Xuất hiện cơ hội đầu tư bất động sản "chưa từng có" trong các tháng cuối năm 2022?

Nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp bất động sản gặp khó

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường bất động sản hiện đang xáo trộn cả về thanh khoản lẫn tâm lý thị trường. Việc dòng tiền "khựng" lại đã ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của nhà đầu tư cá nhân cũng như các doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án. Các chuyên gia cho rằng, cuối năm nay và đầu năm sau sẽ là thời điểm cho người mua nhà ở thực và nhà đầu tư "săn" hàng giá rẻ.

Trong các tháng cuối năm, nhiều nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ, bán gấp bất động sản do phải chịu tác động bất lợi của thị trường và lãi suất tăng cao, nhất là ở phân khúc đất nền. Đồng thời, đây là cơ hội tốt đối với những người có tiềm lực tài chính mạnh.

Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, khó khăn hiện đang "bủa vây" doanh nghiệp và nhà đầu tư. Theo đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động do "tắc" nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu và cả nguồn vốn huy động từ khách hàng. Do đó, một số doanh nghiệp bất động sản "đói vốn" phải chấp nhận vay vốn ngoài xã hội với mức lãi suất rất cao, thậm chí phải bán bớt tài sản, dự án hoặc sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí tới 30-40% giá trị hợp đồng.

Thực tế cho thấy, khi thanh khoản trên thị trường bất động sản xuống thấp, niềm tin của nhà đầu tư vào khả năng tăng giá cuối năm khi đó không còn chắc chắn. Ngược lại, hiện tượng giảm giá ở một số phân khúc đã hình thành rõ nét, nhiều bất động sản được bán ra đã giảm giá kỳ vọng hoặc giảm dưới giá vốn.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, từ nay đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ còn rất nhiều nhà đầu tư xả hàng do "ngộp" tài chính hoặc muốn phân bổ lại dòng vốn. Chính vì thế, họ buộc phải giảm giá từ 15-20%, thậm chí cao hơn. Vị chuyên gia cũng lưu ý nhà đầu tư một số yếu tố cần cân nhắc như: Thứ nhất, giao dịch thị trường đang chậm lại, giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là các vùng ở xa. Thứ hai, ngân hàng tiếp tục điều chỉnh tín dụng bất động sản. Thứ ba, lãi suất vay trong thời gian tới có xu hướng tăng.

Bên cạnh đó, ông Quang nhấn mạnh, những yếu tố kể trên, cộng với diễn biến thị trường thứ cấp khá yếu có thể khiến giá bất động sản trên thị trường đầu tư và đầu cơ tiếp tục điều chỉnh trong những tháng cuối năm. Cụ thể, thị trường thứ cấp khi đó có thể xuất hiện những làn sóng dịch chuyển vốn, tái cấu trúc vốn đáng kể của giới đầu tư địa ốc.

Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng bày tỏ lo lắng với việc lãi suất tăng mạnh và leo thang từng ngày như hiện nay khiến thị trường bất động sản vốn đã khó khăn sẽ ngày càng khó khăn hơn. Sức cầu thị trường hiện giảm mạnh. Với mức lãi suất cho vay mua bất động sản trên 12%/năm như hiện nay khiến các nhà đầu tư e dè, thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Ngay cả việc nhiều nhà đầu tư có dòng thu nhập tốt muốn vay vốn ngân hàng để đầu tư cũng khó tiếp cận với nguồn vốn vay.

Xuất hiện cơ hội đầu tư trong các tháng cuối năm

Có thể thấy, hiện tượng cắt lỗ hiện đang diễn ra trên diện rộng, vị chuyên gia bày tỏ, thị trường bất động sản trong những năm gần đây sôi động, lãi suất còn hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không còn khả năng trả nợ, phải chấp nhận cắt lỗ. Tuy nhiên, thị trường hiện nay đang chững lại, thanh khoản thị trường thứ cấp sụt giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn kẹt hàng mặc dù giá giảm sâu. Vị chuyên gia cho rằng, người bán kẹt vốn, cắt lỗ để bán thu hồi vốn. Trong khi người mua thấy lãi suất cao e ngại, nếu có nhà đầu tư chấp nhận lãi suất cao để vay lại khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn do hết "room". Với vòng luẩn quẩn như vậy, việc thị trường rơi tự do trong thời gian tới là điều hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có những biện pháp can thiệp kịp thời.

Các chuyên gia cho rằng, khi thị trường điều chỉnh và nhiều người có nhu cầu bán tài sản thì những người nắm giữ nhiều tiền mặt sẽ làm chủ thị trường. Người giữ tiền mặt sẽ có cơ hội ép giá đối với những tài sản cần bán gấp, mức giá có thể đàm phán trong ngưỡng từ 20-30%.

Thị trường bất động sản thời điểm này xuất hiện ngày càng rõ cực thái: nhà đầu tư "vốn mỏng" phản bán lỗ, mong sớm thoát được hàng nhưng lại khó tìm được đầu ra. Còn nhà đầu tư "mạnh về gạo, bạo về tiền" lại tích cực đi săn lùng, thu gom những "món hời" này.

Chuyên gia CBRE Việt Nam cho rằng, việc tiếp cận vốn vay vô cùng khó khăn đã dẫn đến việc nhà đầu tư có động thái giảm giá tài sản để thoát hàng, thu hồi dòng tiền nhanh chóng nhằm dự phòng rủi ro. Đồng thời cũng không loại trừ việc nhóm các nhà đầu tư cá nhân ngắn hạn phải bỏ cuộc giữa chừng vì quá đuối về tài chính buộc phải giảm giá để có thể xả hàng nhanh.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy tín dụng, nhà đầu tư thường hướng về dòng vốn trung và dài hạn. Khi tín dụng bị co lại, nhà đầu tư sẽ có tâm lý chi "tiền tươi thóc thật" nhiều hơn là sử dụng các đòn bẩy.

Không thể phủ nhận, dù trong thời điểm này, người mua bất động sản vẫn xem đây là tài sản giữ dòng tiền tốt trong trung và dài hạn. Người áp lực tài chính bán ra, còn người có tài chính tốt đi tìm sản phẩm tốt để mua vào. Đồng thời, đây cũng là thời điểm mà cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn sản phẩm. Thậm chí có thể mua được sản phẩm đẹp với giá mềm, điều mà trước đó khó làm được vì giá cao.

Trong bối cảnh hiện nay, nếu xuất hiện các biến động lớn liên quan đến tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng bởi dự báo lạm phát tăng cao. Khi đó, với các nhà đầu tư có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản thì bất động sản thường là kênh đầu tiên nghĩ đến.