Liệu đã tới lúc “bắt đáy” thị trường bất động sản?
“Vùng trũng giá” đã xuất hiện
Theo Diễn đàn doanh nghiệp, báo cáo mới đây của Batdongsan.com cho thấy, tuy thị trường đang chịu những tác động tiêu cực, nhưng tại khu vực miền Nam, nhất là tại TP. HCM thì lại ghi nhận lượng quan tâm bất động sản tăng mạnh hơn so với miền Bắc.
Trong quý IV/2022, lượt tìm mua BĐS tại TP. HCM ước tính tăng lên 18% so với quý đầu năm, còn tại Hà Nội lại giảm 8%. Nhu cầu tìm thuê bất động sản ở cả Hà Nội và TP. HCM đều hồi phục tốt trong năm 2022. Tuy nhiên TP. HCM lại có tốc độ phục hồi mạnh hơn với lượng quan tâm BĐS cho thuê tăng tới 103% so với đầu năm, Hà Nội chỉ tăng 63%.
TS. Cấn Văn Lực: Thị trường BĐS suy giảm để bước vào giai đoạn phát triển lành mạnh
Trước các ý kiến đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay đang trong giai đoạn suy thoái, giới chuyên gia cho rằng, đây chỉ là suy thoái kỹ thuật, gọi đúng hơn là suy giảm để đi vào giai đoạn phát triển lành mạnh hơn.Thị trường gặp khó, "nhà giàu" đầu tư BĐS cũng phải "khóc ròng" vì không bán được hàng
Khi thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, câu chuyện dòng tiền vẫn chưa thể giải quyết ngay khiến thanh khoản ngày càng sụt giảm kéo theo không ít "nhà giàu" đầu tư bất động sản cũng phải "khóc ròng" trên đống tài sản.Khả năng nới thêm room tín dụng cho BĐS là… rất khó
Câu chuyện tháo gỡ nút thắt vốn đang là mối quan tâm lớn nhất đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, với đề xuất nới thêm room tín dụng 1-2%, các chuyên gia cho rằng điều này khó có thể thực hiện.
Khảo sát tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam – CSS của Batdongsan.com, chỉ ra rằng trong năm 2022, có tới 705 hộ gia đình đạt mức thu nhập từ 40 - 70 triệu đồng đã mua thêm ít nhất một BĐS. Về dự định mua BĐS, gần một nửa người tham gia chưa có nhà cho biết họ dự định mua trong vòng 1 năm tới. Người đã sở hữu nhà thì tỷ lệ này còn cao hơn.
“Càng có nhiều BĐS thì xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng lại càng tăng. Theo cuộc khảo sát, 79% những người đang có hai BĐS nói rằng họ muốn mua thêm BĐS trong tương lai gần, với những đã có 3 BĐS thì tỷ lệ là 87%” - Báo cáo cho biết.
Số liệu này cho thấy nhu cầu mua nhà, đất phục vụ nhu cầu ở thực hoặc đầu tư vẫn luôn cao. Giám đốc Batdongsan.com Đinh Minh Tuấn cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu thực vẫn luôn chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay hiện đã bắt đầu tìm kiếm sản phẩm.
Theo vị chuyên gia, nhu cầu thực chính là “điểm sáng” để tháo gỡ khó khăn, do đó các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, thay đổi chính sách bán hàng, tập trung nguồn lực vào việc phục vụ nhu cầu thực. Tuy vậy, để dòng tiền được khơi thông thực sự thì cần có lực mua đủ lớn. Để kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực, chủ đầu tư cần giảm giá BĐS thực chất.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, ở những đợt xả hàng, giảm giá trong năm nay mới là một bước đệm. Năm 2023 có thể là giai đoạn chứng kiến nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt chủ động săn hàng giá tốt.
Vị chuyên gia này dự đoán những khó khăn về tài chính có thể trở nên nặng nề hơn nữa, những nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính không có khả năng thanh toán thì buộc phải giảm giá để tái cơ cấu danh mục đầu tư. Vì thế, vùng trũng giá BĐS có thể xuất hiện trong năm sau.
Cũng theo ông Quang, cơ hội mua được BĐS giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm mới khi cuộc đua xả hàng sẽ mạnh dần lên. Thậm chí mức giảm có thể lên tới 50% đối với những nhà đầu tư cần thoát hàng vì khó khăn tài chính.
Nhìn nhận một cách lạc quan hơn, ông Quang đưa ra nhận định, khi thị trường được hỗ trợ sớm thì có thể cuối quý I/2023, thị trường có thể hồi phục.
Đặc biệt là, có 3 nguyên tắc khi xuống tiền ở thời điểm này. Một là, đầu tư vào BĐS có đủ tính pháp lý, thanh khoản cao, gần trung tâm hoặc giao thông kết nối thông thoáng tới khu trung tâm. Hai là, chọn sản phẩm mà nhà đầu tư có đầy đủ kinh nghiệm để dễ dàng mặc cả, mua với giá tốt. Ba là, nên săn những sản phẩm thuộc dự án đang có chính sách giảm giá bằng việc chiết khấu cao.
Số liệu chứng minh giao dịch BĐS giảm mạnh
Số liệu của Tổng cục thuế cho thấy, trong vòng 11 tháng qua, những khoản thu từ nhà, đất chiếm tới 17,2% tổng thu nội địa. Cụ thể, số thu ước đạt 222.626 tỷ đồng, tăng khoảng 40% so với dự đoán, tăng 30,5% so với cùng kỳ.
Thu tiền sử dụng đất tăng hơn 36% dự toán, ước đạt 183.681 tỷ đồng, tăng gần 35% so với cùng kỳ; thu tiền thuê đất tăng hơn 43% dự toán, ước đạt 35.382 tỷ đồng, tăng hơn 10% so với cùng kỳ.
Theo đánh giá của cơ quan thuế, vốn số thu tằng trên 30% so với cùng kỳ là vì thị trường BĐS đã sôi động từ cuối năm ngoái cho tới cuối quý I/2022. Cơ quan thuế đã tăng cường đôn đốc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu nợ đối với những dự án đã thực hiện giao đất và cho thuê đất trong năm 2021 và kịp thời nộp đầu vào năm 2022. Đồng thời, việc triển khai chống thất thu đối với hoạt động chuyển nhượng đã được đẩy mạnh.
Tùy nhiên, số thu thuế, phí từ BĐS có dấu hiệu chững lại và giảm sút trong những tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS giảm tốc, đồng thời thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng giảm khá mạnh.
Thống kê của Tổng cục Thuế chỉ ra rằng, tháng 6 thu lệ phí trước bạ tăng lên 78,4%; Sang tháng 7, số thu chi bằng 76,8% so với tháng 6; tháng 8 bằng 72%, tháng 9 bằng 56,4%, tháng 10 bằng 57,4%, tháng 11 bằng 44,9%.
Giao dịch thực tế ghi nhận sự sụt giảm mạnh trong giai đoạn vừa rồi, vì chịu ảnh hưởng bởi sự trầm lắng chung. Thống kê của Bộ Xây dựng trong quý III cho thấy, có 51.003 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thành công (chủ yếu tại Hải Phòng, Đà Nẵng, TP. HCM, Long An), giảm 26% so với quý II.
Tại miền Bắc có 9.627 giao dịch, miền Trung 17.425 giao dịch, miền Nam 23.951 giao dịch. Tính riêng Hà Nội có 1.508 giao dịch và TP. HCM có 2.144 giao dịch. Phân khúc đất nền đạt 115.129 giao dịch, giảm 465 so với quý trước.