Mở rộng quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại: Chỉ nên thí điểm ở phạm vi hẹp

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) , việc thí điểm cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp để làm nhà ở thương mại trong vòng 5 năm là một cơ chế hợp lý, góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn nhiều bất cập.

Quyền quyết định giá bán vẫn thuộc về các chủ đầu tư lớn

Cụ thể, từ năm 2014, Luật Nhà ở quy định rằng doanh nghiệp phải có 100% đất ở mới được phép triển khai dự án. Quy định này đã khiến không ít dự án nhà ở thương mại bị đình trệ vì không đủ yếu tố đất ở. Đến năm 2022, Luật số 03/2022/QH15 được bán hành đã sửa 9 luạt cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng cả đất ở và đất không phải đất ở để thực hiện dự án và các quy định này tiếp tục được kế thừa ở Luật Đất đai năm 2024.

Tuy nhiên, theo VARS quy trình này vẫn phụ thuộc lớn vào sự can thiệp của Nhà nước. Theo đó, từ ngày 1/1/2025, doanh nghiệp chỉ có hai trường hợp để được giao đất hoặc cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất: thông qua đấu thầu hoặc phát triển các dự án khu đô thị, dự án vì lợi ích quốc gia.

Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp không được trực tiếp chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở mà buộc phải chờ Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng dự án. Trường hợp các doanh nghiệp tự phát triển dự án nhà ở thương mại mà không có sự can thiệp của Nhà nước phải sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng đất, hoặc đất ở, đất khác.

Theo VARS, tình trạng này không chỉ đẩy giá nhà ở lên cao mà còn thu hẹp cơ hội tham gia thị trường của các doanh nghiệp nhỏ. Lý do chính là các doanh nghiệp nhỏ không đủ tiềm lực tài chính để mua đất hoặc cạnh tranh trong các cuộc đấu giá tại các khu vực có tiềm năng phát triển.

Trái lại, các chủ đầu tư lớn, với lợi thế về quỹ đất sẵn có ở những vị trí chiến lược, tiếp tục nắm quyền kiểm soát giá bán để tối đa hóa lợi nhuận. Bên cạnh đó, việc phát triển các dự án khu đô thị đòi hỏi chi phí cao cho cơ sở hạ tầng và tiện ích đồng bộ, càng khiến giá nhà ở neo ở mức cao, tạo thêm gánh nặng cho người mua.

Ngoài ra, tại phiên họp Quốc hội ngày 13/11, nhiều đại biểu bày tỏ lo ngại về nguy cơ “sốt đất” khi thí điểm mở rộng quỹ đất. Đại biểu Nguyễn Phương Thủy (Đoàn TP. Hà Nội) nhận định, nếu không có giải pháp kiểm soát chặt chẽ, việc mở rộng quỹ đất có thể tạo ra “cơn sóng” đầu cơ, đẩy giá đất tăng phi mã, gây khó khăn cho doanh nghiệp lẫn Nhà nước trong quản lý đất đai.

Câu hỏi lớn về tính hiệu quả và lâu dài

Cũng theo bà Thủy, việc đưa ra chính sách này trên toàn quốc mà không có giới hạn cụ thể có thể không còn là thí điểm mà trở thành quy định chung, dẫn đến nguy cơ làm trầm trọng thêm vấn đề giá đất tăng cao và khan hiếm nguồn cung thực chất.

Từ thực tế này đặt ra câu hỏi lớn về tính hiệu quả và tác động lâu dài của các chính sách mở rộng quỹ đất đối với thị trường bất động sản. Khi giá đất và giá nhà tiếp tục tăng, không chỉ người dân chịu thiệt, mà cơ hội phát triển của các doanh nghiệp nhỏ cũng bị thu hẹp, đẩy thị trường vào tình trạng mất cân bằng.

Đồng tình, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà (đoàn Quảng Ninh) cho rằng, cần phải đánh giá lại thực trạng nhà ở thương mại tại tất cả các địa phương trước khi thông qua dự thảo chính sách mới. Bởi hiện nay, nhiều dự án, công trình vẫn đang trong tình trạng bỏ trống, chưa được lấp đầy, hoặc chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Thực tế này cho thấy mối quan hệ cung - cầu trên thị trường nhà ở không đồng đều, phụ thuộc vào từng địa phương, và “không phải địa phương nào cũng có nhu cầu”.

Bà Hà đề xuất Chính phủ và các cơ quan liên quan cần tiến hành đánh giá kỹ lưỡng để hiểu rõ cung cầu thực tế của từng địa phương. Việc thí điểm cần được cân nhắc lựa chọn khu vực, vùng hoặc địa phương phù hợp, với các địa chỉ cụ thể để đảm bảo hiệu quả triển khai. Đồng thời đưa ra cảnh báo, việc thí điểm như trong dự thảo có thể tạo cơ hội cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản lợi dụng để mua bán, chuyển nhượng, thu gom đất mà không sử dụng hiệu quả, dẫn đến trục lợi. Điều này có nguy cơ biến đất đai, vốn là tư liệu sản xuất thành công cụ đầu cơ chờ thực hiện dự án nhà ở thương mại, gây lãng phí nguồn lực.

Tương tự, đại biểu Đỗ Văn Yên (đoàn Bà Rịa – Vũng Tàu) cũng cho rằng, dự thảo Nghị quyết đưa ra loại đất rất rộng để thí điểm là chưa phù hợp với Luật Đất đai. Ngoài ra, đã thí điểm thì nên thực hiện ở phạm vi hẹp hơn, cần tập trung thực hiện ở những tỉnh, thành phố đang có nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân, không nên mở rộng ở phạm vi toàn quốc. Ngoài ra, Chính phủ cần có đánh giá tác động, tránh tình trạng "lợi dụng chính sách để thu gom đất nông nghiệp" hay "hợp thức hóa các sai phạm", để đưa ra quy định chặt chẽ, hợp lý, hiệu quả hơn.