Khó khăn trong huy động vốn khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm

Năm 2023, bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi, trung bình mỗi tháng có khoảng 107 đơn vị phá sản. Các doanh nghiệp còn “sống sót” hầu hết đều xác định sẽ thua lỗ, hoặc lợi nhuận giảm đến 80-90% lâu dài.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cũng cho thấy, cả nước có tới gần 3.200 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông báo tạm dừng hoạt động có thời hạn, bằng 125% so với cùng kỳ.

Vốn khiến nguồn cung gặp khó

Tại Hội thảo "Tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển", ông Nguyễn Quốc Khánh cho rằng, bên cạnh những chiếc “vòng kim cô” về pháp lý thì thiếu vốn là nguyên nhân chính yếu khiến các doanh nghiệp kiệt quệ, không đủ “sức khỏe” để triển khai dự án, khiến nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng.

Theo dữ liệu của VARS, nếu trong năm 2018 tổng nguồn cung căn hộ mới đạt gần 180.000 sản phẩm thì năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000 sản phẩm, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. 

Đến năm 2021, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công một cách triệt để, khiến nguồn cung tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm; năm 2022 đạt khoảng 48.500 sản phẩm; năm 2023, nguồn cung có sự cải thiện nhẹ lên 55.000 sản phẩm nhưng chỉ bằng khoảng 30% so với năm 2018.

Cũng theo ông Khánh, việc tắc nghẽn dòng tiền trên thị trường bất động sản vô hình chung khiến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các ngành nghề liên quan khác như tài chính ngân hàng, xây dựng, du lịch, lưu trú cũng bị ảnh hưởng.

Trước đó, Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) cũng có công bố báo cáo tình hình các doanh nghiệp trong quý II/2024. Theo đó, nhiều doanh nghiệp đang thiếu tiền để trả nợ các khoản nợ gốc trước đây và bổ sung vốn lưu động cho hoạt động tiếp theo.

Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải buộc chuyển nhượng, bán toàn bộ hoặc một phần dự án để có dòng tiền, chủ yếu trong số đó là dùng để...trả nợ.

Đơn cử như, Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) vừa thông qua việc chuyển nhượng khu dịch vụ thương mại thuộc dự án Khu phức hợp Cap Saint Jacques giai đoạn 1. Tương tự, Công ty CP Bất động sản và Đầu tư VRC thông qua chủ trương cho công ty con là Công ty CP ADEC chuyển nhượng 1 phần Khu dân cư ADC (phường Phú Mỹ, quận 7).

Hay như, Công ty CP Đầu tư Nam Long mới hoàn tất thương vụ chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Nam Long Đại Phước (45ha) cho đối tác Nhật Bản trong tháng 6/2024. 

Theo chủ đầu tư của một số dự án, bên cạnh gánh nặng chi phí, các điểm nghẽn về pháp lý là yếu tố khiến doanh nghiệp cạn kiệt dòng tiền. Doanh nghiệp phải có sản phẩm mới bán ra thị trường thì mới có nguồn thu, tiền “nuôi” bộ máy và chờ đợi thị trường. Nhưng muốn có sản phẩm thì lại phải chờ tháo gỡ pháp lý, trong thời gian chờ lại không có tiền để vận hành.

Áp lực trong giai đoạn tới

Trước tình trạng hiện tại, Phó Chủ tịch VARS nhận định, các nút thắt về pháp lý đã có hướng giải quyết theo các luật mới đã được thông qua, nhưng nguồn vốn vẫn là áp lực đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

“Nếu nguồn vốn không sớm được khơi thông nhất là 2 kênh quan trọng là tín dụng và trái phiếu, có thể ảnh hưởng đến nhịp phục hồi của thị trường”, ông Khánh nhận định.

Trong những tháng đầu năm 2024, tín dụng vay tiêu dùng, mua bất động sản vẫn tiếp tục đà suy giảm dù lãi suất cho vay duy trì ở mặt bằng thấp. Trong khi đó, kênh trái phiếu chưa thực sự có sự cải thiện, áp lực đáo hạn lại đang ở mức cao, doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu ở nhóm bất động sản tăng lên từng ngày.

Do vậy, song song với việc duy trì mặt bằng lãi suất thấp để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, ông Khánh đề nghị các ngân hàng xem xét, nới lỏng điều kiện vay để gia tăng cơ hội tiếp cận vốn, nhằm giúp các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép nguồn cung lên thị trường.

Cùng với đó, việc gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu chỉ là biện pháp tạm thời, bản thân các doanh nghiệp cũng cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, chủ động cơ cấu nợ, lên phương án dòng tiền. Đồng thời, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ để có dòng tiền duy trì hoạt động.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc hy sinh lợi nhuận đế có tiền trả nợ, duy trì hoạt động không phải là bước đường cùng mà thậm chí đây còn là bước nên làm đầu tiên mà doanh nghiệp tính đến trong cơn nguy khó.

Trước đó, bàn về các giải pháp gỡ khó cho doanh nghiệp, ông Huỳnh Minh Tuấn – Giám đốc Công ty CP Tư vấn đầu tư FIDT cho rằng, các doanh nghiệp hiện nay đang quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Thay vào đó, cần quan tâm đến quản trị tài chính, có chiến lược kinh doanh bài bản để bước vào thị trường vốn, IPO hoặc kêu gọi vốn khi cần.