Tồn kho hơn 11 tỷ USD tại các công ty bất động sản niêm yết

Theo Doanh nghiệp & Kinh doanh, trong 2 năm qua, thực trạng sức mua - thanh khoản kém, nguồn cung thiếu hụt, cùng với cơ cấu sản phẩm nhà ở chưa hợp lý đã liên tục được nhắc tới.

Bên cạnh đó, các công ty bất động sản đang đối mặt với vấn đề lớn về quản trị dòng tiền. Dường như các doanh nghiệp đều khó tạo ra nguồn thu mới thực sự khi số lượng các dự án nhà ở thương mại được hoàn thành và chấp thuận mới đều sụt giảm.

Đó cũng là nguyên nhân khiến Chính phủ nhiều lần kêu gọi tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu phân khúc thị trường, giảm giá bán để giải phóng hàng tồn kho, đem lại dòng tiền và thanh khoản cho thị trường.

Theo thống kê từ BCTC của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu phát triển mảng nghỉ dưỡng và nhà ở) có tồn kho lớn trên thị trường, tại thời điểm cuối năm 2023, tổng giá trị đạt hơn 276.000 tỷ đồng (tương đương hơn 11 tỷ USD), tăng hơn 3% so với cuối năm 2022 (khoảng hơn 267.000 tỷ đồng).

Tồn kho nhiều nhất là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) với 138.759 tỷ đồng (tăng 3% so với cuối năm 2022), chiếm 57% tổng giá trị tài sản và phần lớn là giá trị bất động sản để bán đang xây dựng, thông tin cụ thể về các dự án chưa được công khai.

Novaland đã dùng giá trị hàng tồn kho này để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay 56.852 tỷ đồng. Trong kỳ, tổng chi phí lãi vay được vốn hóa là 6.269 tỷ đồng (năm 2022 là 6.106 tỷ đồng).

Giá trị hàng tồn kho của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) tăng gần 51% khi ghi nhận 18.788 tỷ đồng, chiếm hơn 71% tổng tài sản. Trong đó, phần lớn là chi phí xây dựng dở dang xuất hiện ở các dự án như Bình Trưng - Bình Trưng Đông (3.159 tỷ), Khu dân cư Tân Tạo (6.528 tỷ), Đoàn Nguyên – Bình Trung Đông (3.381 tỷ đồng), Khu định cư Phong Phú 2 (1.675 tỷ), Khang Phúc – An Dương Vương (1.233 tỷ)…

Hàng tồn kho của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) chiếm tỷ trọng hơn 60% tổng tài sản, tăng 17% so với đầu năm 2023 khi đạt ở mức 17.348 tỷ đồng. Đó là giá trị xây dựng dở dang ở 14 dự án, bao gồm Izumi (8.551 tỷ), Akri - Hoàng Nam (1.667 tỷ, gấp 4 lần đầu năm), Waterpoint - giai đoạn 1 (3.560 tỷ), dự án Cần Thơ (1.281 tỷ, gấp 2,5 lần đầu năm)…

Hàng tồn kho của CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (Mã: TCH) cũng chiếm tới 61% tổng tài sản với 10.218 tỷ đồng, cao gấp 3,8 lần so với hồi đầu năm. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm hơn 7.603 tỷ đồng (dự án Đỗ Mười gần 4.919 tỷ, Hoàng Huy Green River 1.507 tỷ, Hoàng Huy New City hơn 830 tỷ, Hoàng Huy Commerce – tòa H2 gần 305 tỷ…). Bất động sản thành phẩm chủ yếu tại dự án Hoàng Huy Commerce – tòa H1 (2.505 tỷ) là hàng tồn kho.

Trong danh sách các công ty bất động sản niêm yết, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) cũng ghi nhận tồn kho tăng 10% khi đạt 6.553 tỷ đồng, chiếm 30% tổng tài sản. Đó phần lớn là chi phí sản xuất kinh doanh dang dở ở Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (gần 1.957 tỷ), Khu dân cư P4 Hậu Giang (hơn 937 tỷ), Khu du lịch Long Tân, Nhơn Trạch (hơn 613 tỷ), Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (1.321 tỷ), Khu nhà ở Lam Hạ Center Point (213 tỷ)…

Giá trị hàng tồn kho của CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest (Mã: VPI) tăng mạnh gần 93% so với hồi đầu năm (hơn 3.701 tỷ đồng), chủ yếu tập trung tại các dự án The Terra - Bắc Giang, dự án Song Khê – Nội Hoàng – Bắc Giang, The Vlasta - Thủy Nguyên,... Theo doanh nghiệp này, những dự án đó đang bán hàng và dự kiến bán trong quý IV năm nay.

 Đối với nhóm giảm, trong các công ty bất động sản có CTCP Vinhomes (Mã: VHM) ghi nhận tồn kho giảm 18% so với cuối năm 2022 khi đạt mức 52.380 tỷ đồng, đa phần nằm ở các bất động sản đang xây dựng dở dang, gồm tiền sử dụng đất, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án như KĐT Đại An, Grand Park, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, KĐT sinh thái Dream City, dự án Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác. Do bàn giao lượng lớn sản phẩm tại Vinhomes Ocean Park 2 và 3 nên tồn kho của ông lớn này sụt giảm.

Tại CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG), khoản mục này giảm 46%, từ 3.723 tỷ đồng xuống còn hơn 2.014 tỷ đồng. Đây đa phần là các bất động sản dở dang, tập trung ở dự án The Standard Bình Dương (hơn 304 tỷ), Westgate Bình Chánh (1.329 tỷ), hay Signial (gần 234 tỷ đồng)…

Tại thời điểm cuối năm 2023, hàng tồn kho của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) chiếm hơn 47% trong tổng tài sản với giá trị 14.139 tỷ đồng, không biến động nhiều so với đầu năm. Trong đó, đa số là bất động sản dở dang (10.893 tỷ đồng, giảm 7%). Mặt khác, tồn kho bất động sản thành phẩm tăng gần 58% lên mức 2.533 tỷ đồng. Doanh nghiệp không nói rõ chi tiết các dự án.

Trong các công ty bất động sản ghi nhận tồn kho giảm còn có CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) với 12.200 tỷ đồng tồn kho (không biến động nhiều so với hồi đầu năm. Đây đa phần là chi phí dở dang ở các dự án như Bình Dương Tower (2.394 tỷ); Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ đồng); The EverRich 2 (hay còn gọi là River City, gần 3.598 tỷ); Phước Hải (1.526 tỷ đồng); The EverRich 3 (877 tỷ)…

Thực tế cho thấy trong bối cảnh thị trường sụt giảm mạnh, tồn kho tại các công ty bất động sản tăng là điều dễ hiểu. Nhiều chủ đầu tư đã có kế hoạch lùi lịch mở bán sản phẩm chờ tín hiệu tích cực từ thị trường, hay chờ dự án hoàn thiện pháp lý… Nếu hàng tồn kho là hàng hóa đã hoàn thiện pháp lý và sẵn sàng để bán, nhìn ở khía cạnh lạc quan thì đó sẽ là lợi thế để doanh nghiệp có thể cạnh tranh tốt hơn một khi thị trường nóng lên.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!