Các công ty bất động sản vẫn “khan” nguồn tiền

Áp lực dòng tiền vẫn chưa được khơi thông

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ngoài vấn đề pháp lý vẫn luôn là rào cản lớn với tiến độ phục hồi của thị trường bất động sản, thì trong hai năm qua những công ty, doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phải đối mặt với một vấn đề khác nữa là thiếu hụt nguồn vốn nghiêm trọng. Tính thanh khoản trên thị trường sụt giảm nghiêm trọng trong thời gian qua cộng với những vướng mắc về pháp lý đã khiến cho lượng hàng tồn kho ngày càng nhiều, các công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ khiến các chi phí khác phát sinh thêm, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Trước những nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành thị trường đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thanh khoản trên thị trường đang dần được khơi thông. Tuy nhiên, về dòng tiền thì doanh nghiệp vẫn chưa thế giải quyết, các chuyên gia dự đoán tình trạng này sẽ còn diễn ra trong một thời gian dài nếu như thị trường chỉ hồi phục theo kiểu từ từ.

Thống kê cho thấy, những năm gần đây ngoài nguồn vốn tự có, nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài cũng đã bổ sung cho các công ty, nguồn vốn ứng trước từ khách khách thì chỉ có nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn phát hành trái phiếu được coi là nguồn vốn trung và dài hạn để duy trì và phát triển thị trường. Tuy nhiên, trong hai năm qua những thay đổi trong cơ cấu vốn đối với lĩnh vực bất động sản khiến cho thị trường phải làm quen với những vấn đề mới.

Nếu nguồn vốn nước ngoài khá ổn định thì nguồn trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng lại gặp phải một số vấn đề vướng mắc bởi chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành kiểm soát chặt chẽ hơn đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tránh để xảy ra những sai sót, hay lách luật đã từng xảy ra trước đây.

Theo ước tính của Viện Đào tạo Nghiên cứu BIDV dựa trên số liệu thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Bộ Tài chính cho thấy vào năm 2022, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực bất động sản. Sang đến năm 2023, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp tăng lên tới 26%. Ngược lại, năm 2022, nguồn vốn tín dụng chiếm đến gần 74%, thì năm đến năm 2023 lại giảm xuống còn 54%. Tuy nhiên, tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ cao lên đến hơn 20% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và vẫn trong xu hướng tăng.

Theo số liệu công bố chính thức của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/11/2023, dư nợ tín dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.022.532 tỷ đồng, so với thời điểm cuối tháng 10/2023 đã tăng 28.614 tỷ đồng. Lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng của hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng 27% so với cả năm 2022.

Theo các số liệu thống kê thì dư nợ tín dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng liên tục theo từng từng. Tuy nhiên nguồn vốn tín dụng tăng chủ yếu được áp dụng đối với những nhà phát triển bất động sản, còn đối với tín dụng vay mua nhà thì con số này lại rất thấp. Hiện tại, tín dụng cho người vay mua nhà vẫn đang giảm và chưa có dấu hiệu dừng lại vì nguồn cung khan hiếm, lãi suất có thể tăng sau thời gian ưu đãi và thu nhập của mọi người giảm sút giữa lúc tình hình kinh tế thị trường suy giảm.

Thực tế, những thỏa thuận tín dụng giữa ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản chủ yếu tập trung vào những doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, quỹ đất lớn đủ khả năng triển khai dự án. Bởi những doanh nghiệp bất động sản khi muốn vay đều phải có tài sản thế chấp đảm bảo nên cả doanh nghiệp và ngân hàng đều phải thận trọng hơn trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. Về phía ngân hàng lại ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao trước bối cảnh rủi ro nợ xấu bất động sản gia tăng.

Trước tình hình đó, các công ty bất động sản đã tìm cách để giảm bớt sự lệ thuộc vào ngân hàng, đảm bảo hiệu quả và sự ổn định của hệ thống tài chính khi lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao. Trong vài năm trở lại đây, các chủ đầu tư đã chuyển hướng ưu tiên phát hành trái phiếu doanh nghiệp để giải quyết các vấn đề khó khăn về kinh tế đang phải đối mặt.

Phương án này được đánh giá là bước thay đổi đầy ngoạn mục, buộc chuyển mình mang tính tích cực hơn đối với thị trường và doanh nghiệp. Việc phát hành trái phiếu có gắn quyền mua bất động sản sẽ hỗ trợ để doanh nghiệp vừa tiêu thụ được sản phẩm mình xây dựng vừa huy động được một nguồn vốn nhất định.

Giai đoạn 2018 - 2021 là thời kì đỉnh cao của trái phiếu doanh nghiệp khi chứng kiến những đợt tăng trưởng liên tục. Năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản vượt mặt các ngân hàng vươn lên đứng đầu về giá trị trái phát hành trái phiếu trên thị trường. Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, những sai phạm nghiêm trọng trong phát hành trái phiếu đã khiến người mau và nhà đầu tư mất niềm tin trầm trọng, khiến cho tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới giảm mạnh 64,4% so với 2021, ước đạt 269.733 tỷ đồng.

Trong năm 2023, tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường đã được củng cố, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ước đạt 73.200 tỷ đồng, chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022. Tuy nhiên so với thời điểm trước khi dịch bệnh và những biến động xảy ra con số này vẫn còn khá nhỏ.

Giải pháp khơi thông nguồn vốn

Giữa lúc các doanh nghiệp bất động sản đang khát vốn thì các chuyên gia đã đưa ra một số giải pháp để khơi thông như sau:

Đầu tiên, các cơ quan quản lý Nhà nước cần phải tháo gỡ triệt để nhữg vướng mắc về pháp lý, sớm ban hành và áp dụng những văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2025 để các dự án cũ đang bị hoãn thực hiện được tái khởi động trở lại. Đặc biệt đối với phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở bình dân đang có nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung thiếu hụt trầm trọng. Nếu muốn tăng tính thanh khoản trên thị trường thì các doanh nghiệp cần tâjp trung xây dựng và phát triển loại hình này.

Thứ hai, cần phải đánh giá, xem xét đưa ra những gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, để khuyến khích các chủ đầu tư gia nhập vào thị trường này và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Thứ ba, cơ quan quản lý Nhà nước phải phối hợp chặt chẽ với các doanh nghiệp để thúc đẩy phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại. Đặc biệt cần phải đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm nhưng vẫn phải kiểm soát được năng lực của những tổ chức xếp hạng để đánh giá và phản ánh đúng nhất những rủi ro doanh nghiệp có thể phải đối mặt , đồng thời đưa ra các gói tín dụng phù hợp với thực tế của mỗi một doanh nghiệp trên thị trường.

Thứ tư, bên cạnh những nguồn tài chính quen thuộc cần phải có những chính sách, cơ chế mới để đảm bảo sự hình thành, phát triển, vận hành nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác một cách hiệu quả.