Thanh khoản đất nền giảm sâu, nhà đầu tư nên bán cắt lỗ hay cố gồng nợ?

Nhà đầu tư đất nền cố gồng nợ

Vào đầu năm 2022, anh Lê Hữu Nhân (33 tuổi, Lâm Đồng) đã cầm cố sổ đỏ, vay tiền ngân hàng để mua một lô đất nền tại huyện Bảo Lâm (Lâm Đồng). Đến nay, khi thị trường bị tắc thanh khoản, anh không tài nào bán được hàng để trả nợ.

“Tôi mua lô đất này với giá 1,6 tỷ đồng nhưng tôi rao bán ròng rã mấy tháng trời với giá 800 triệu đồng mà vẫn không có ai mua. Giảm giá thêm để bán thì rất xót nên tôi quyết định giữ lại thêm một thời gian nữa xem tình hình thế nào”, anh Nhân nói.

Rơi vào tình cảnh tương tự, cuối năm 2020, chị Minh Trang (29 tuổi, TP Hồ Chí Minh) cũng vay tiền ngân hàng để tham gia đầu tư bất động sản cùng bạn bè. Chị đã hùn vốn mua một lô đất có giá trị gần 2,5 tỷ đồng tại Đồng Nai để đầu tư.

Dù thu nhập chưa đến 20 triệu mỗi tháng, chi phí sinh hoạt ở thành phố đắt đỏ nhưng chị Trang vẫn quyết định vay tiền ngân hàng, chấp nhận trả tiền lãi hàng tháng để đầu tư đất. Bởi vì, nếu không vay tiền thì chẳng biết khi nào mới có cơ hội để đầu tư bất động sản khi giá đất ngày càng tăng cao.

Sau hơn 2 năm hùn vốn mua đất, kinh tế của chị Trang ngày càng khó khăn. Tới thời điểm hiện tại, áp lực trả nợ ngân hàng đã khiến nhóm đầu tư của chị phải chấp nhận bán lô đất với giá 1,7 tỷ đồng nhưng mấy tháng qua vẫn chưa tìm được người mua.

“Chúng tôi đã chấp nhận chịu lỗ 30% nhưng vẫn chưa thấy ai có thiện chí muốn mua. Nhiều người khuyên chúng tôi nên tiếp tục giảm giá vì mức giá mua ban đầu đã quá cao so với thị trường. Nhưng nếu giảm giá sâu như vậy thì chúng tôi lỗ nặng quá”, chị Trang tâm sự.

Chị Trang cho biết thêm, thời điểm gần đây có nhiều người đến xem đất đều khẳng định giá trị thật của lô đất này không thể chạm tới mức giá cắt lỗ là 1,7 tỷ đồng và nếu giảm giá xuống 1 tỷ đồng họ sẽ đồng ý mua. Mặc dù rất cần tiền để đáo hạn ngân hàng nhưng nhóm đầu tư của chị vẫn quyết định giữ lại lô đất và chờ đợi cơ hội vào năm sau.

Nên cắt lỗ thu hồi vốn hay cố gồng nợ?

Đất nền là phân khúc bất động sản có nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, vốn mỏng. Khi bước vào thời điểm cuối năm, áp lực trả lãi, nợ gốc cho khoản tiền từ đòn bẩy tài chính rất căng thẳng. Nếu chỉ giảm giá 20-30%, khả năng thanh khoản của các sản phẩm không hề dễ dàng.

Còn nếu lựa chọn phương án giảm giá sâu 50-60%, khả năng thanh khoản có thể cải thiện. Nhưng đối với các nhà đầu tư, đây là một thiệt hại nặng nề khi phải chấp nhận mất cả chì lẫn chài.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rủi ro lớn nhất khi đầu tư đất nền vẫn là thanh khoản. Khi thị trường xảy ra vấn đề, đất nền sẽ là loại hình bất động sản bị giải tán đầu tiên vì có rất nhiều người mua nhằm mục đích đầu cơ, thay vì ở thực. Cho nên, nếu để càng lâu, khả năng bị chôn vốn nhiều năm sẽ càng lớn, kể cả có giảm giá sâu vẫn sẽ không có người mua.

Mua đất nền là mua kỳ vọng, sự kỳ vọng càng cao thì mức giá sẽ tăng mạnh. Tuy nhiên, khi thị trường xảy ra vấn đề, sự kỳ vọng giảm xuống sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản ngay lập tức.

Rủi ro về thanh khoản không phải chỉ mới đây, cách đây khoảng 10 năm về trước, nhiều người đầu tư đất nền bị chôn vốn 5-10 năm là chuyện rất bình thường. Và cũng từng có những vùng đất được gọi là “khu đô thị ma”, mặc dù đã giảm giá rất sâu nhưng không thể thanh khoản được.

“Đầu tư đất nên luôn có rủi ro về thanh khoản và những nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ hiểu rất rõ câu chuyện này. Còn những nhà đầu tư không chuyên thường ít lường trước được rủi ro, cố gắng giữ đất để chờ đợi cơ hội nên vài năm sau mới bán được”, ông Tuấn chia sẻ.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng từng khuyên mỗi nhà đầu tư bất động sản nên tự nghĩ cách để cứu mình trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay. Bởi lẽ, việc chờ đợi để được giải cứu là rất khó khăn.

Đưa ra dự báo về thị trường đất nền trong thời gian tới, ông Tuấn cho rằng, thông thường, trong một năm sẽ có một đợt sốt đất vào thời điểm đầu năm và cuối năm. Với những khó khăn của thị trường hiện tại, bước sang năm mới 2023, những cơn sốt đất sẽ quay trở lại trong quý II và quý III.

“Khi có những điều hướng tốt hơn từ Chính phủ, đất nền vẫn luôn là một kênh đầu tư “hái ra tiền”. Năm sau là một ván bài mới với những kỳ vọng mới. Và những kỳ vọng này sẽ quay trở lại với phân khúc đất nền. Nếu nhìn dài hạn về thị trường, định hướng chính sách thì đất nền vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn”, ông Tuấn nhận định.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) của DKRA Việt Nam, mức lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện nay đang tác động mạnh đến các nhà đầu tư và sẽ tiếp tục để lại nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản. Nếu tình trạng này kéo dài sẽ gây ra một cú đánh hạ gục thị trường sau đại dịch.

Hiện nay, thị trường bất động sản nói chung đang có 3 vấn đề chính, đó là sức cầu giảm mạnh, hiện tượng cắt lỗ trên diện rộng, người mua khó tiếp cận nguồn vốn vay để mua nhà đất. Nếu những vấn đề này không được giải quyết, việc thị trường rơi tự do hoàn toàn có thể xảy ra.

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản vẫn chưa có một tín hiệu phục hồi khả quan. Cho nên, các nhà đầu tư xem xét khả năng tài chính, khả năng gồng lỗ, tính thanh khoản của sản phẩm để đưa ra quyết định hợp lý nhất cho mình.