Thị trường gặp khó, "nhà giàu" đầu tư BĐS cũng phải "khóc ròng" vì không bán được hàng

Nhà giàu cũng "khóc ròng" vì không bán được hàng

Theo Nhịp sống thị trường, sau động thái kiểm soát tín dụng và quản lý chặt chẽ hoạt động huy động trái phiếu, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng khát vốn. Theo đó, thanh khoản trên thị trường cũng liên tục sụt giảm, kéo theo giá bất động sản giảm mạnh. Nhất là ở các phân khúc đất nền, biệt thực, liền kề... chưa phù hợp với nhu cầu sử dụng của đại đa số và có tính đầu cơ cao.

Thực tế trên thị trường đất nền hiện tại có không ít nhà đầu tư đang phải chấp nhận giảm giá từ 20-30%, thậm chí là cao hơn nhưng vẫn khó tìm được người mua. Bên cạnh đó, áp lực về dòng tiền cũng khiến nhà đầu tư phải chấp nhận đi vay với mức lãi suất cao để gồng gánh, hy vọng sẽ sớm bán được hàng.

Anh Nguyễn Hiếu, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, cuối năm 2021, anh mạnh tay chi 20 tỷ đồng để mua một căn liền kề rộng 75m2, tương đương với gần 270 triệu đồng/m2. Mục đích ban đầu của nhà đầu tư này là cho thuê căn liền kề và chờ đợi một thời gian có lãi sẽ bán ngay.

Tuy nhiên, mọi tính toán của anh Hiếu đều đổ vỡ khi thị trường bất động sản đột ngột mất thanh khoản. Không những thế, số tiền 20 tỷ đồng mua bất động sản có 10 tỷ đồng là anh vay ngân hàng, trong khi đó, lãi suất ngân hàng thời gian gần đây vẫn liên tục tăng cao.

Nhà đầu tư này cho biết, lãi suất liên tục tăng cao, hiện tại mỗi tháng anh phải bỏ hơn 100 triệu đồng để trả ngân hàng. Năm ngoái, khi dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp, kinh doanh sản xuất khó khăn nên anh mang tiền đi mua đất. Hiện tại, công việc kinh doanh của anh cũng đang thiếu vốn. Từ nay đến Tết anh phải giảm giá bán để lấy tiền bỏ vào kinh doanh cũng như giải phóng số tiền nợ.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, anh Nguyễn Duy Anh, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội cho biết, hồi đầu năm nay, anh đã "tất tay" 12 tỷ đồng để mua một lô đất rộng hơn 1.000m2 tại Thạch Thất với mục đích tách thành các lô diện tích nhỏ để bán. Tuy nhiên, sau một thời gian ngắn, TP. Hà Nội có quyết định kiểm soát chặt chẽ việc phân lô, tách thửa. Thương vụ của nhà đầu tư này theo đó vẫn "đứng hình" đến nay.

Anh Duy Anh chia sẻ, hiện tại, việc tách thửa khó khăn cùng với thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh. Hơn thế, những mảnh đất rộng như của anh rất khó tìm được người để bán. Do đó, dù đã rao bán suốt 5 tháng nay với giá 10 tỷ đồng nhưng nhà đầu tư này vẫn chưa thể tìm được chủ mới. "Tiền đã dồn hết vào mảnh đất đó, đến giờ, bí bách quá tôi phải vay nóng bên ngoài với lãi suất cao để trang trải”, anh Duy Anh cho hay.

Qua thời cứ bỏ tiền vào đất là lãi tiền tỷ

Thị trường bất động sản trong những năm qua liên tục tăng nóng bất chấp dịch bệnh Covid-19 hoành hàng. Theo đó, không ít nhà đầu tư chỉ cần bỏ tiền vào đất là thắng đậm tiền tỷ. Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, nhiều tác động đã làm cho thị trường chậm lại, khiến không ít nhà đầu tư dù lớn hay bé cũng đều có nguy cơ chôn vốn trong thời gian dài.

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản hiện tại không còn ở giai đoạn lướt sóng dễ dàng như 2 năm trước - thời kỳ mà chỉ cần đặt cọc, có suất mua là có lời. Có thể thấy, câu chuyện lớn nhất của thị trường lúc này đó là tiền và thanh khoản.

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, thị trường bất động sản nói chung hiện nay không dành cho những nhà đầu tư lướt sóng, bởi các sản phẩm không có nhiều và sẽ rất rủi ro khi có thể sắp tới sẽ có những thay đổi về lãi suất, cũng như chiến lược của các doanh nghiệp.

Ông Khương cũng nhận định, giai đoạn này là cơ hội cho những người có nhu cầu thực về nhà ở, đồng thời cũng là cơ hội cho những người muốn chuyển tiền từ ngân hàng hoặc những kênh đầu tư khác mà không phải thế mạnh của họ.

Còn theo giới đầu tư chuyên nghiệp đánh giá, thị trường bất động sản hiện tại không còn nhiều vùng "hoang sơ" cho nhà đầu tư xuống tiền, ung dung chờ đợi 2-3 năm để kiếm lời 2-3 lần như giai đoạn trước. Bởi giá đất từ nông thôn cho đến thành thị hiện tại đã tăng cao, vượt xa so với nhu cầu thực của người dân. Thanh khoản theo đó cũng liên tục sụt giảm mạnh.

Những phân tích của giới đầu tư chuyên nghiệp cho thấy, khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại chắc chắn không thể giải quyết trong ngắn hạn. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về việc có nên tiếp tục rót tiền hay không, thậm chí vay nặng lãi để cố gồng giữ tài sản nhờ giá tăng. Nếu gặp quá nhiều rủi ro, lời khuyên của các chuyên gia là nên mạnh tay "cắt lỗ".

Tương tự, bà Dương Thùy Dung, Chuyên gia cao cấp của CBRE Việt Nam cho biết, thời điểm hiện tại có hơn 50% nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư. Nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng rất cao, nhưng dù muốn bán cũng không được. Nhà đầu tư có thể lựa chọn trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, tuy nhiên chi phí phạt rất lớn nên buộc họ phải tiếp tục đi vay để duy trì. Trong trường hợp không thể vay được, nhà đầu tư sẽ buộc phải cắt lỗ.

Một điều rõ ràng là chu kỳ thanh lọc của thị trường đang ngày càng khốc liệt, việc nhà đầu tư "ăn xổi" chắc chắn sẽ bị loại bỏ nên "cắt lỗ" là điều tất yếu xảy ra. Ngược lại, với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính vững chắc, bám trụ được đến cuối cùng thì đây là cơ hội gom tài sản giá giảm sâu, trước khi bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ đi lên và trở thành người chiến thắng.