Giới chuyên gia bất động sản ví thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay như một chiếc lò xò bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi. Chính vì vậy, trong thời gian tới cần có thêm nhiều giải pháp đồng bộ để giúp thị trường tìm lại thế cân bằng đã mất.
Một năm “vất vả” của thị trường địa ốc
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một năm 2023 đầy khó khăn, rất nhiều vấn đề tồn đọng từ các thời kỳ trước lần lượt ngoi lên khiến thị trường địa ốc trở nên lao đao, điêu đứng. Báo cáo tổng kết năm 2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, các phân khúc trên thị trường địa ốc đều đang bộc lộ nhiều vấn đề, bất cập lớn.
Theo đó, phân khúc bất động sản nhà ở với sự quay trở lại của loại hình nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ là cột trụ vững chắc nhất nhưng vẫn để lộ nhiều bất cập. Đơn cử như sự lệch pha cung – cầu, thiếu hụt nguồn cung một cách trầm trọng. Cho đến thời điểm hiện tại, phân khúc này vẫn chưa thực sự “tỏa sáng” như kỳ vọng.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng liên tục ghi nhận nhiều diễn biến tiêu cực nhất trong năm 2023. Mặc dù trước đó, phân khúc này đã nhen nhóm cơ hội “tái sinh” nhờ Nghị định 10/2023/CP-NĐ nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi.

Với phân khúc đất nền trong năm 2023 không còn tình trạng sốt như thời kỳ trước, các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này là so với thời điểm thị trường sốt nóng nên vẫn chưa thực sự sát với giá trị thực.
Điểm sáng duy nhất trong bức tranh thị trường địa ốc năm 2023 là phân khúc bất động sản công nghiệp với sự gia nhập của rất nhiều đại bàng quốc tế. Đây là phân khúc duy nhất có mức giá tăng nhưng vẫn được đón nhận do mức độ hoàn thiện theo hướng ngày càng hiện đại, thông minh.
Tuy nhiên, VARS cho rằng, kết quả này chỉ đúng với các khu công nghiệp lớn có sự tham gia của các doanh nghiệp nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp sản xuất nội địa vẫn đang trải qua thời kỳ khó khăn, do đầu ra bị ảnh hưởng. Đặc biệt là các doanh nghiệp sản xuất trong các lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất...
Giới chuyên gia của VARS đánh giá, 2023 là năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản sau một khoảng thời gian khá dài tồn động nhiều vấn đề. Đây cũng là thời điểm để chúng ta nhận ra đang có quá nhiều “lỗ hổng” trong phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách cho đến quá trình thực thi. Sức khỏe nội tại của doanh nghiệp bất động sản cũng chưa đủ mạnh và khả năng thích ứng với biến động còn chưa cao.

Rất nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” trên thị trường bất động sản đang tồn tại mà chưa tìm ra cách xử lý. Phân khúc bất động sản cần không có. Phân khúc bất động sản vượt quá khả năng tài chính của người dân dẫn đến tồn kho. Nhà ở xã hội nơi thì cháy hàng, nơi thì ế chỏng chơ, ngân hàng dư tiền, doanh nghiệp thiếu vốn.
Tuy nhiên khi nhận được sự trợ lực nhiệt tình từ nhiều phía, thị trường bất động sản lại giống như chiếc lò xò bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi, không thể phục hồi ngay lập tức. Vì vậy để thị trường có thể trở lại trạng thái bình thường cần phải có đủ thời gian xem xét, nắn chỉnh.
Nhìn nhận ở góc độ tích cực, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn cho biết, mặc dù thị trường bất động sản năm 2023 gặp nhiều thách thức hiện hữu nhưng nhìn chung vẫn có nhiều chuyển biến theo hướng tích cực. Cụ thể, đó là sự vào cuộc tích cực của Chính phủ để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Chính điều này đã giúp thị trường bất động sản ghi nhận được những tín hiệu phục hồi mới.
Điển hình, nửa cuối năm 2023, thanh khoản đã bắt đầu xuất hiện trên một số dự án căn hộ tổng hòa nhiều yếu tố như chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm tốt, có diện tích hợp lý, bàn giao đúng thời hạn, vị trí tốt, pháp lý đảm bảo, tiện ích đầy đủ, thuận tiện, chính sách bán hàng thu hút bao gồm kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất… Tuy nhiên nhìn chung, thanh khoản trên thị trường vẫn đang gặp nhiều khó khăn do việc giá bán neo cao, tâm lý quan ngại pháp lý không thể hoàn thành của người mua.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), hơn 70% khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay đều liên quan đến vấn đề pháp lý. Đó là những vấn đề liên quan đến một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn và xung đột pháp luật. Một số quy định nằm trong văn bản dưới luật về lĩnh vực bất động sản cũng gặp vướng.
Đặc biệt, những vướng mắc trong việc thực thi pháp luật ở các địa phương. Điển hình như việc cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết được, còn một số địa phương không thực thi được, dẫn đến việc gây ách tắc cho các dự án bất động sản tại địa phương.

Theo chủ tịch của HoREA, thị trường bất động sản gặp khó nên một số doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô kinh doanh, dừng triển khai xây dựng các dự án mới. Điều này đang tác động rất mạnh đến sự phục hồi, tăng trưởng của nền kinh tế trong nước.
Đứng dưới góc độ của doanh nghiệp, ông Hà Văn Thiện - Phó Tổng giám đốc Tran An Group cũng cho biết, hiện nay, các đơn vị kinh doanh bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt là những trở ngại trong việc xử lý các thủ tục pháp lý đi kèm khi triển khai dự án, vận dụng luật vào trong thực tiễn, cũng như những trở ngại trong việc xác định khung giá đất.
Cùng với đó là những khó khăn về dòng vốn kinh doanh. Theo ông Thiện, dòng vốn như “mạch máu” để nuôi sống doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong năm vừa qua, các kênh huy động vốn chính của doanh nghiệp đều gặp khó khăn. Cụ thể, nguồn vốn tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu đều bị kiểm soát chặt. Còn hoạt động bán hàng của doanh nghiệp thì liên lục gặp bế tắc do thị trường khó.
“Năm 2023 vừa qua có lẽ là một năm rất khó khăn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tôi kỳ vọng, sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua sẽ giúp khai thông bế tắc cùng những vướng mắc cho ngành bất động sản hiện hiện nay. Thị trường sẽ dần lấy lại niềm tin, các dự án đang vướng vắc sẽ “hồi sinh” cộng với các dự án mới được triển khai tạo ra chu kỳ phát triển mới cho ngành bất động sản”, ông Thiện chia sẻ.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, Ngân hàng Nhà nước cần thực hiện nghiêm chỉ đạo của Thủ tướng về tháo gỡ những khó khăn về nguồn vốn tín dụng cho các doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, trong thời gian tới, để bảo đảm sự an toàn, đồng bộ, thống nhất, toàn diện về mặt thể chế để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường cần phải tiếp tục thực hiện các chính sách tài khóa liên quan đến nguồn vốn, thuế, lệ phí, đầu tư công để hỗ trợ chính sách tiền tệ. Đồng thời, để giúp thị trường bất động sản phục hồi trở lại cần tiếp tục đơn giản hoá các thủ tục hành chính, làm sao để các nhà đầu tư có thể tiến hành các thủ tục đăng ký giao dịch một cách nhanh chóng.
“Nếu như yếu tố chính sách, thủ tục pháp lý được giải quyết thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ nhanh chóng hoàn thành được các dự án, đưa sản phẩm ra thị trường bán, thu tiền về và giải tỏa được tất cả các nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ với ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp”, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho biết.

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, để thị trường bất động sản có thể phục hồi trong thời gian tới cần phải giải quyết tốt vấn đề mất cân bằng cung cầu hiện nay, cần có thêm nhiều sản phẩm vừa túi tiền, các hình thức kinh doanh đa dạng nhằm đáp ứng và mở rộng nguồn cung cầu. Bên cạnh đó, việc giảm giá thành sản phẩm là điều hiện đang khó thực hiện, tuy nhiên nếu làm được thì sẽ thu hút được lượng cầu lớn.
“Nhà nước đã và đang thực hiện rất nhiều biện pháp để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư cũng cần phải làm như vậy, nên tìm nhiều biện pháp để cải thiện sự phụ thuộc dòng vốn tín dụng ngân hàng bằng việc đa dạng các kênh huy động vốn. Đồng thời, các doanh nghiệp cần đẩy mạnh việc hợp tác đầu tư, cấu trúc danh mục đầu tư, giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực dòng tiền của người mua nhằm thúc đẩy quyết định đầu tư, làm tất cả các khâu”, bà Hằng nhấn mạnh.
Chia sẻ về những tín hiệu tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản trong năm 2024, vị chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng, mới đây khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua sẽ tạo động lực lớn, thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản. Nguồn cung sẽ dần được cải thiện. Hoạt động đầu tư hạ tầng đang được thúc đẩy, cùng với triển vọng phát triển kinh tế mạnh mẽ sẽ làm gia tăng nhu cầu trên mọi phân khúc bất động sản.