Nhà đầu tư phía Nam dò "bắt đáy" đất nền

Bắt đầu từ đầu tháng 10, các nhà đầu tư đất nền phía Nam đua nhau xả hàng, có rất nhiều trường hợp nhà đầu tư giảm 20-30% do áp lực sử dụng đòn bẩy tài chính. Trên các trang rao bán nhà đất, mạng xã hội liên tục xuất hiện các thông tin rao bán cắt lỗ đất nền với các cụm từ như “kẹt tiền bán lỗ”, “nợ ngân hàng cần bán gấp”, “bán cắt lỗ giá cực thấp”,…

Đáng chú ý, nhiều mặt hàng đất nền giảm giá nhưng thanh khoản của thị trường vẫn trầm lắng do tâm lý dè chừng của các nhà đầu tư. Thậm chí, nhiều lô đất nền nằm ở vị trí đắc địa giảm giá sâu để xử lý nợ xấu nhưng lượng giao dịch rất ít.

Nhà đầu tư "bắt đáy” đất nền

Sau khi rút 1,5 tỷ đồng tiền tiết kiệm ở ngân hàng, anh Nguyễn Ngọc Minh (37 tuổi, TP. Hồ Chí Minh) liên tục nghe ngóng thông tin nhiều nơi để mua đất nền giảm giá. Cũng có nhiều người khuyên anh không nên mua bất động sản vào thời điểm này nhưng anh vẫn chấp nhận rủi ro vì dẫu sao số tiền bỏ ra cũng không quá lớn.

Cùng lúc này, chị Hoàng Yến (32 tuổi, TP Hồ Chí Minh) cũng bỏ ra hơn 4 tỷ đồng mua lại hai lô đất nền ở Bình Dương khi nhận thấy giá bán đã gần chạm đáy. Thời gian qua khi thị trường liên tục gặp khó khăn, những lô đất nền dự án nằm ở những vị trí đắc địa liên tục giảm giá sâu, với vốn nhàn rỗi trong tay, chị vẫn quyết định đầu tư dù biết thanh khoản đang rất khó khăn.

“Mua đất nền dự án lúc này rất rẻ, tôi đã mua được 2 lô đất tiềm năng ở Bình Dương với mức giá rẻ hơn trước đây 10%. Bước sang năm 2023 khi thị trường ổn định, tôi nghĩ giá bán sẽ tăng trở lại, đầu tư về lâu về dài vẫn lợi hơn đi gửi tiết kiệm ngân hàng”, chị Yến chia sẻ.

Trong khi đó có rất nhiều nhà đầu tư ở TP Hồ Chí Minh cho biết, họ vẫn đang cầm tiền mặt, chờ đợi trong nhiều tháng nay nhưng vẫn không biết khi nào giá đất nền “chạm đáy”. Dù lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng đang tăng cao nhưng họ vẫn không muốn gửi vì sợ bị bỏ lỡ cơ hội tốt để đầu tư bất động sản.

Anh Nguyễn Minh Tú – một môi giới đất nền ở khu vực Bình Dương nhận định, thời điểm này chưa thể gọi là “đáy” của thị trường đất nền. Bởi vì, thị trường mới chỉ bước vào giai đoạn khó khăn, giá bán chưa giảm quá sâu nên chưa thể đoán định trước điều gì.

Theo anh Tú, không chỉ riêng các nhà đầu tư, rất nhiều doanh nghiệp lớn cũng đang phải chịu áp lực từ dòng tiền cuối năm, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao, hạn mức tín dụng không có. Do đó, họ buộc phải bán đi một số bất động sản của mình với giá thấp.

“Thị trường đất nền ở khu vực phía Nam mới chỉ bước vào giai đoạn đầu của khó khăn, mức giá giảm nhẹ 6-7% so với thời điểm đầu năm. Tuy nhiên, tôi nghĩ nếu tiếp tục đà khó khăn này thì có lẽ trong năm 2023 sắp tới, thị trường sẽ tự động chạm đáy”, anh Tú nói.

Rất khó đoán được “vùng đáy” của đất nền

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, trong thời gian vừa qua, một số nhà đầu tư đất nền phía Nam liên tục rao bán cắt lỗ các sản phẩm đất nền. Tuy nhiên, mức giá bán cắt lỗ này chỉ thấp hơn thời điểm sốt đất ở mức cao nhất và thấp hơn kỳ vọng của các nhà đầu tư.

Ví dụ, đầu năm nay, một nhà đầu tư mua một lô đất nền với mức giá 2 tỷ đồng. Nếu tính thêm cả tiền lãi ngân hàng thì đến thời điểm cuối năm, nhà đầu tư đó có thể thu thêm được 8% mức giá ban đầu của lô đất đó, tức là rơi vào khoảng 2,2 tỷ đồng. Nhưng khi thị trường khó khăn, người mua trả xuống 2,1 hay 2 tỷ đồng thì nhà đầu tư này vẫn bán.

“Thị trường đất nền phía Nam chỉ có sự sụt giảm mức giá tương đối, không có sự sụt giảm quá mạnh. Các nhà đầu tư vẫn đang có tâm lý chờ đợi mức giá sẽ giảm gần bằng với giá của thị trường. Điều này khiến thanh khoản của phân khúc bất động sản này liên tục giảm sâu, mặc dù đang là mùa cao điểm bán hàng nhưng có rất ít giao dịch thành công trong thực tế”, ông Tuấn nhận định.

Đồng quan điểm,  ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) của DKRA Việt Nam cho rằng, mặc dù hàng loạt sản phẩm đất nền đang giảm giá nhưng rất khó có thể đoán định được thị trường đã ở vùng “đáy” hay chưa, nhất là trong bối cảnh thị trường còn gặp nhiều khó khăn liên quan đến các vấn đề như kiểm soát tín dụng, lãi suất tăng cao, thanh khoản giảm mạnh,…

Lãi suất cho vay của ngân hàng đang tăng cao, thanh khoản của thị trường cũng sụt giảm mạnh. Cho nên, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần quan sát thị trường, cân nhắc thật kỹ trước khi đầu tư.

Còn với nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi, đây là một cơ hội để săn được những sản phẩm bất động sản giá rẻ, nằm ở những vị trí đẹp. Trên thực tế, thị trường đang diễn ra một cuộc săn tìm những bất động sản có vị trí đẹp của các nhà đầu tư có nguồn vốn mạnh.

Đứng trước tâm lý dò bắt đáy đất nền, chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh cũng cho rằng, thị trường đang ở trong xu hướng đi xuống nhưng chưa phải là đáy. Với điều kiện kinh tế vĩ mô khó khăn như hiện nay, thị trường nhà đất sẽ có thêm nhiều pha điều chỉnh mạnh. Vì vậy, các nhà đầu tư nên thận trọng trước các thông tin đại hạ giá nhà đất. Trong thời gian tới, khi khó khăn ập đến nhiều hơn, đà giảm giá này có thể sâu hơn.

Tuy có nhiều rủi ro tiềm ẩn nhưng cơ hội sẽ đến với các nhà đầu tư dám bám trụ lại thị trường, nhận định được chu kỳ lên xuống và có tiềm lực tài chính tốt. Nếu đầu tư, phải chuẩn bị thật tốt nguồn lực về tài chính để chờ đợi cơ hội mua bất động sản với giá giảm sâu.