Lượng hàng tồn kho bất động sản thực tế có thể cao hơn con số báo cáo

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý I/2024, lượng hàng tồn kho bất động sản tại các dự án của 56 tỉnh, thành phố trên cả nước ghi nhận khoảng 23.029 sản phẩm. Trong đó, chung cư ghi nhận 3.706 căn, nhà ở riêng lẻ gần 8.500 căn và 10.855 nền đất.

Thực tế còn nhiều hơn

Nói về số liệu mà Bộ Xây dựng đưa ra, ông Hà Văn Thiện – Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Trần Anh  (Trần Anh Group) cho biết, số liệu hàng tồn của được công bố là của các doanh nghiệp nghiệp được niêm yết trên thị trường chứng khoán. Trong khi đó, các doanh nghiệp chưa niêm yết sẽ chỉ báo cáo số liệu này trong báo cáo tài chính năm, chưa kể tính đảm bảo độ xác thực của thông tin chưa cao.

Ông Thiện lý giải, có trường hợp chủ đầu tư chưa bán được sản phẩm nên để nhân viên của công ty đứng, sau đó vay ngân hàng để có dòng tiền. Khi nào có khách mua, doanh nghiệp mới tất toán khoản vay rồi bán cho người mua thực. Với những “biện pháp kỹ thuật” này, sản phẩm vẫn tính là bán thành công nhưng thực chất lại là hàng tồn kho.

Cũng theo ông Thiện, hàng tồn kho thực tế sẽ lớn hơn số liệu báo cáo bởi số doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết là rất lớn, cũng sở hữu nhiều dự án ở các tỉnh. Đơn cử như dự án Astral City có gần 5.000 căn hộ chung cư, đã mở bán từ năm 2020 nhưng đến nay mới chỉ bán được khoảng 40%.

Hay như Tập đoàn Lê Phong có 3 dự án đang mở bán với đầy đủ pháp lý và đang trong giai đoạn bàn giao nhà tại 2 dự án, số sản phẩm chưa bán hết còn gần 1.000 căn…Chỉ tính riêng 2 dự án này con số hàng tồn kho đã lên đến khoảng 4.000 căn, lớn hơn số 3.706 của Bộ đưa ra. Ngoài ra, còn lượng căn hộ do khó khăn tài chính nên khách hàng trả lại cho chủ đầu tư, cũng là một lượng hàng tồn kho rất lớn.

Trước đó, một đơn vị thống kê cũng chia sẻ dữ liệu từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở cho thấy, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3/2024 ghi nhận hơn 286.000 tỉ đồng (tương đương gần 11,5 tỉ US) tăng gần 4% so với cuối năm 2023.

Đáng chú ý, nếu như giai đoạn năm 2019 vòng quay hàng tồn kho trung bình của các doanh nghiệp bất động sản chỉ khoảng 73 ngày, thì đến cuối năm 2021 lên tới 900 ngày và tiếp tục tăng lên mức 1.500 ngày vào cuối năm 2022, trước khi giảm về mức hơn 1.200 ngày tại thời điểm cuối năm 2023. Trong khi con số tồn kho của năm 2023 là con số trung bình cả năm, nếu tính riêng giai đoạn nửa đầu năm thì số vòng quay còn lớn hơn nhiều.

Lời cảnh báo từ hàng tồn kho

Một số chuyên gia cho rằng, không cần quá lo lắng với lượng hàng tồn kho lớn này bởi doanh nghiệp chỉ “chết” vì không có tiền mặt chứ không vi hàng tồn kho cao hay thua lỗ.

Theo Bộ Xây dựng, nhiều khó khăn vướng mắc về mặt thể chế đã được tháo gỡ thông qua việc ban hành mới cũng như sửa đổi, bổ sung ban hành mới nhiều luật, nghị định, thông tư liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Qua đó, tình hình triển khai thực hiện các dự án bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực. Hà Nội và TP. HCM xử lý 35-40% bất động sản gặp vướng mắc, còn hàng trăm dự án tại 2 thành phố này và các địa phương vẫn chờ được tháo gỡ khó khăn.

Khi mọi khó khăn được tháo gỡ, thì doanh nghiệp sở hữu lượng hàng tồn kho lớn lại chiếm ưu thế trong chiến lược kinh doanh, bởi khi được ghi nhận sẽ mang lại nguồn doanh thu lớn, giúp doanh nghiệp tăng trưởng trong dài hạn.

Tuy nhiên, bên cạnh hàng tồn kho thành phẩm là các sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường chưa được giao dịch, thì cũng cần phải xem xét những yếu tố rủi ro từ hàng tồn kho là bất động sản dở dang, bởi trên thực tế, rất nhiều dự án thực hiện nhiều năm mà chưa hoàn thành vì nhiều lý do.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, dù ở góc độ nào, con số tồn kho bất động sản lớn cũng là lời cảnh báo. Bởi lẽ, không rõ trong lượng hàng tồn kho này đến từ chiến lược, kế hoạch của doanh nghiệp hay thực chất là hàng không bán được.

Ngoài ra, đối với các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính yếu, sử dụng đòn bẩy lớn thì hàng tồn kho lớn sẽ là “núi nợ”, nhất là khi sản phẩm không có tính thanh khoản thì doanh nghiệp sẽ ngày càng gặp khó.