Giao dịch bất động sản chỉ được công chứng trong phạm vi tỉnh

Quốc hội vừa thông qua Luật Công chứng năm 2024, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, với nhiều quy định mới liên quan đến tổ chức hành nghề công chứng và hoạt động của công chứng viên.

Giới hạn thẩm quyền công chứng

Theo đó, một trong những điểm đáng chú ý liên quan đến thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản được quy định tại Điều 44 của Luật Công chứng (sửa đổi), vừa được Quốc hội thông qua, là: “Công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng chỉ được phép công chứng các giao dịch liên quan đến bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề đặt trụ sở”.

Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với các trường hợp như công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng liên quan đến bất động sản, cũng như công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt hoặc hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.

Trước đó, cũng có không ít ý kiến đề nghị không quy định áp dụng quy định công chứng giao dịch bất động sản theo địa hạt cấp tỉnh. Bởi công chứng viên có thể từ chối công chứng khi không đủ thông tin, bất kể có quy định địa hạt hay không.

Tuy nhiên, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Việt Nam đang áp dụng mô hình công chứng La tinh, yêu cầu công chứng viên chịu trách nhiệm về tính xác thực và hợp pháp của giao dịch, bao gồm cả đối tượng giao dịch. Đối với bất động sản, công chứng viên phải kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và khi cần, sẽ xác minh thực tế tại nơi có bất động sản để bảo đảm an toàn pháp lý.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng cho biết, hiện chưa có cơ sở dữ liệu công chứng áp dụng toàn quốc, trong khi dữ liệu tại một số địa phương còn thiếu và chưa đầy đủ. Việc giới hạn công chứng bất động sản theo địa hạt cấp tỉnh giúp giảm nguy cơ rủi ro, tránh việc công chứng trùng lặp hoặc tùy tiện, và bảo đảm tính thống nhất trong áp dụng pháp luật. Kinh nghiệm từ các quốc gia như Đức và Trung Quốc, dù có hệ thống dữ liệu hoàn thiện, cũng áp dụng thẩm quyền công chứng theo địa hạt.

Đồng thời, việc loại trừ các trường hợp như di chúc, văn bản từ chối nhận di sản và văn bản ủy quyền khỏi phạm vi địa hạt là phù hợp, vì những văn bản này không dẫn đến chuyển quyền sở hữu bất động sản, tính rủi ro thấp và kế thừa quy định hiện hành. Điều này vừa bảo đảm kiểm soát giao dịch bất động sản, vừa đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Bắt buộc công chứng tại trụ sở

Cùng với đó, luật mới cũng quy định công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt. Lý giải điều này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết, công chứng là hoạt động bổ trợ tư pháp, có vai trò quan trọng trong việc bảo đảm tính xác thực và tính hợp pháp của các giao dịch, cũng như xác nhận chính xác về các chủ thể tham gia giao dịch.

Do vậy, yêu cầu tiên quyết của hoạt động công chứng là phải bảo đảm chất lượng văn bản công chứng thông qua quy trình và thủ tục chặt chẽ. Trước đó, trong quá trình lấy ý kiến về dự thảo luật, nhiều công chứng viên bày tỏ lo ngại, nếu quy định “cứng” các trường hợp được phép công chứng ngoài trụ sở, sẽ không thể bao quát hết các tình huống thực tế phát sinh.

Một công chứng viên tại TP.HCM dẫn ví dụ, trong trường hợp hai vợ chồng lớn tuổi lập ủy quyền cho con, người vợ bị bệnh nằm liệt tại nhà nên cần công chứng viên đến tận nơi để thực hiện. Tuy nhiên, người chồng có thể đi lại được nhưng lại phải đến trụ sở để công chứng, gây tốn thời gian và thiếu hợp lý.

Tương tự, với hồ sơ khai nhận di sản thừa kế của người mẹ đã mất, nếu người cha già yếu không thể đi lại được thì công chứng có thể thực hiện tại nhà. Tuy nhiên, những người con cũng cần ký tên vào tờ khai, nhưng không thuộc diện được hỗ trợ công chứng tại nhà, dẫn đến bất tiện và không hợp lý.

Thực tế cho thấy, địa điểm công chứng không làm thay đổi bản chất pháp lý của hồ sơ. Nếu công chứng viên kiểm tra kỹ tính pháp lý của tài liệu, việc công chứng có thể diễn ra ở bất kỳ đâu.

Ngoài ra, xét ở khía cạnh dịch vụ, công chứng cũng là một nghề nhằm phục vụ khách hàng. Ví dụ, nếu một người cần công chứng để giao dịch chuyển nhượng nhưng không có thời gian đến trụ sở, công chứng viên có thể đến địa điểm mà khách hàng yêu cầu để thực hiện, từ đó mang lại sự thuận tiện tối đa.

Theo luật sư Nguyễn Phước Vẹn (Đoàn Luật sư TP.HCM), mục đích chính của công chứng trong giao dịch dân sự là đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia, ngăn ngừa tranh chấp. Do đó, việc công chứng tại trụ sở hay ngoài trụ sở không phải là vấn đề mấu chốt. Điều quan trọng là phải bảo đảm tính xác thực và tính hợp pháp của giao dịch.

Để đạt được điều này, công chứng viên cần có trình độ chuyên môn vững vàng và đạo đức nghề nghiệp. Dù công chứng tại trụ sở hay ngoài trụ sở, họ phải sử dụng kỹ năng và kiến thức chuyên môn để xác định yêu cầu công chứng, năng lực hành vi dân sự, cũng như kiểm tra chữ viết, chữ ký và con dấu, đảm bảo tính chính xác và hợp pháp cho giao dịch.

Do đó, để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân, dự thảo luật nên cân nhắc mở rộng thêm các trường hợp được phép công chứng ngoài trụ sở, tạo thuận lợi trong giao dịch và nâng cao chất lượng dịch vụ công chứng.