"Tất tay" với đất nền, nhà đầu tư như đang "ngồi trên đống lửa"

Theo Nhịp sống thị trường, trong giai đoạn thị trường bất động sản sôi động, những câu nói như “Người đẻ chứ đất không đẻ”; “đất chỉ có tăng giá, không có chuyện giảm”... dường như đã trở thành chân lý của rất nhiều nhà đầu tư. Không ít nhà đầu tư khi đó cứ có tiền là mang ra mua đất, chờ thời bán chênh.

Tuy nhiên, những chân lý ấy giờ đây đã không còn đúng bởi thị trường bất động sản trong nửa năm gần đây rơi vào trạng thái trầm lắng. Nguyên nhân bởi những chính sách tiền tệ có phần kiểm soát chặt hơn trước đây. Bên cạnh đó, áp lực lãi suất tăng cao cũng đang đè nặng lên thị trường bất động sản. Do đó, những nhà đầu tư đã dốc hết tài sản vào đất hiện như đang "ngồi trên đống lửa".

Anh Trần Văn Ngữ, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, năm 2021, dịch bệnh đã khiến các hoạt động kinh doanh của anh Ngữ đều phải đình trệ. Thời điểm đó, thấy thị trường bất động sản nhiều nơi lên cơn sốt, nhà đầu tư này cũng tranh thủ dồn hết 6 tỷ đồng để mua 3 mảnh đất tại khu vực ven đô với diện tích lần lượt là 70m2, 82m2 và 90m2, tương đương với mức giá trung bình vào khoảng gần 25 triệu đồng/m2 với mong muốn kiếm lời.

Anh Ngữ chia sẻ, thời điểm ấy đã dốc hết toàn bộ tài sản để mua. Đến đầu năm, dịch bệnh đã được kiểm soát, anh Ngữ đánh giá rằng các mảnh đất của mình đã có lãi nên quyết định rao bán lấy tiền quay trở lại kinh doanh. Mặc dù môi giới xác nhận đã có lãi so với thời điểm xuống tiền, nhưng rao mã đến nay cũng không có người mua.

Suốt nhiều tháng rao bán, mức giá cũng dần sụt giảm nhưng đến nay những mảnh đất của anh Ngữ vẫn chưa sang tay được chủ mới. Nhiều môi giới hiện tại cũng cho rằng, nếu bán ngay thì sẽ phải cắt lỗ khá sâu nên anh đang do dự.

“Bây giờ tiền đã nằm hết vào đất, muốn mở kinh doanh hay bất cứ vấn đề gì cần đến số tiền lớn tôi cũng chưa biết xoay sở ra sao. Trong khi đó, hiện nay lãi suất ngân hàng đang tăng lên thì lại càng khó cho thị trường bất động sản, thanh khoản sẽ kém hơn nữa”, anh Ngữ nói.

Chung hoàn cảnh với anh Ngữ, anh Hoàng Đăng, một nhà đầu tư tại Hà Nội cũng liên tục "tất tay" vào thị trường bất động sản. Theo anh Đăng chia sẻ, năm 2021, có 4 tỷ đồng trong tay anh đã mua hai mảnh đất tại Bắc Giang với tổng diện tích là 170m2. Đến đầu năm 2022, nhận thấy thị trường vẫn đang sôi động, anh tiếp tục xoay sở vay thêm 2,5 tỷ đồng để mua thêm một mảnh đất ở Thường Tín (Hà Nội) có diện tích gần 100m2.

Hiện tại, do cần tiền để làm việc khác nên anh đã rao bán đất, nhưng dù liên hệ với rất nhiều môi giới, cũng như chấp nhận trả phí hoa hồng cao hơn nhưng họ đều nói không chắc chắn. Trong khi, hiện nay anh cũng đang gánh nợ nên việc xoay sở tiền là điều rất khó. Còn nếu bán đất ở thời điểm này thì cũng phải chấp nhận cắt lỗ khá nhiều.

Thị trường hiện nay đang rơi vào giai đoạn trầm lắng, lượng thanh khoản đất nền sụt giảm nghiêm trọng. Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước hiện có 115.129 giao dịch thành công với tổng khối lượng giao dịch bằng khoảng 54% so với quý II/2022. Trong đó, tại miền Bắc ghi nhận 21.806 giao dịch, miền Trung có 18.789 giao dịch và tại miền Nam có 74.534 giao dịch.

Tuy nhiên, không ít môi giới bất động sản tại nhiều khu vực cũng phải thừa nhận rằng, thời điểm này nếu muốn bán được đất, giá phải giảm sâu từ 20 - 30% so với thời kỳ đỉnh cơn sốt. Việc chấp nhận bán lỗ thực tế không chỉ xuất hiện ở những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mà ngay cả với những người sử dụng tiền thật để đầu tư cũng đang bị áp lực từ thanh khoản.

Trên thực tế, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao, không ít nhà đầu tư cũng tỏ ra e ngại thị trường tiếp tục diễn biến xấu hơn. Do đó, người sở hữu đất hiện nay đang muốn bán tài sản đi nhưng người có tiền vẫn do dự trong các quyết định đầu tư.

Có nên xuống tiền vào bất động sản thời điểm này?

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang có sẵn tiền mặt vẫn chờ đợi thị trường bất động sản hạ nhiệt, giảm giá mạnh để nhảy vào "bắt đáy". Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư xuống tiền vào thời điểm này cần hết sức thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng.

Theo ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bán bất động sản trên thị trường thứ cấp đã ghi nhận mức độ sụt giảm cục bộ ở một số dự án đã hết chương trình ân hạn nợ gốc hay tài trợ lãi của chủ đầu tư dự án hoặc một số thị trường, phân khúc bất động sản có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ.

Ông Lâm cho rằng, nguyên nhân xảy ra tình trạng sụt giảm thanh khoản cục bộ là do lạm phát và lãi suất tăng cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Cùng với đó, trong khi thị trường ở một số nơi có quy hoạch, hạ tầng chưa rõ ràng cũng bị đẩy giá lên cao. Do đó, khi các quy hoạch này không được thực hiện sẽ khiến giá bất động sản quanh khu vực đó giảm mạnh, khiến thị trường gần như mất thanh khoản khi cơn sốt đi qua. Ngoài ra, ông Lâm nhận định việc giảm giá này không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ xảy ra cục bộ ở một số khu vực, tại những điểm "sốt nóng" trước đây.

Trong khi đó, ông Vũ Thanh Tùng, giám đốc một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho rằng, thị trường hiện nay đang trong quá trình thanh lọc, loại bỏ những sản phẩm không có tiềm năng và những nhà đầu tư đuối sức. Vì vậy, nhà đầu tư không nên quá nóng vội xuống tiền lúc này mà hãy tiếp tục theo dõi thị trường cũng như các quyết định vĩ mô rồi mới quyết định.