Doanh nghiệp bất động sản chủ động "hút" vốn qua phát hành trái phiếu khi kênh truyền thống bị siết

Theo số liệu tổng hợp, báo cáo tại Hội nghị tổng kết công tác chỉ đạo điều hành năm 2024 và triển khai nhiệm vụ năm 2025 của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, lũy kế trong 11 tháng của năm 2024 tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đạt 374.830 tỷ đồng; trong đó nhóm bất động sản đứng thứ 2 sau ngân hàng với 63.721 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ 17% tổng giá trị phát hành.

Nhiều thương vụ quy mô lớn

Trong đó, một số doanh nghiệp có lượng phát hành lớn như  Công ty CP Vinhomes phát hành 10.000 tỷ đồng; Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp 2.100 tỷ đồng; Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh 1.100 tỷ đồng; và Công ty CP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương với 3 lô trái phiếu trị giá 4.890 tỷ đồng. Mức lãi suất huy động cũng tương đối cao, dao động từ 10 – 12,5%/năm.

Những động thái quyết liệt từ Chính phủ, đặc biệt thông qua việc thành lập Tổ công tác đặc biệt đã hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi đáng kể. Đến nay, hơn 700 dự án nhà ở, khu đô thị đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, riêng trong năm 2024 đã giải quyết 210 dự án. Ngay sau khi được tháo gỡ, các doanh nghiệp bất động sản đã lập tức huy động vốn để triển khai dự án.

Theo các chuyên gia, việc phát hành trái phiếu mang lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp. Không chỉ giúp kiểm soát chi phí lãi vay nhờ các điều khoản lãi suất được thỏa thuận từ đầu, kênh vốn này còn giúp duy trì sự chủ động, không phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng hay các tổ chức tài chính. Điều này tạo điều kiện cho các đơn lập kế hoạch tài chính linh hoạt và điều chỉnh kế hoạch chi trả nợ phù hợp.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính (Đại học Nguyễn Trãi), trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều biến động và các kênh huy động vốn truyền thống bị siết chặt, việc các doanh nghiệp tập trung vào phát hành trái phiếu là tất yếu. Kênh vốn này không chỉ huy động được nguồn vốn lớn một cách nhanh chóng mà còn không làm thay đổi cấu trúc doanh nghiệp, đồng thời giúp họ chủ động trong sản xuất, kinh doanh.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh phát hành trái phiếu năm 2024 cũng phản ánh nhiều khía cạnh tích cực của thị trường tài chính và bất động sản Việt Nam. Niềm tin của nhà đầu tư đang dần hồi phục, tạo cơ sở để Chính phủ áp dụng các biện pháp điều chỉnh nhằm thúc đẩy ổn định, như hạ lãi suất hoặc đưa ra các chính sách hỗ trợ thanh khoản.

Bên cạnh đó, những quy định mới về phát hành trái phiếu riêng lẻ (Nghị định 65/2022/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi năm 2023, 2024) cũng đang định hình lại thị trường trái phiếu. Nếu được quản lý chặt chẽ nhưng không quá cứng nhắc, trái phiếu có thể phát triển bền vững, lành mạnh và trở thành công cụ quan trọng cho sự phát triển của ngành bất động sản Việt Nam.

Nhưng vẫn “đính kèm” rủi ro

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), việc doanh nghiệp tăng cường phát hành trái phiếu phản ánh nhu cầu vốn lớn cho các dự án do nguồn tín dụng ngân hàng bị siết chặt bởi các quy định kiểm soát tín dụng.

Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp quá phụ thuộc vào trái phiếu mà không quản lý tốt dòng tiền, rủi ro sẽ gia tăng, đặc biệt là khi đến kỳ thanh toán gốc và lãi. Bởi lẽ, lâu nay, trái phiếu bất động sản được các doanh nghiệp phát hành nhằm huy động vốn cho các dự án mới hoặc tái cơ cấu nợ.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Huy Thành nhấn mạnh rằng sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân và tổ chức vào thị trường trái phiếu phụ thuộc vào tính minh bạch và độ tin cậy của doanh nghiệp phát hành. Nếu doanh nghiệp cải thiện được tính minh bạch, trái phiếu có thể thu hút nhiều nhà đầu tư hơn. Tuy nhiên, những vụ vi phạm trong quá khứ, chẳng hạn như chậm trả nợ hoặc gian lận thông tin, đã khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Thực tế, trong thời gian qua, cũng có không ít doanh nghiệp phát hành lượng trái phiếu lớn trong tình trạng “mập mờ”, khiến các nhà đầu tư đặt nghi vấn. Chẳng hạn, theo thông tin trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty CP Đầu tư và Phát triển Newco (Newco) vừa hoàn tất phát hành 3 lô trái phiếu với kỳ hạn 1,3,5 năm với tổng giá trị 6.900 tỷ đồng, lãi suất 9%/năm.

Đáng chú ý, cả 3 lô trái phiếu này đều được phát hành và hoàn tất ngay trong ngày 19/12/2024. Như vậy, các lô trái phiếu này sẽ đến kỳ đáo hạn lần lượt vào cuối năm 2025, năm 2027 và năm 2029; tài sản đảm bảo là “bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng”, tổ chức lưu ký là Công ty Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) và tổ chức liên quan là Techcombank.

Hay như bài học của Nova Group đang đối mặt với những thách thức lớn trong việc quản lý tài chính và nghĩa vụ trả nợ trái phiếu. Mặc dù tập đoàn đã gia hạn thanh toán đáo hạn các lô trái phiếu phát hành từ năm 2020 sang năm 2025, nhưng đây cũng là thời hạn đáo hạn của hàng loạt lô trái phiếu "khủng" được phát hành từ các năm 2021 và 2022. Điều này tạo ra áp lực lớn khi khối lượng trái phiếu đến hạn trong năm 2025 ngày càng tăng.

Không chỉ các công ty thuộc hệ sinh thái Nova Group tham gia phát hành trái phiếu, mà ngay cả các đối tác đang hợp tác phát triển dự án với tập đoàn này cũng phát hành với số lượng lớn. Điển hình là tại dự án NovaWorld Phan Thiết (trước đây gọi là Dự án Thung lũng Đại Dương - Ocean Valley) tại Bình Thuận. Chủ đầu tư của dự án, Công ty TNHH Delta-Valley Bình Thuận, hiện là công ty con của Nova Group, cũng nằm trong nhóm các đơn vị liên tục phát hành trái phiếu.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản và du lịch vẫn chưa phục hồi hoàn toàn, chiến lược phát hành trái phiếu này cho thấy nhiều rủi ro tiềm tàng. Với hiện tượng không có đủ tiền thanh toán lãi và gốc trái phiếu, câu hỏi được đặt ra là liệu Nova Group và các công ty con có tiếp tục gia hạn thanh toán khi hàng loạt lô trái phiếu đồng loạt đến kỳ thanh toán trong thời gian tới?

Việc lệ thuộc vào trái phiếu như một công cụ huy động vốn trong điều kiện dòng tiền không ổn định có thể gây ra những hệ lụy nghiêm trọng, không chỉ cho Nova Group mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến lòng tin của nhà đầu tư trên thị trường tài chính.