Khả năng nới thêm room tín dụng cho BĐS là… rất khó

Vay nợ của nền kinh tế ở mức cao

Những ngày qua có nhiều ý kiến đề xuất nới thêm room tín dụng để hỗ trợ nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên xem xét nâng trần “room” tín dụng thêm khoảng 1% (tăng trưởng tín dụng năm 2022 lên 15%) để có thêm khoảng 100.000 tỉ đồng bơm cho nền kinh tế, trong đó thị trường bất động sản hấp thụ khoảng 20%.

Điều này nhằm hỗ trợ vốn cho các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại có đủ pháp lý, nhất là các dự án đang xây dựng “dở dang”; đồng thời tiếp tục hỗ trợ tín dụng cho khách hàng được vay để mua nhà, mua căn hộ du lịch để tạo thanh khoản và dòng tiền cho thị trường.

Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng không thể bơm thêm tín dụng vào ngành bất động sản.

Ông Thịnh cho hay, Ngân hàng Nhà nước điều hành theo hướng giữ room tín dụng 14% và trong năm 2023 có thể giữ nguyên hoặc giảm mức tăng trưởng tín dụng.

“Hiện nay vay nợ của nền kinh tế đạt 127%/GDP, thuộc nhóm các quốc gia có mức vay nợ nhiều nhất trên thế giới. Do đó, có rất nhiều nguy cơ có thể ảnh hưởng đến an toàn tài chính, tiền tệ quốc gia. Mục tiêu cần ưu tiên lúc này là đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính, tiền tệ, kiềm chế lạm phát”, ông Thịnh nêu.

Theo ông Thịnh, các tổ chức tài chính lớn như Ngân hàng Thế giới (WB), Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) đều khuyến nghị Việt Nam cần tìm cách giảm tỷ lệ tín dụng/GDP. Do đó, việc nới room tín dụng để hỗ trợ ngành bất động sản là rất khó.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cũng đánh giá chính sách điều hành của Ngân hàng Nhà nước hiện nay rất hợp lý. Theo chuyên gia này, trong bối cảnh hiện nay, điều hành là vấn đề khó và thực sự phải là một "nghệ thuật".

Ông Thịnh cho rằng động thái kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản là phù hợp ở thời điểm này, bởi lẽ, nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp của doanh nghiệp bất động sản để đảo nợ… thì mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng.

Hơn nữa, việc tăng giá bất động sản sẽ ngày càng hút dòng vốn của các nhà đầu tư và nhà đầu cơ vào thị trường này, cùng với nguồn cung hạn chế, lượng cung tiền lớn trên thị trường sẽ đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng.  Việc hạn chế tín dụng cũng là một trong những biện pháp giảm lượng tiền vào lĩnh vực này, góp phần đưa bất động sản về giá trị thực, tránh xảy ra bong bóng bất động sản.

Bất động sản cần nguồn vốn dài hạn thay vì vốn từ ngân hàng

Một thực tế dễ nhận thấy là thị trường bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung, dài hạn, nhưng hiện đang phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng (chủ yếu dựa vào nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn). Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho hệ thống tín dụng.

Ông Đinh Trọng Thịnh chia sẻ: "Không phải đến bây giờ Ngân hàng Nhà nước mới có chủ trương hạn chế tín dụng vào bất động sản, mà trong nhiều năm qua, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều cảnh báo và kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản và yêu cầu các ngân hàng chỉ dành ra một tỷ lệ nhất định trong tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực bất động sản".

Tuy nhiên, ông Thịnh cho hay việc hạn chế tín dụng vào bất động sản sẽ tác động đến thị trường, người mua nhà, doanh nghiệp và cả ngân hàng. Do đó, cũng cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách lĩnh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng và từng dự án, cần cung cấp vốn vay cho người có nhu cầu ở thực; đồng thời đẩy mạnh cho vay các dự án chung cư bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

“Việc thanh lọc các nhà đầu tư chộp giật, doanh nghiệp năng lực tài chính yếu, sử dụng đòn bẩy lớn là cần thiết, sẽ đưa thị trường bất động sản về giá trị thực, tránh bong bóng bất động sản, gây khủng hoảng sang thị trường tài chính – tiền tệ”, ông Thịnh nói.

Nói về vấn đề này, TS Bùi Kiến Thành cũng cho rằng tín dụng ngân hàng không phải để làm bất động sản. Đây là tín dụng ngắn hạn. Việt Nam dùng tín dụng ngân hàng để phục vụ cho mục tiêu dài hạn của ngành bất động sản là không hợp lý. Do đó, việc ngân hàng Nhà nước hạn chế tín dụng vào lĩnh vực này là phù hợp.

Thị trường khó ổn định nếu dòng vốn không được khơi thông

Trong báo cáo vừa phát hành, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng do ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, thị trường khó trở lại như những năm trước. Thị trường bất động sản năm 2023 cũng khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông.

“Việt Nam chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản, quỹ nhà ở… nên hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản vẫn phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi cả 2 kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang bị nghẽn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoàn nhiều dự án đang triển khai, sa thải nhân viên… vì thiếu vốn, doanh thu sụt giảm, lãi suất tăng cao, người mua nhà khó tiếp cận tín dụng…”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, đề giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở, cần khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn, có chính sách thúc đẩy, hình thành các kênh dẫn vốn như các quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động….

“Khơi thông nguồn vốn cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu ở thực; tạo điều kiện hoãn nợ, hỗ trợ vay vốn ưu đãi cho các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp”, ông Đính nói.

Về giải pháp cho nguồn vốn thị trường bất động sản, ông Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần cân nhắc bỏ điều kiện xếp hạng tín nhiệm trong phát hành trái phiếu riêng lẻ. Lý do đây là loại trái phiếu phát hành không chính thức trên thị trường, chỉ được chào bán cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, mà đã là nhà đầu tư chuyên nghiệp thì họ có khả năng đánh giá rủi ro và tự quyết định đầu tư.

Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực cho hay Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp và các phân khúc còn thiếu cung. Theo đó, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới.

Ông Lực cũng cho rằng cần nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm tới rủi ro tài chính – bất động sản; tiếp tục kiểm soát tình trạng đầu cơ, thao túng giá; đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; chú trọng điều tiết cung – cầu bất động sản.

Ngoài ra, cần thành lập các định chế tài chính bất động san chuyên biệt như quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác bất động sản, cơ quan tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản; có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp…

Đối với doanh nghiệp, ông Lực cũng khuyến nghị cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác nhau, hướng tới sự minh bạch, chuyên nghiệp…