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng đã thong qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ cổ phần đang sở hữu tại Công ty CP Bất động sản BIDICI. Hiện Phát Đạt đang nắm giữ hơn 111,7 triệu cổ phần của công ty, tương đương 49% vốn điều lệ. Giá chuyển nhượng không thấp hơn 130% mệnh giá, tương đương thu về gần 1.500 tỉ đồng.

Bên cạnh nhà ở, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng đang hút vốn đầu tư nước ngoài. Một trong những thương vụ đình đám là Mapletree Logistics Trust (MLT) - quỹ đầu tư đến từ Singapore đã chi hơn 50 triệu USD mua lại 2 nhà kho hạng A tại Việt Nam, lần lượt ở Bình Dương và Hưng Yên. CapitaLand Investment cũng cho biết, doanh nghiệp dự kiến đầu tư thêm 73-110 triệu USD để xây dựng hoặc mua các khu công nghiệp tại Việt Nam.

Gió sẽ đổi chiều trên thị trường M&A

Theo TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất quan tâm tới bất động sản Việt Nam, đặc biệt các nhà đầu tư trong khu vực Châu Á (Nhật, Hàn, Singapore).

Bởi lẽ, thời gian quay vòng vốn bất động sản nhà ở tại Việt Nam tính từ lúc có chủ trương đến xây dựng xong chỉ khoảng 5 năm, tỷ suất sinh lời đạt tới 8-10%. Trong khi đó, các nước trong khu vực tỷ lệ sinh lời từ kinh doanh bất động sản chỉ khoảng 2-3%/năm.

Đối với nhóm doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ đất, dự án đã có pháp lý rõ ràng nhưng lại thiếu dòng tiền xoay vòng vốn. Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, M&A là “phao cứu sinh” trong thời điểm hiện tại để bổ sung thêm tiềm lực cho hoạt động kinh doanh.

Đồng quan điểm, đại diện SGI Capital nhìn nhận, các kế hoạch thoái vốn công ty con, bán tài sản sẽ giúp các tập đoàn, doanh nghiệp lớn tập trung vào các mảng kinh doanh cốt yếu và thúc đẩy duy trì tăng trưởng lợi nhuận để giữ giá cổ phiếu. Đồng thời giảm bớt áp lực tài chính với các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu cao.

Cũng theo SGI Capital, dù áp lực về dòng tiền và thanh khoản đã đi qua vùng đỉnh nhưng vẫn sẽ tác động tiêu cực đến nhiều doanh nghiệp, khiến họ khó tiếp cận các lợi thế từ mặt bằng lãi suất tín dụng thấp. Những tháng cuối năm sẽ là “điểm nóng” tái cơ cấu nợ nên các thương vụ thoái vốn, M&A bất động sản hứa hẹn sẽ bùng nổ, kéo dài sang năm 2025.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - VARS cũng cho rằng, lựa chọn M&A là cách nhanh nhất đưa các sản phẩm bất động sản ra thị trường, giảm tình trạng khan hiếm nguồn cung, góp phần giảm giá nhà.

Tuy nhiên, theo ông Lê Xuân Đồng – Giám đốc tư vấn chiến lược Công ty CP Tư vấn EY Việt Nam cho biết, có một điểm lưu ý về cơ cấu bên mua trong các thương vụ M&A cuối năm nay là có sự “đảo chiều” khi các doanh nghiệp trong nước có nửa đầu năm để chuẩn bị về tiền bạc, pháp lý, thông tin dự án…

Cũng theo ông Đồng, nếu như năm 2023, các doanh nghiệp trong nước gặp nhiều khó khăn buộc phải co cụm hoạt động, "nhường sân" cho khối ngoại chiếm lĩnh trị trường M&A với 81,6% cơ cấu bên mua. Nhưng đến nửa đầu năm 2024, nhà đầu tư trong nước đã dẫn đầu với tỷ lệ áp đảo 92,6% và sẽ tiếp tục duy trì xu thế này trong giai đoạn tới.