“Thời điểm vàng” để các doanh nghiệp địa ốc `giải phóng hàng tồn

Nguồn cung giảm kỷ lục

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong năm 2022, thị trường ghi nhận nguồn cung sụt giảm một cách kỷ lục so với năm 2021. Các dự án cấp phép giảm khá nhiều so với năm trước đó. Trong đó, vấn đề đáng lưu ý là các sản phẩm dành cho người thu nhập thấp vẫn đang vô cùng khó khăn.

Cụ thể, theo thống kê, trong năm 2022, các dự án nhà ở thương mại chỉ được cấp phép mới 126 dự án với gần 55.800 căn hộ, bằng chưa đầy 53% so với năm 2021. Cũng trong năm này, có gần 470 dự án được triển khai với gần 230.000 căn hộ, chỉ bằng gần 48% so với năm 2021. Hơn 18.000 căn hộ đã được hoàn thành xây dựng.

Về các dự án nhà ở xã hội, năm 2022 tiếp tục ghi nhận sự thiếu hụt nguồn cung bởi chỉ có 9 dự án được cấp phép mới với hơn 5.500 căn hộ. 114 dự án với gần 6.200 căn hộ đã hoàn thành xây dựng trong năm 2022 và có 27 dự án với hơn 8.200 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tương tự, nhà dành cho công nhân cũng chỉ có 2 dự án được cấp phép mới trên quy mô cả nước và sẽ cung cấp ra thị trường chưa đầy 1.800 căn hộ.

Tính chung về số lượng căn hộ, theo thông báo đến từ các sở Xây dựng, trong năm 2022, cả nước có 252 dự án với gần 66.000 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Con số này giảm gần 50.000 căn hộ và bằng khoảng 58% so với năm 2021. Cũng nên nhớ rằng, năm 2021, thị trường bất động sản cũng bắt đầu khó khăn khi ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 khiến nhiều dự án không thể triển khai. Việc các doanh nghiệp khó khăn trong khâu huy động vốn cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến các dự án bị chậm đưa vào bàn giao. Vẫn theo thông tin từ Bộ Xây dựng, tính cả năm 2020, trên cả nước, có 322 dự án với hơn 110.000 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Con số này cũng cao hơn rất nhiều so với số lượng căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của năm 2022.

Dẫn ra những số liệu này để thấy rằng, nguồn cung bất động sản trong năm 2022 là rất ít. Việc này xuất phát từ nhiều nguyên nhân nhưng đã khiến người mua nhà bị ảnh hưởng. Bởi thực tế cho thấy, nhiều người có nhu cầu thực nhưng không tiếp cận được nguồn cung. Hoặc tiếp cận được nguồn cung nhưng không đúng phân khúc mà túi tiền mình có. Việc thiết hụt nguồn cung cũng đẩy giá chung cư tăng lên một cách phi lý. Có nhiều căn hộ tại Hà Nội tăng 400 triệu đồng đến cả tỷ tùy vào từng khu vực. Mặc dù, đây đều là những căn hộ đã qua sử dụng.

Cơ hội lớn để doanh nghiệp “xả” hàng tồn kho

Theo một con số thống kê đáng chú ý, đến ngày 30/9, số liệu từ 15 doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy, tổng hàng tồn kho bất động sản lên đến trên 260.000 tỷ đồng. Con số này tương đương với gần 10,5 tỷ USD, tăng hơn 28% so với cùng kỳ. Khi đó Chủ tịch FiinGroup - Nguyễn Quang Thuân nói rằng, thời gian vòng quay hàng tồn kho tăng ở mức rất cao, nghĩa gần 1.500 ngày. Với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Chủ tịch FiinGroup đánh giá đây là mức đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản. Bởi nó tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, việc thống kê số liệu hàng tồn kho bất động sản hiện được xác định theo văn bản số 480/BXD-QLN ngày 22/3/2013 của Bộ Xây dựng.

Cụ thể, tiêu chí để xác định hàng tồn kho bất động sản là sản phẩm căn hộ đã xây xong phần thô hoặc đất nền đã giải phóng mặt bằng và đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn và được thống kê lần đầu tại thời điểm quý I/2013. Sản phẩm bất động sản tồn kho được chia cụ thể theo chủng loại: Căn hộ tồn kho là căn hộ đã xây xong phần thô nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn; đất nền tồn kho là đất nền đã giải phóng mặt bằng và đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn.

“Có thể nói nôm na rằng, hàng tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở. Các sản phẩm này đã được chủ đầu tư đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản. Nếu không xử lý được hàng tồn kho, các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với cục nợ lớn có thể dẫn đến nguy cơ phá sản”, Luật sư Huy An nói.

Ở góc nhìn vĩ mô, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hàng tồn khi hiện nay trên thị trường cũng đang ở mức 100.000 sản phẩm và có tính thanh khoản rất yếu. Số lượng này tương đương với thời điểm 2011-2013. Nguyên nhân mà ông Đính đưa ra để lý giải cho lượng hàng tồn kho rất lớn này là mức giá quá cao, không phù hợp với tầm với của những người có nhu cầu thực.

Vị này nói rằng, với 100.000 sản phẩm tồn kho này, nếu có giá hợp lý hơn chắc chắn sẽ được bán hết trong thời gian ngắn. Bởi thực tế cho thấy, nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay đang rất cao và sắp tới cũng sẽ tăng lên. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư bất động sản, họ cũng đang nghe ngóng chờ cơ hội khi giá bất động sản trở nên hợp lý hơn.

Vì thế, ông Đính cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản nên tăng chiết khấu, hạ giá bán để xử lý hàng tồn kho. Việc này sẽ đem lại khoản tiền khá lớn trong thời điểm khăn này.

Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Thành Công cũng cho rằng, thời điểm nguồn cung khan hiếm là cơ hội vàng để doanh nghiệp xả hàng tồn kho. Khi làm được điều này, doanh nghiệp sẽ biến được “cục nợ” thành tiền để tái cấu trúc lại. Vì thế, các chủ đầu tư bất động sản hãy tận dụng cơ hội này để vượt qua khó khăn. Giảm giá bán, tăng chiết khẩu, chấp nhận lợi nhuận thấp để tăng thanh khoản.