Đâu là giải pháp để giải phóng hàng tồn kho và tạo thanh khoản cho thị trường bất động sản?

Có thể thấy, một trong những khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay đó là không có thanh khoản và doanh nghiệp không thể bán được hàng cũng như không có dòng tiền để quay vòng. 

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) - ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ ở Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường Bất động sản năm 2022” rằng, từ đầu năm đến hiện tại chỉ có khoảng hơn 40.000 sản phẩm bất động sản mới được tung ra thị trường. Con số này cũng tương đương với khoảng 20% của năm 2018. 

Cũng theo đó, hàng tồn kho ở trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại cũng đã ngót nghét là 100.000 sản phẩm đang có tính thanh khoản yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp. Số lượng hàng tồn kho này cũng đã gần tương đương với thời điểm năm 2011 - 2013 và cũng đều có tính chấp giống nhau đó là khó hấp thụ vào thị trường. Lý do là bởi vì mức giá quá cao và không phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân. 

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, ở trong giai đoạn 10 năm trước có gói hỗ trợ lãi suất là 30.000 tỷ đồng để có thể giải quyết lượng hàng tồn kho. Và nếu như so với giá trị hàng tồn kho ở thời điểm đó thì con số 30.000 tỷ đồng không thấm vào đâu. Mặc dù vậy thì chính sách này cũng đã tạo ra cú hích vào niềm tin và lập tức ở trong bối cảnh thị trường đóng băng có nhiều dự án thương mại đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội với mục đích là để có thể tiếp cận được với gói hỗ trợ này. 

Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh rằng: “Ở thời điểm hiện tại, trong số gần 100.000 sản phẩm đang tồn kho kia là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng thay vì 6 - 7 tỷ đồng và nếu như chào ra thị trường thì chỉ trong khoảng thời gian một ngày mở bán là hết sạch. Bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân đang rất cao và người dân cũng đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để có thể được mua nhà. Các nhà đầu tư cũng thế, họ vẫn trực chờ để có thể tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”. 

Chính vì thế, làm thế nào để cho các chủ đầu tư có thể cân đối cũng như đưa ra được những sản phẩm có mức giá phù hợp thì cũng rất cần đến chính sách. Chuyên gia cũng cho rằng điều này là rất quan trọng, bởi vì chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản nhưng cũng đã đem đến nhứng hướng đi mới của thị trường.

Chuyên gia này nói thêm rừng, trong Công điện phát đi hôm qua, Thủ tướng cũng đã sử dụng rất nhiều những từ rất mạnh ví dụ như “khẩn trương”, “làm ngay”,… Và điều này cũng cho thấy được tính quyết liệt, ông Nguyễn Văn Đính cũng cảm thấy có một niềm tin rất mạnh. Bởi vì chúng ta cũng đã trải qua không ít giai đoạn khủng hoảng và những chỉ đạo quyết liệt cũng như kịp thời từ phía Chính phủ cũng đã đem lại nhiều kết quả. Chính vì thế mà ở giai đoạn hiện nay, tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ cũng cần được lan tỏa đến các bộ - ngành - địa phương cùng quyết liệt vào cuộc thì mới có thể khơi thông được điểm nghẽn của thị trường hiện nay. 

Hiện, theo một thống kê thì có khoảng 1000 dự án ở trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về mặt pháp lý và chưa thể đưa sản phẩm vào thị trường được. Và tổng giá trị của 1000 dự án này cũng tương đương với khoảng 700.000 tỷ đồng.

Ông Đính cũng đặt kỳ vọng rằng, đây chính là một con số lớn, nếu như không khơi thông thì sẽ dẫn đến khó khăn dành cho doanh nghiệp và ngược lại nếu như có thể nhanh chóng khơi thông được thì sẽ cùng một lúc có thể giải quyết được không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn có thể thúc đẩy nhiều ngành sản xuất và kinh doanh khác cùng tăng trưởng. Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) nhấn mạnh: “Hy vọng những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ vừa qua sẽ tạo ra sự lan tỏa như bài học về gói 30.000 tỷ giai đoạn khủng hoảng 2013 - 2016”. 

Chủ đầu tư cũng nên giảm giá và chiết khấu

Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, mới đây Thủ tướng chính phủ cũng đã liên tiếp có ba chỉ đạo tập trung vào ba vấn đề nóng của nền kinh tế đó là vốn, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường thị trường bất động sản. Cũng theo đó, Thủ tướng cũng đã yêu cầu thành lập nên ba nhóm công tác cho ba nhóm vấn đề này.

Liên quan đến nguồn vốn,TS. Cấn Văn Lực đánh giá rằng tín dụng vào bất động sản trong năm 2022 không phải tắc mà vẫn tăng khoảng 15%. Mặc dù vậy thì có hai áp lực. Đầu tiên đó là tín dụng quý 1 và quý 2 tăng quá nhanh cũng đã dẫn đến việc quý 3 phải tiến hành phanh gấp. Thứ hai chính là năm nay nhu cầu vốn của các doanh nghiệp là rất lớn mà kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển nên mọi áp lực về vốn dồn cho hệ thống ngân hàng. 

Mặc dù vậy thì vốn nước ngoài cũng đã đổ vào bất động sản tương đối tốt, ghi nhận khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện tại, trong đó có hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần. 

Đưa ra đánh giá về cấu trúc vốn cung ứng cho thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho biết trong thời gian 5 năm qua, mỗi năm sẽ có khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng. Thường thì vốn ngân hàng ghi nhận chiếm 50% nhưng do năm nay các kênh dẫn vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm 70%, còn 30% là vốn từ các kênh khác. Chính vì thế mà TS. Cấn Văn Lực cũng đề xuất cấu trúc vốn cân trở về trạng thái cân bằng hơn ở trong thời gian sắp tới, trong đó thì vốn ngân hàng chỉ nên chiếm 50%.

Còn liên quan đến vấn đề về trái phiếu doanh nghiệp, để có thể xử lý trái phiếu đáo hạn năm tới cũng như năm tiếp theo, TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết đã tham gia vào việc tư vấn trực tiếp cho Bộ Tài chính và Chính phủ và cách làm là tương đối ổn tính cho đến thời điểm hiện tại. Chi tiết, có đến 10 - 15 biện pháp khác nhau, trong đó có tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc.

Nói về giải pháp, vị chuyên gia này cho rằng, chủ thể phát hành cũng sẽ bàn với trái chủ về việc giãn hoặc hoãn nợ và việc này là vô cùng quan trọng. Thứ hai đó chính là đổi tiền lấy hàng - nghĩa là đổi trái phiếu lấu nhà và Việt Nam cần phải có hướng dẫn một cách cụ thể về việc hoán đổi này. Và thứ ba chính là phát hành mới để đảo nợ, Nghị định 65 sửa đổi sắp tới cũng sẽ cho phép doanh nghiệp làm việc này.