Đất nền ven Vành đai 4: Rục tịch tăng giá nhưng giao dịch nhỏ giọt

Rục rịch tăng cả về giá và mức độ quan tâm

Theo khảo sát của công ty PropertyGuru Việt Nam, giá đất nền ven đường Vành đai 4 đang có xu hướng tăng rõ rệt. So với nửa năm trước, nhiều khu vực đã ghi nhận mức giá tăng đáng kể. Tại huyện Mê Linh, các khu vực đô thị như Hà Phong, Cienco 5 đã tăng từ 45-55 triệu đồng/m² lên 55-64 triệu đồng/m².

Tại Đan Phượng, đất nền mặt đường Tân Lập tăng từ 48-55 triệu đồng/m² lên 54-65 triệu đồng/m², trong khi đất nền mặt đường Tân Hội đang được chào bán với giá 55-66 triệu đồng/m², tăng từ 2-5 triệu đồng/m² so với 5 tháng trước đó.

Khu vực Yên Nghĩa (Hà Đông), nơi có đường Vành đai 4 đi qua cũng chứng kiến giá chào bán tăng từ 58-64 triệu đồng/m² lên 63-72 triệu đồng/m². Tại Sóc Sơn, các khu vực Bắc Vọng, Bắc Phú ghi nhận giá đất tăng từ 11-17 triệu đồng/m² lên 15-24 triệu đồng/m². Ở Thanh Oai, giá đất nền gần đường Vành đai 4 tăng từ 55-60 triệu đồng/m² lên 58-65 triệu đồng/m², so với tháng 5/2024.

Không chỉ tăng giá, nhu cầu tìm hiểu đất nền Vành đai 4 cũng gia tăng đáng kể. Theo khảo sát, lượng nhà đầu tư quan tâm trong quý IV/2024 đã tăng khoảng 30% so với các quý trước.

Vào những tháng cuối năm, nhiều lô đất nền ven đường Vành đai 4 qua các huyện Sóc Sơn, Mê Linh, Thường Tín, Hoài Đức (TP Hà Nội) tiếp tục được chủ đất nâng giá chào bán

Tuy nhiên, ông Lê Đình Chung, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, cho biết giá đất ven đường Vành đai 4 đã tăng đáng kể trong thời gian qua. Về lâu dài, khi dự án hoàn thành, khả năng giá trị bất động sản tại đây sẽ tiếp tục đi lên. Tuy nhiên, ông lưu ý rằng đây là kế hoạch mang tính chất dài hạn, và việc sinh lời ngay sau khi mua là điều khó xảy ra. Vì vậy, các nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm thế gắn bó lâu dài nếu tham gia thị trường này.

Theo ông, không phải khu vực nào gần Vành đai 4 cũng có tiềm năng tăng giá, mà điều này còn phụ thuộc vào mức độ phát triển kinh tế của từng vùng. Chửa kể, một số cò đất địa phương lợi dụng thông tin về quy hoạch và triển khai dự án để đẩy giá lên cao.

Đồng tình, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, việc xây dựng và mở rộng hạ tầng giao thông mới có thể tạo ra giá trị đáng kể cho thị trường bất động sản ở các khu vực lân cận. Tuy nhiên, các dự án này thường được triển khai trong thời gian dài, giá đất tại đây cũng đã trải qua nhiều đợt tăng mạnh và đang ở mức cao.

Bài học của những “người cuối cùng” trong chuỗi giao dịch

Là thành phần tham gia trực tiếp vào thị trường, anh Nguyễn Văn Huy, môi giới bất động sản tại Sóc Sơn và Mê Linh, cho biết từ đầu năm, nhiều nhà đầu tư đã tìm về khu vực này với mục tiêu nắm giữ đất trong 2-3 năm, dẫn đến giá đất tăng khoảng 20-30% so với đầu năm, nhưng khoảng 2 tháng gần đây, dù nhà đầu tư vẫn tìm kiếm cơ hội mua đất nhưng tỷ lệ “chốt đơn” rất thấp.

Cũng theo anh Huy, giá đất tại Mê Linh và Sóc Sơn hiện đã ở mức cao, khiến nhà đầu tư chủ yếu thăm dò thay vì quyết định giao dịch. Trong khi đó, các chủ đất vẫn kỳ vọng cao và tiếp tục đẩy giá rao bán.

Anh Hà Tuấn Đức, CEO của một sàn giao dịch bất động sản tại Hoài Đức cũng thừa nhận, dù giao dịch tăng lên, số lượng vẫn khá hạn chế và giá bán chưa đạt mức như thời kỳ đỉnh cao. Sau một thời gian dài giảm giá với mức trung bình 5-15%, đất nền tại Hoài Đức đã có dấu hiệu phục hồi, tăng khoảng 10-15% so với cùng kỳ năm trước.

Trước những thực tế này, hầu hết các chuyên gia đều khuyến nghị, người mua và nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng lịch sử giá cả và tiến độ thi công để tránh rủi ro mua với giá quá cao và trở thành “người cuối cùng” trong chuỗi giao dịch.

Bất động sản “ăn theo” đường Vành đai 4 trong gia đoạn trước đây từng rơi vào cảnh ảm đạm

Thực tế, cách đây gần 3 năm, thông tin về chủ trương dự án đường Vành đai 4 đã từng khiến thị trường bất động sản tại các khu vực gần quy hoạch trở nên sôi động, với giá đất ở những nơi "ăn theo" dự án như Sóc Sơn, Thường Tín, Thanh Oai, Hoài Đức… tăng mạnh.

Tại Sóc Sơn, giá đất ghi nhận mức tăng gấp 2-3 lần, trong khi ở Thường Tín, có những lô đất được rao bán với giá 63-84 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đến năm 2023, khi dự án đã chính thức khởi công, thị trường bất động sản "ăn theo" lại rơi vào tình trạng ảm đạm. Nhiều nhà đầu tư, dù chấp nhận cắt lỗ, vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản.

Hay như gần đây nhất là các phiên đấu giá được cho là mang lại hiệu ứng rất tích cực cho thị trường đất nền vùng ven với mức độ quan tâm tăng đột biến. Tuy nhiên, đến nay đã bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu “mất tiền” của nhà đầu tư.

Theo đó, huyện Thanh Oai vừa tổ chức đấu giá 23 lô đất tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động vào ngày 23/11 vừa qua. Phiên đấu giá thu hút 97 khách hàng tham gia, với tổng cộng 413 hồ sơ nộp nhưng chỉ có 10 lô thành công, trong khi 13 lô còn lại bị loại do vi phạm quy định đấu giá.

Thửa đất có giá trúng cao nhất đạt 75,3 triệu đồng/m², cao hơn 14 lần so với giá khởi điểm, tương đương tổng giá trị hơn 8,6 tỷ đồng cho lô đất diện tích 114,7m². Thửa đất có giá trúng thấp nhất đạt 55,3 triệu đồng/m², gấp 10 lần giá khởi điểm.

Đáng chú ý, so với phiên đấu giá trước đó tại cùng dự án, mặt bằng giá trúng lần này có xu hướng thấp hơn hẳn. Cụ thể, hai lô đất có giá trúng cao nhất trong phiên 16/11 lần lượt có diện tích 113,88m² và 129,36m², với tổng giá trị tương ứng gần 10,3 tỷ đồng và gần 11,7 tỷ đồng. Như vậy, nếu so sánh mức giá trúng cao nhất của phiên 23/11 (diện tích 114,7m²) và lô 113,88m² của phiên 16/11 thì chỉ sau 1 tuần, tại cùng 1 dự án đã giảm gần 5 tỷ đồng.