Phó Chủ tịch VNREA: Hiện nay, có rất nhiều điểm nghẽn cho các dự án bất động sản trên cả nước

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, có khoảng 70% vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản là liên quan đến pháp lý - đây chính là thông tin được nhắc đến nhiều trong thời gian vừa qua. Vấn đề này đang được Bộ Xây dựng cũng như các địa phương tháo gỡ. 

Chia sẻ ở Tọa đàm "Gỡ nút thắt pháp lý cho bất động sản: Từ chính sách đến thực tiễn" diễn ra mới đây, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - ông Nguyễn Văn Đính nói rằng, khâu hoàn thiện hồ sơ, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản có liên quan đến các luật mà các luật lại có nhiều mâu thuẫn. 

Vị này nói rằng: “Bởi mâu thuẫn với nhau đã dẫn đến chuyện làm đúng quy định của luật này thì sẽ sai quy định của luật khác, các cơ quan thanh tra, kiểm tra khi tiến hành rà soát thì họ phát hiện những sai phạm rồi sẽ xử lý. Những người có trách nhiệm, đáng chú ý là chính quyền địa phương liên đới, họ thấy rằng như thế là sai và bị xử lý thì thôi không làm nữa. Những điều đó đã dẫn đến câu chuyện là họ dừng lại hết và không làm nữa. Đó cũng là nguyên nhân làm cho hàng nghìn dự án đang phải nằm chờ, chờ sự điều chỉnh, chờ những tháo gỡ và chờ những quy định mới, chờ luật mới”. 

Cũng theo vị chuyên gia này, có rất nhiều điểm nghẽn cho các dự án bất động sản trên cả nước hiện nay. Và hầu hết trong các công đoạn của quá trình chuẩn bị đầu tư đều có những vấn đề, từ việc đền bù giải phóng mặt bằng, quy hoạch và giao đất cho đến phương pháp lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt nhất đó là phương pháp tính giá đất, đền bù, nộp tiền sử dụng đất,... Khi thực thi dự án cũng đã bộc lộ nhiều vấn đề từ cấp phép xây dựng và hoạt động kinh doanh, giao dịch,...

Chính vì thế mà Chính phủ, trung ương đã quyết định sửa các luật là điều tất yếu bởi vì các luật đang có sự mâu thuẫn. Trong đó thì luật đất đai chính là căn bản nhất, là gốc của các luật khác và phải chỉnh trước tiên. Sau đó thì các luật tiếp theo như luật đầu tư, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản, luật quy hoạch cũng phải được xử lý một cách đồng bộ. 

Mặc dù vậy thì theo vị này, để có thể đồng bộ thì chẳng phải một ngày hai mà xử lý một cách ổn thỏa được. Hiện nay thì đang vướng nhiều nhất vẫn là lựa chọn việc giao đất, chấp nhận chủ trương đầu tư và tính giá đất. Có nhiều dự án đã xong hệ thống hạ tầng cũng như bán hàng. Họ đã bán khi mà họ hoàn thiện xong hợp đồng, tuy nhiên người mua có thể sẽ phải chờ đợi để nhận về được sổ đỏ, bởi dự án bị vướng về việc phê duyệt giá đất, chủ đầu tư chưa thể thực hiện đúng nghĩa vụ về tài chính. 

Có nhiều doanh nghiệp đầu tư vốn vô cùng lớn, tuy nhiên giờ phải nằm lại đó chờ và không giao dịch nữa, không được hoạt động nữa bởi vì quy định của luật. 

Ông Đính nhấn mạnh rằng: “Chúng tôi cho rằng các khó khăn này đến cuối năm 2023 mà không được giải quyết thì sẽ có khoảng 50% doanh nghiệp bất động sản trên cả nước sẽ rơi vào tình trạng hôn mê và không thể hồi phục được nữa - đây là vấn đề cực kỳ nguy hiểm”. 

Hàng nghìn dự án đang gặp vấn đề cần phải giải phóng

Ông Đính cho rằng, về dài hạn thì việc sửa các luật là cần thiết và các luật này hiện tại cũng đang được các ban soạn thảo. Tuy nhiên quá trình này cũng cần phải diễn ra một cách nhanh hơn, rút ngắn hơn, đặc biệt là đối với luật đất đai. Bởi vì đây là luật liên quan đến hầu hết các luật khác và là luật gốc để xử lý các vấn đề ở trong quá trình phát triển bất động sản. 

Những dự án bất động sản được phân nhóm, tuy nhiên cần có giải pháp đối với từng vấn đề cụ thể. Cũng theo vị này thì với những dự án đã xong, đã hoàn thành thì phải chú trọng ngay vào các dự án này, quyết liệt trong việc tháo gỡ. Bởi vì dự án đã xong thì tức là đầu tư vào đây cực kỳ lớn rồi và đang bị đọng lại, trong khi đó thị trường lại đang cần có hàng hóa để mua bán giao dịch. 

Và nhóm các dự án đang vướng mắc, chủ đầu tư bị đuối về năng lực, Nhà nước có thể tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư, kết nối đầu tư cũng như kết nối các quỹ đầu tư,… để cho họ có thể kêu gọi đầu tư và kêu gọi được thêm nguồn vốn. 

Còn đối với những dự án vướng mắc nhiều về pháp lý, chưa thể được triển khai nhiều và năng lực của chủ đầu tư quá yếu thì Nhà nước nên vào cuộc. Ví dụ như Nhà nước mua các dự án này, thanh toán cho doanh nghiệp để cho họ có thể thoát khỏi khó khăn và thoát khỏi sự hụt hơi mà có thể dẫn đến tình trạng đột tử. 

Cũng theo đó, Nhà nước sẽ dừng dự án này, đây là dự án công và sẽ áp dụng các quy định để xử lý các điểm nghẽn trong dự án này. Sau khi đầy đủ pháp lý và có đất sạch sẽ mang đi đấu giá, lúc đó sẽ có các quỹ và các nhà đầu tư đủ năng lực tham gia đấu giá để nhận dự án về phát triển. Nghĩa là sẽ lựa chọn cho mình đối tượng để tiếp tục thúc đẩy dự án đó. 

Ông Đính nhấn mạnh: “Vấn đề quan trọng là làm thế nào để có thể giải phóng hàng nghìn dự án đang bị đắp chiếu nằm đợi trên cả nước ở trong giai đoạn hiện nay”.