Đất nền giảm giá, nhà đầu tư bất động sản có nên xuống tiền "bắt đáy"?

Đất nền hạ nhiệt

Trong khoảng nửa năm trở lại đây, bức tranh thị trường bất động sản bao trùm một màu u ám, thanh khoản theo đó cũng sụt giảm nhanh.Nhiều phân khúc như đất nền, liền kề, biệt thự có dấu hiệu giảm giá mạnh tay từ phía các nhà đầu tư đáng gánh nợ.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ và đất nền trong quý vừa qua đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2 đến 3% so với quý trước. Bên cạnh đó, lượng giao dịch đất nền cũng giảm mạnh, cả nước ghi nhận 115.129 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng 54% so với quý II/2022. Cụ thể, miền Bắc có 21.806 giao dịch, miền Trung ghi nhận 18.789 giao dịch và tại miền Nam là 74.534 giao dịch.

Số liệu của một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá bán đất nền tại một số điểm nóng tại miền Bắc cũng đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Đơn cử như Bắc Ninh giảm 6%, Quảng Ninh giảm 7%, Bắc Giang giảm 5%. Hiện nay, các huyện ven đô cũng có xu hướng giảm giá mạnh như tại Thanh Trì và Long Biên lần lượt giảm 9% và 10%, huyện Đông Anh và Quốc Oai giảm 1%.

Tuy nhiên, môi giới bất động sản ở nhiều nơi cũng phải thừa nhận rằng, giá đất nền thứ cấp hiện nay đã giảm từ 20-30% so với thời đỉnh điểm cơn sốt. Trong đó, đa phần đều do những nhà đầu tư gặp áp lực tài chính bán ra.

Ngoài ra, trước sự trầm lắng của thị trường bất động sản, những khu vực như Bắc Giang, Hải Dương đã xuất hiện tình trạng bỏ cọc đất đấu giá, thậm chí, nhiều lô đất còn không có người trả giá.

Theo Hội Môi giới bất động sản việt Nam đánh giá, giá bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất, cam kết vay, mua lại...

Có nên xuống tiền lúc này?

Thực tế, nhiều nhà đầu tư hiện nay có sẵn tiền mặt vẫn đang chờ đợi thị trường bất động sản hạ nhiệt, giảm giá mạnh để "bắt đáy". Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư xuống tiền thời điểm này vẫn hết sức cẩn trọng cũng như phải cân nhắc kỹ lưỡng.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, giá bất động sản trên thị trường thứ cấp đã ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, hay tài trợ lãi của chủ đầu tư dự án hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản thấp, chủ yếu mang tính chất đầu cơ.

Theo ông Lâm, nguyên nhân xảy ra tình trạng sụt giảm cục bộ là do lạm phát cùng lãi suất tăng cao gây ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Đồng thời, trong khi thị trường bất động sản ở một số khu vực có quy hoạch, hạ tầng chưa rõ ràng nhưng cũng bị đẩy giá lên quá cao. Do đó, khi các quy hoạch này không được thực hiện sẽ khiến giá bất động sản quanh khu vực đó giảm mạnh, khiến thị trường gần như mất thanh khoản khi cơn sốt đi qua. Vị chuyên gia cũng cho rằng, việc giảm giá này không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ ở một số khu vực cục bộ hoặc những điểm "sốt nóng" trước đây.

Ông Vũ Thanh Tùng, giám đốc một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội nhận định, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ chưa có biến chuyển mới mà tiếp tục đi vào trầm lắng. Nguyên nhân đến từ việc các chính sách và luật pháp liên quan tới bất động sản đang trong quá trình thay đổi, chính sách tiền tệ như kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Cùng với đó, việc lãi suất tăng cao trong khoảng thời gian gần đây sẽ tác đồng không tốt đến thị trường, nên mức giá có thể tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Ông Tùng cũng cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang trong quá trình thanh lọc, loại bỏ những sản phẩm không có tiềm năng cũng như các nhà đầu tư đuối sức. "Tôi cho rằng, nhà đầu tư không nên quá nóng vội xuống tiền vào lúc này mà tiếp tục theo dõi thị trường và các thông tin từ vĩ mô rồi quyết định”, vị này nói.

Thực trạng "ngủ đông" không chỉ đến sớm với môi giới, mà ngay cả các nhà đầu tư cũng vậy. Anh Vinh, nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho biết, thị trường trầm lắng, hầu hết nhà đầu tư không thể kiếm tiền từ bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay, ngay cả anh vinh cũng tạm thời nghỉ nghề để chuyển sang kinh doanh chờ đợi thị trường tốt hơn.

Anh Vinh cho biết, mấy năm trở lại đây, anh chủ yếu kiếm tiền từ bất động sản. Nhưng thị trường hiện nay khó khăn hơn trước nên phải tính toán chuyển kinh doanh ngành nghề  khác kiếm tiền và chờ thị trường tốt lên. Thời điểm này cố đầu tư có khả năng còn bị chôn vốn rất lâu.

Thời gian gần đây, ngoài việc mức giá bất động sản neo cao lại cộng thêm việc các ngân hàng tăng mạnh lãi suất khiến nhiều nhà đầu tư do dự trong quyết định xuống tiền đầu tư. Theo đó, sức cầu của thị trường bất động sản cũng đi xuống.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính đánh giá việc lãi suất tăng sẽ làm giảm khả năng mua nhà của người dân. Vị chuyên gia cho biết, trong ngành ngân hàng tỷ lệ trả gốc và lãi khi vay mua nhà chia cho thu nhập bình quân người mua khoảng 60% là hợp lý. Nhưng với mức lãi suất như hiện nay, tỷ lệ vượt ngưỡng an toàn có thể khiến nhiều người không đủ điều kiện để vay.

Việc lãi suất tăng cao trong giai đoạn gần đây đã khiến nhiều nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư của mình. Để giải quyết bài toán thanh khoản, các chủ đầu tư thậm chí đã phải sử dụng nhiều chính sách bán hàng linh hoạt, áp dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, cam kết vay, mua lại...