Nhận định bất ngờ của chuyên gia về xu hướng đầu tư đất nền trong thời gian tới?

Theo Nhịp sống kinh tế, từ xưa đến nay, dù ở bất kỳ thời điểm nào, khi nhắc tới bất động sản, phần lớn giới đầu tư luôn lựa chọn đất nền để xuống tiền. Đơn cử như trong thời gian đại dịch Covid-19 hoành hành, đất nền vẫn là loại hình được nhà đầu tư săn đón, giá liên tục tăng phi mã.

Về giá giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, năm 2021, giá bất động sản, nhà ở và đất nền vẫn liên tục tăng từ đâu năm. Trong đó, giá căn hộ chung tư tăng bình quân khoảng 5-7%, nhà ở riêng lẻ dự án tăng giá 15 - 20%, và giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm năm 2020. Đặc biệt, thời điểm cuối quý I, đầu quý II đã xảy ra hiện tượng giá tăng đột biến, "sốt giá" tại một số địa phương.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2022, giá đất nền vẫn tăng so với hồi cuối năm 2021, mức độ tăng giá tập trung trong cuối quý I, rồi chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng của quý II.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, đây là loại hình bất động sản có tính thanh khoản cao, mặc dù thanh khoản thời gian này có chững nhưng sẽ sớm cân bằng trở lại.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam rất đa dạng, tuy nhiên thời gian qua, thị trường phát triển thiên về đất nền nhiều hơn vì dễ làm. Tại nhiều địa phương, các doanh nghiệp dù có ít tiền nhưng cũng san đất, cắm mốc xây dựng vài con đường rồi bán nền thu tiền. Trong khi đó, vốn của người mua không cần nhiều, chỉ với 1-2 tỷ đồng là đã có thể mua được một nền đất đầu tư.

Theo ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phụ trách khu vực Đông Nam bộ, Chủ tịch King Broker Group, sở dĩ bất nền tiếp tục trở thành xu hướng chủ đạo trong vòng 3-5 năm tới là bởi thời gian để thực hiện các dự án chung cư hoặc bất động sản nghỉ dưỡng mất tới 5 - 10 năm, thậm chí có thể lâu hơn nếu gặp trục trặc. Nhưng các dự án đất nền phân lô có thể cho ra lò chỉ trong vài tháng. "Kể cả sau này chúng ta có chính sách siết tình trạng phân lô bán nền, thì thời gian triển khai dự án đất nền vẫn nhanh gọn hơn nhiều so với dự án chung cư", ông Tuấn Anh nói.

Ngoài ra, nguồn cung đất nền cũng dồi dào và nhu cầu đối với phân khúc này cũng lớn hơn, trong khi đó, nguồn cung chung cư đang gặp ách tắc về pháp lý cũng như khả năng đáp ứng quá nhỏ so với nhu cầu thực.

Đại diện King Broker Group còn cho biết thêm, khoảng 10 triệu người sở hữu nguồn tiền nhàn rỗi và có thể trở thành nhà đầu tư bất động sản, trong khi nguồn cung thị trường thứ cấp đang rất hạn chế. Có thể vào vài năm tới mới có một lứa dự án khác xuất hiện. Nhà đầu tư không thể ngồi im chờ đợi dự án mới, nên họ lựa chọn đầu tư những sản phẩm có sẵn trong giai đoạn hiện nay và đất nền là phân khúc hợp khẩu vị.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, về cơ bản, đầu tư đất nền hấp dẫn hơn là nhờ tỷ suất lợi nhuận cao, thời gian đầu tư ngắn, nhịp sóng tăng giá của loại hình này cũng ngắn hơn rất nhiều so với dự án chung cư hoặc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt, nhà đầu tư có thể chốt lời sau khoảng 2-3 năm.

Mặt khác, nếu như sóng tăng giá của phân khúc chung cư thường chậm và ngắt quãng, thì sóng tăng giá của đất nền thường diễn biến tăng liên tục theo từng năm, thậm chí là tăng theo điều chỉnh của giá đất địa phương.

"Đầu tư đất nền chỉ khoảng 2 tỷ đồng là nhà đầu tư có thể dùng đòn bẩy tài chính khoảng 70%, cộng với nguồn vốn sẵn có thì hoàn toàn có thể tham gia cuộc chơi. Trên thực tế, hiện tượng chạy đua mua đất diễn ra là do nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, nhất là các nhà đầu tư chuyên nghiệp có kiến thức. Với nguồn vốn trong tay 10 tỷ đồng, cộng với đòn bẩy tài chính, họ có thể đầu tư danh mục 50 tỷ đồng và có thể thu lợi nhuận hàng chục tỷ đồng hoặc hơn trong vòng vài năm", ông Tuấn Anh cho hay.

Không phủ nhận việc đất nền đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư, nhưng ông Nguyễn Mạnh Hà cũng cho rằng loại hình đất nền này sẽ mang đến nhiều hệ lụy nếu thị trường phát triển quá nóng. Thứ nhất, có thể xảy ra các cơn sốt không đáng có. Thứ hai, rõ ràng khi đầu tư đất nền chỉ để lướt sóng kiếm lời chứng không phục vụ sản xuất, không giúp thị trường phát triển lành mạnh. 

"Tôi thấy rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên, chủ yếu là đất nền dễ làm, dễ đầu tư nhưng cũng có nguyên nhân nữa là buông lỏng quản lý trong việc phát triển dự án làm thị trường méo mó đi", vị chuyên gia cho hay.

Hiện nay, dù thị trường bất động sản chững lại nhưng các chuyên gia cho rằng, kịch bản lặp lại tình trạng "xuống đáy" như giai đoạn 2011-2013 là điều khó xảy ra. Đặc biệt là khi niềm tin lạc quan của nhà đầu tư vẫn rất lớn, cũng như các chính sách điều hành đang góp phần thanh lọc thị trường.

Thị trường thời điểm hiện tại được đánh giá có nhiều nét tương đồng với bức tranh hơn 10 năm trước. Cụ thể là mức giá tăng cao đột biến rồi có xu hướng hạ nhiệt dần. Đó là động thái siết tín dụng vào bất động sản khi nguồn room cho vay eo hẹp. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá, thị trường địa ốc hiện tại có nhiều tín hiệu tích cực. Nhưng trong trường hợp xấu, nếu phía các ngân hàng tiết tín dụng đồng loạt thì nguy cơ thị trường không khủng hoảng cũng sẽ biến thành khủng hoảng.