Gỡ vướng pháp lý và các gói tín dụng có giải phóng được hàng chục tỷ đô hàng tồn kho?

Gánh nặng từ 473.000 tỷ đồng hàng tồn kho BĐS

Số lượng hàng tồn kho đang được xem là cơn đau đầu của các doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, nhiều ông lớn bất động sản đang ôm số lượng hàng tồn kho khổng lồ mà không biết giải phóng bằng cách nào. Đứng trước áp lực giải phóng hàng tồn kho, nhiều người lo sợ các doanh nghiệp bất động sản sẽ “chết trên đống tài sản của mình”.

Mới đây, FiinPro từ báo cáo tài chính quý IV/2022 của 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết và đăng ký giao dịch cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho đạt trên 473.000 tỷ đồng (tương đương hơn 20 tỷ USD). Con số này tăng 36% so với đầu năm 2022.  Được biết, FiinPro là hệ thống cơ sở dữ liệu tài chính phong phú và chuyên sâu đầu tiên tại Việt Nam được đồng phát triển bởi FiinGroup và QUICK Corp (thuộc tập đoàn Nikkei của Nhật Bản).

Trong số 104 doanh nghiệp trên có hai ông lớn Novaland và Vinhomes là có giá trị hàng tồn kho lớn nhất. Theo đó, chỉ riêng 2 doanh nghiệp này đã có lượng hàng tồn kho bằng 42% của các doanh nghiệp còn lại. Nghĩa là, hai doanh nghiệp này có số hàng tồn kho bằng 43% con số hơn 473.000 tỷ đồng. Đây là con số khổng lồ.

Cụ thể, đối với ông lớn Novaland, hàng tồn kho của doanh nghiệp này được ghi nhận là trên 122.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp này đang phát triển rất nhiều dự án, trong đó có 10 dự án lớn sẽ có kế hoạch bàn giao vào hai năm 2023-2024. Trong khi đó, Vinhomes ghi nhận tổng giá trị hàng tồn kho là gần 66.000 tỷ đồng. Đứng thứ 3 trong danh sách “top” hàng tồn kho bất đống sản là Becamex với hơn 21.000 tỷ đồng, tiếp đến là Công ty CP Đầu tư Nam Long với mức gần hơn 14.800 tỷ đồng; Tập đoàn Đất Xanh tính đến cuối năm 2022 là gần 12.000 tỷ đồng hàng tồn kho.

Thực tế cho thấy, hàng tồn kho đang trở thành gánh nặng của các doanh nghiệp bất động sản, thậm chí là gánh nặng của nền kinh tế. Nếu mất kiểm soát, hàng tồn kho giống như một “quả bom” phát nổ sẽ tổn hại ghê gớm đến các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, hàng tồn kho đôi khi lại là “quần bài” quan trọng của các doanh nghiệp nếu họ có tiềm lực kinh tế tốt. Bởi đây là “của để dành” có thể mang về lợi lớn cho chủ đầu tư khi bung ra đúng thời điểm.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, trong thời điểm cực kỳ khó khăn như hiện nay, hàng tồn kho của các công ty bất động sản mang đến nhiều tác động tiêu cực hơn. Mới đây, Novaland đã đề xuất thanh toán trái phiếu doanh nghiệp mà họ đang khó khăn trong việc mua lại bằng các sản phẩm bất động sản đang đầu tư và phát triển. Novaland giải thích rằng, đây là sự kiện bất khả kháng theo biến động không thể lường trước được của thị trường. Nên nhớ, Novaland là một trong số các doanh nghiệp có lượng trái phiếu phát hành lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản. Và trong năm 2023, số lượng các lô trái phiếu đáo hạn đang là một sức ép lớn đè nặng lên doanh nghiệp này. Trong khi đó, doanh nghiệp đang phát triển khá nhiều dự án nhưng cũng chưa thể hoàn thành được để mở bán.

Cách đây không lâu, phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc "tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" diễn ra ngày 17/2, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc khẳng định, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phát triển dự án vượt quá nhiều lần so với năng lực tài chính. Trong khi đó, các doanh nghiệp này đang hoạt động phụ thuộc vào vốn vay, phát hành trái phiếu hoặc huy động vốn từ người mua nhà. Đây là việc phát triển tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Điều này có nghĩa là, các doanh nghiệp đang ôm quá nhiều dự án trong khi năng lực tài chính có hạn và hầu hết sử dụng vốn đi vay để phát triển. Có lẽ vì vậy là tất cả các dự án đều dở dang, đến khi tín dụng bị siết, những dự án này không thể hoàn thiện để đem bán thu hồi dòng tiền để tiếp tục các dự án khác. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến hàng tồn kho nhiều.

Năm 2023 có “giải phóng” được hàng tồn kho?

TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư quỹ DGCapital cho rằng, trong thị trường bất động sản được chia thành 2 loại hàng tồn kho. Đó là sản phẩm hàng tồn kho hoàn thiện và hàn tồn kho bán thành phẩm.

Nếu là sản phẩm hàng tồn kho hoàn thiện không giải phóng được thì quả là tình trạng đáng lo ngại. Đó là những căn hộ, nhà ở khi đưa ra thị trường nhưng không thể giao dịch được. Điều này dẫn đến mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, đây là cục nợ lớn ảnh hưởng đến sức khỏe, kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.TS Phương cho biết, thực tế hàng tồn kho này cũng đã xuất hiện ở phân khúc bất động sản hạng sang, siêu sang với mức giá quá cao, không phù hợp với nhu cầu của đa số người dân.

Ở trường hợp thứ hai là hàng tồn kho bán thành phẩm. Đây là các dự án đang thực hiện dở dang hoặc bắt đầu thực hiện. Vì một nguyên nhân nào đó mà các dự án này mãi không thể hoàn thiện được. Hàng tồn kho này không đáng lo ngại bằng hàng tồn kho hoàn thiện nhưng để về lâu dài sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và nền kinh tế.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, con số tồn kho bất động sản tăng cao cũng là lời cảnh báo. Bởi, chính các doanh nghiệp phát triển, kinh doanh bất động sản cũng không thể biết đó là hàng tồn kho “chiến lược” hay là sản phẩm không thể bán được. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản hầu hết dùng đòn bẩy tài chính để phát triển dự án. Hàng tồn kho đang là núi nợ đè lên doanh nghiệp.

TS Nguyễn Thanh Duy, một chuyên gia kinh tế, bất động sản cho rằng, 20 tỷ USD hàng tồn kho là con số khổng lồ của thị trường bất động sản. Để giải phóng số hàng tồn này không thể trong một sớm một chiều, đặc biệt là trong thời điểm suy thoái kinh tế thế giới,

TS Duy nói rằng, hiện nay Chính phủ đang chỉ đạo tháo gỡ các vướng mắc về mặt pháp lý cho bất động sản. Bên cạnh đó, có vẻ như các ngân hàng trong thời gian tới cũng sẽ có các động thái cụ thể đối với chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, nếu nói rằng hàng tồn kho sẽ được giải phóng lượng lớn thì chắc chắn không thể.

“Bởi các chính sách và các nguồn tín dụng chủ yếu là khuyến khích các dự án nhà ở xã hội, nhà công nhân. Trong khi đó, hàng tồn kho của các doanh nghiệp chủ yếu là các nhà ở thương mại, giá cao. Chúng ta có thể thấy, 2 gói tín dụng tổng trị giá 230.000 tỷ mới đây được đưa ra chủ yếu đối tượng được ưu tiên là doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người mua nhà chứ không phải cho đối tượng nhà ở thương mại. Một lý do nữa là nếu tín dụng cấp cho đồng loạt các doanh nghiệp bất động sản thì chắc chắn ngân hàng sẽ ưu tiên các dự án sắp hoàn thành có thể giao nhà. Trong khi đó, hàng tồn kho phần lớn là các dự án mới triển khai, ngày về đích còn rất xa”, TS Nguyễn Thanh Duy phân tích.

Ông Duy cho rằng, việc gỡ vướng pháp lý và các gói tín dụng bất động sản như thời gian qua đang xôn xao trên các phương tiện truyền thông sẽ tác động dần dần trong việc giải phóng hàng tồn kho BĐS chứ không thể có hiệu lực nhanh chóng được. Vì thế, hàng tồn kho vẫn sẽ là gánh nặng cho các doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới.