Nhà đầu tư bất động sản "mắc kẹt": Cắt lỗ hay xoay xở giữ hàng?

Nhiều nhà đầu tư mắc kẹt, không thể "thoát hàng"

Theo Dân trí, đầu năm nay, chị Mai (Hai Bà Trưng, Hà Nội) xuống tiền mua một căn liền kề tại dự án khu đô thị ở tại huyện Mê Linh (Hà Nội) trị giá hơn 7 tỷ đồng và đã vào tiền được 40% theo tiến độ.  Do không nhiều vốn bên ban đầu chị  Mai chỉ tính "lướt sóng". Nhưng không may mắn, khi chị vào tiền xong thì sau vài tháng, thị trường bắt đầu đi xuống, thanh khoản kém. Theo đó, nhà đầu tư này rơi vào thế khó do không thể "thoát hàng", cũng không đóng tiền theo tiến độ được vì kẹt vốn trong khi tới cuối năm chị phải đóng đầy đủ số tiền còn lại.

Chị Mai cho biết mặc dù đã nhờ môi giới rao bán, đăng thông tin khắp nơi với hy vọng có thể sang tay. Nhưng đã hơn một tháng nay vẫn không có người hỏi. Hiện chị chưa biết phải xoay xở thế nào với số tiền nộp tiến độ còn lại.

Hiện nay, không ít nhà đầu tư "vỡ mộng" vì "lướt sóng" không thành. Anh Trịnh (quận Hà Đông, Hà Nội) cũng đang trong cảnh "khóc dở mếu dở" khi mua bất động sản tại Hưng Yên. Theo đó, nếu muốn thanh khoản nhanh chóng, anh Trịnh phải chấp nhận cắt lỗ. Còn nếu tiếp tục đầu tư, anh phải lo đi vay một số tiền rất lớn. Trong khi đó, việc tiếp cận với nguồn vốn tín dụng để đầu tư bất động  sản hiện nay rất khó khăn, chưa kể lãi suất cao.

"Mặc dù tôi có đọc và nghe nhiều lời khuyên về việc không nên lạm dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản nhưng khi đó thấy thị trường đang lên, cứ nghĩ vào "lướt sóng" một thời gian có lãi rồi sẽ bán, ai ngờ thị trường xuống quá nhanh", anh Trịnh cho hay.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, nguồn vốn tín dụng bị thắt lại, chi phí vốn tăng cao, những nhà đầu tư  phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay rất dễ dẫn đến tình trạng "ngộp". Ban đầu, họ chỉ định đầu tư rồi bán ngay, nhưng vì thị trường khó khăn nên bị "kẹp hàng".

Trong báo cáo thị trường quý III/2022, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm đến bất động sản bán tại các địa phương trên cả nước tiếp tục sụt giảm so với quý trước. Theo ông Quốc Anh, trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản bị thắt chặt như hiện nay, những trường hợp đầu tư sử dụng vốn vay nhiều khả năng sẽ rơi vào tình trạng "ngộp" do sức ép trả lãi ngân hàng.

Nhà đầu tư cần làm gì khi mắc kẹt?

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, với tình trạng nhà đầu tư đang bị mắc kẹt khi vay vốn đầu tư bất động sản khá phổ biến hiện nay.

Ông Quang nhận định, thị trường bất động sản trước đây sôi động, nhiều nhà đầu tư lấy lợi nhuận có được từ bất động sản này chuyển sang để đầu tư bất động sản khác. Nhưng khi thị trường chững lại, dòng tiền của nhiều nhà đầu tư theo đó gặp khó khăn. Vị chuyên gia cho rằng có quá nửa số khách hàng đầu tư bất động sản dự án đang bị kẹt vốn.

Theo vị chuyên gia, xu thế chung của thị trường hiện nay là trầm lắng, đặc biệt càng khó khăn với bất động sản xa trung tâm hay những sản phẩm hình thành trong tương lai. Ngay cả khi nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ thì thanh khoản vẫn kém.

Chuyên gia nhận định, việc mua đầu tư bất động sản ở xa trung tâm nên được cân nhắc thận trọng bởi thanh khoản chủ yếu vẫn là nhóm sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực. Còn với các dự án hình thành trong tương lai, sản phẩm xây dựng dở dang, khách hàng e ngại thị trường trầm lắng, thanh khoản kém thì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo tiến độ.

Bên cạnh đó, ông Quang cũng đề cập đến việc lãi suất tăng, chi phí vốn vay đè nặng nhiều nhà đầu tư. Theo ông, sau khi hết thời gian ân hạn, nhiều nhà đầu tư sẽ phải trả lãi suất lên tới 12-14%/năm, áp lực rất lớn.

Mới đây, chia sẻ tại buổi họp báo về thị trường bất động sản quý III, bà bà Dương Thùy Dung - Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam cũng cho hay, quan ngại lớn nhất với nhiều nhà đầu tư hiện nay là nguồn vốn lấy từ đâu khi các ngân hàng siết tín dụng. Chưa kể đến việc, nhiều nhà đầu tư đang vay vốn dở dang sẽ gặp áp lực khi lãi suất tăng cao.

Bà Dung cho biết có hơn 50% các nhà đầu tư hiện đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản và tiến thoái lưỡng nan. Nếu họ tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng cao, nhưng muốn bán ra cũng không được. Họ có thể lựa chọn trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt rất lớn nên họ buộc phải đi vay để tiếp tục duy trì. Nếu không thể vay được, nhà đầu tư sẽ buộc phải bán cắt lỗ.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang cho rằng, các nhà đầu tư đang "mắc kẹt" về vốn nên tìm cách cắt lỗ thay vì xoay xở bằng mọi cách. Bởi thị trường sẽ còn tiếp tục trầm lắng trong thời gian dài. Do đó, việc "gồng" quá sức sẽ khiến nhiều nhà đầu tư gặp thiệt hại nhiều hơn.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư dù cắt lỗ hiện vẫn khó bán. Ông Quang lý giải, sau nhiều đợt sốt nóng diễn ra, nhiều nhà đầu tư mua vào với mức giá cao. Vì vậy, khi cắt lỗ, thị trường vẫn khó hấp thụ bởi mức giá vẫn còn "ảo".

Ông Quang dự báo, cuối năm nay và đầu năm sau thị trường bất động sản vẫn tiếp tục khó khăn, trầm lắng, giao dịch chững lại, xu hướng giảm giá mạnh nhất sẽ xuất hiện ở những vùng xa trung tâm. Các yếu tố như lãi suất cho vay tăng cao, tín dụng và trái phiếu thắt chặt... đã tác động đến thị trường. Theo đó, nhà đầu tư cần nhanh chóng cơ cấu lại các khoản đầu tư.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng cảnh báo, với những khu vực mang tính đầu cơ đã diễn ra sốt nóng, giao dịch chậm lại đồng thời giá bắt đầu có xu hướng giảm. Tuy nhiên, cũng không vì vậy mà nhà đầu tư vội vàng nhảy vào ôm hay gom hàng. Thay vào đó, nhà đầu tư có nhu cầu nên lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân để có thể đảm bảo tính thanh khoản tốt trước mọi biến động của thị trường.

Ngoài ra, một số chuyên gia khác cho rằng, thị trường bất động sản trong giai đoạn này dành cho những người mua để ở thực và nhóm có "tiền tươi thóc thật", không dành cho nhà đầu tư lướt sóng hay sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm, thanh khoản yếu trong quý III/2022. Trong đó, các phân khúc giảm mạnh nhất được chỉ ra là đất nền, nhà riêng, biệt thự liền kề... Thị trường bất động sản cũng bắt đầu xuất hiện hiện tượng "ngộp" đến từ những người mua phụ thuộc vốn vay lớn.

Dưới góc nhìn khác, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, nhà đầu tư từng chờ đợi nguồn vốn từ ngân hàng. Nhưng hiện tại, việc nới room tín dụng gần như không giải quyết được vấn đề vốn của thị trường.

Ngoài ra, ông Thịnh kỳ vọng vào dấu hiệu và phục hồi tăng trưởng trở lại do tâm lý người dân vẫn coi bất động sản là kênh tích trữ an toàn. Vị chuyên gia dự báo cuối năm nay và đầu năm sau, thị trường có thể sẽ phục hồi và dần tăng trưởng trở lại do quá trình sàng lọc. Từ đó, những nhà đầu tư yếu kém, thiếu kinh nghiệm, vốn mỏng sẽ bị đẩy khỏi cuộc chơi.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sang năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại. Tuy nhiên, sẽ không xuất hiện tình trạng "sốt đất" như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới mặc dù không nhiều nhưng có thể giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua ở thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Ông Đính dự báo, nguồn cung khan hiếm sẽ tiếp tục đẩy giá nhà lên cao, trong khi đó vượt xa khả năng của người mua. Do vậy, giao dịch có thể tăng nhưng sẽ khó bùng nổ như trước đây.

Ông Đính cho biết thêm, hiện đang trong quá trình sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư ngại xuống tiền. Sau khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng mới có thể biết được thị trường tiếp tục đi theo hướng nào.