Kẻ bán ra, người âm thầm mua vào: Nhà đầu tư BĐS tận dụng cơ hội kiếm tiền tỷ giữa biến động

Kẻ bán "cắt lỗ", người âm thầm mua vào 

Quả thực, trong khó khăn luôn xuất hiện cơ hội. Cơ hội này thường thuộc về những nhà đầu tư biết đi trước, đón đầu cũng như tận dụng thời thế. Khó khăn của người này có thể là cơ hội của người khác luôn đúng với thị trường bất động sản mọi thời điểm.

Có thể thấy, những tác động của chính sách tài chính hiện nay đã rõ nét trên thị trường khi nhiều nhà đầu tư đã phải bán "cắt lỗ" bất động sản sở hữu. Thậm chí, dù cắt lỗ nhưng cũng khó thanh khoản trong giai đoạn này. Ngược lại, những nhà đầu tư lâu năm đang nghe ngóng "từng giây phút" để âm thầm kiếm tiền giữa lúc biến động. Những lô đất có vị trí đẹp, những căn hộ giá tốt hay biệt thự tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh với mức giá từ 3-5 tỷ đồng/căn vẫn được nhà đầu tư quan tâm và "xuống tiền". Đương nhiên, tốc độ bán hàng đã chậm hơn so với trước đây.

Đáng nói, khá nhiều nhà đầu tư hiện có nguồn lực tốt đã bắt đầu "gom" sản phẩm giá tốt, chờ đợi thời cơ. Những bất động sản với mức giá thấp từ 10-20% giá trị thị trường sẽ có người mua lại. Không chỉ mua một vài sản phẩm, thậm chí có nhóm đầu tư đã dùng tiền mặt cùng lúc gom 5-6 sản phẩm. Theo giới đầu tư tính toán, mức chênh lệch có thể đạt từ 30-40% khi thị trường hồi phục (nhà đầu tư kỳ vọng thị trường sau năm 2023 sẽ tốt lên).

Bên cạnh đó, trên thị trường sơ cấp, nhà đầu tư để ý đến các bất động sản căn hộ, nhà gắn liền với đất tại các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu... đặc biệt là các dự án căn hộ có mức giá từ 1-2 tỷ đồng/căn ghi nhận thanh khoản tương đối tốt, thậm chí là "cháy hàng" thời điểm thị trường khó khăn.

Theo ghi nhận, những dự án căn hộ, biệt thự, villa tại các khu vực tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh vẫn có giao dịch mặc dù thị trường gặp khó. Đơn cử, tại khu vực Long An, dòng sản phẩm biệt thự The Aqua thuộc khu đô thị Waterpoint 355 ha của Nam Long Group đang có giao dịch khá ổn định. Hay như dòng căn hộ Ehome Southgate giá từ 2 tỷ đồng/căn chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp theo đang được quan tâm. Các look trước đó đã được bán hết và đang trong giai đoạn bàn giao nhà.

Trong khi phân khúc căn hộ mức giá vừa túi tiền tại khu ven TP. Hồ Chí Minh như Q.Bình Tân, Q.7, Bình Chánh.... hay tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương ghi nhận mức hấp thụ khả quan dù thị trường biến động. 

Nhìn chung, bên cạnh các nhà đầu tư bán ra để thu dòng tiền thì ngược lại nhiều người đang âm thầm mua vào, chờ thị trường phục hồi. Các chuyên gia cho rằng, với những nhà đầu tư có tiềm lực, việc tham gia vào thị trường lúc này mang lại cho họ cơ hội khá lớn trong tương lai. Nếu mua được bất động sản giá thấp hơn thị trường chung khoảng 20-30% thì nhà đầu tư có thể đạt được mức chênh hơn khoảng đó nếu để trong thời gian khoảng 1,5-3 năm. Chưa kể, nếu dòng tiền lâu từ 5-7 năm, tài sản có khả năng tự tăng giá trị 2,5 lần đến 6 lần trong 7 như theo quy luật chu kỳ của thị trường bất động sản.

Riêng với sản phẩm sơ cấp, trong bối cảnh thanh khoản chậm như hiện nay, nhà đầu tư tận dụng được các chính sách khuyến mãi từ phía chủ đầu tư cũng là một mức "hời" trong tương lai khi mua bất động sản bằng nguồn vốn nhàn rỗi.

Bất động sản an toàn lên ngôi

Theo các chuyên gia trong ngành, bất động sản an toàn càng được chú ý trong thời điểm này. Đặc biệt, với những nhà đầu tư đứng tuổi (từ 45-65 tuổi), do đã trải qua nhiều giai đoạn của thị trường sẽ muốn tìm đến bất động sản "nghỉ ngơi", an toàn cũng như bền vững đề làm tài sản trong kế hoạch tài chính của mình.

Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư – nhà cố vấn bất động sản nhận định, với những nhà đầu tư trung tuổi, họ thường hướng đến việc tích lũy tài sản có pháp lý an toàn, đồng thời có thể "sinh ra tiền hàng tháng" để vừa đảm bảo chăm lo nhất cho thế hệ kế thừa, lại vừa có thể thảnh thơi "nghỉ hưu sớm" hưởng thụ cuộc sống. 

Theo vị chuyên gia, mỗi nhà đầu tư sẽ có mục tiêu khác nhau. Người ưu tiên sự an toàn, giữ tài sản chống trượt giá sẽ quan tâm đến tính ổn định quy hoạch, hạ tầng tiện ích, dân cư và giá tham chiếu của tài sản tương tự trong khu vực. Trong khi người quan tâm đến lãi vốn - chênh lệch giữa giá bán so với giá mua, thường chú trọng đến giá đầu vào rẻ, chấp nhận rủi ro cao hơn người an toàn. 

Riêng với người có nhu cầu tối ưu hóa hiệu quả khai thác dòng tiền trên chính bất động sản đó sẽ quan tâm nhiều đến tỷ suất lợi nhuận 1 năm của "thu nhập dòng tiền" trên giá trị tài sản.

Ông Kiên nhấn mạnh, trong giai đoạn khó khăn hiện tại, tiêu chí an toàn sẽ lên ngôi. Theo đó, nhà đầu tư nên lựa chọn các sản phẩm có thể nhanh chóng thanh khoản. Để thanh khoản tốt thì sản phẩm đó cần có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay. Chẳng hạn như nhà phố, chung cư có thể ở hoặc cho thuê ngay, hay nhà xưởng có thể làm nơi kinh doanh, sản xuất hoặc cho thuê, đất đang được khai thác nông nghiệp cho hiệu quả tốt, hoặc nhà cho thuê có thu nhập đều...

Cũng theo vị này, để đánh giá được mức độ an toàn của bất động sản chính là khả năng cho vay của ngân hàng khi thế chấp bất động sản đó, bởi bản thân các ngân hàng cũng có hệ số đề phòng rủi ro cho chính họ khi cho vay. Chẳng hạn như tài sản 10 tỷ được định giá 9 tỷ và cho vay 6-7 tỷ sẽ được coi là tài sản tốt. Ngược lại, cũng là tài sản 10 tỷ đó nhưng ngân hàng chỉ cho vay 2-3 tỷ, thậm chí chỉ cho vay theo mức đền bù nhà nước thì chứng tỏ mức độ an toàn của bất động sản không cao nên ngân hàng có đề phòng nhất định.