Đất nền chững lại, liệu nhà đầu tư có "quay xe" về thị trường nhà phố riêng lẻ?

Giá nhà phố riêng lẻ tiếp tục được đẩy lên cao

Theo Nhịp sống kinh tế, ông Phan Vi, chuyên môi giới nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, nhà phố riêng lẻ hay biệt thự luôn có nhu cầu từ thị trường nhưng khi so sánh về giá sau dịch Covid-19, hầu như người mua cân nhắc khá kỹ tính. Bởi họ cho rằng giá nhà phố sẽ giảm nhưng thực thế không giảm mà có phần tăng cao nên khá bất ngờ. Thậm chí có thể nói là "ngáo giá" vì nhiều người có tâm lý muốn bán được giá cao để bù lại khoản thâm hụt vì dịch. Có chăng, một số nhà đầu tư muốn đẩy hàng nên có giá mềm hơn nhưng đây vẫn là giá thị trường chứ không phải là giá giảm.

Ông Phan Vi cho biết, nguồn cung nhà phố hiện tại khá đa dạng. Nếu điểm qua rổ hàng chính chủ của các công ty bất động sản lớn nhỏ tại TP. Hồ Chí Minh có ít nhất 10 nghìn căn nhà thuộc nhiều phân khúc đang bán. Trong khi vài thị trường cũng như các phòng công chứng hiện tại mặc dù không quá sôi động nhưng vẫn có giao dịch nhà phố mỗi ngày.

"Nhu cầu mua nhà phố luôn có, nhu cầu mua ở hiện tại cao hơn mua đầu tư. Do tính thanh khoản hiện tại nhà phố đang thấp nên phần lớn các nhà đầu tư nhà phố chuyển đổi sang đất hoặc nhà vùng ven. Thậm chí đi xa hơn là đất tỉnh để bù lại thanh khoản mất đi. Mức độ tăng giá trong khoảng thời gian sắp tới ở biên độ thấp chỉ từ 3% đến 7%/ năm, phụ thuộc rất nhiều yếu tố như thuế hay biên độ giá của thị trường sơ cấp", ông Phan Vi nhấn mạnh.

Chia sẻ về mức giá, ông Vi cho biết, nhà phố một số nơi của TP. Thủ Đức (Quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức) chạm ngưỡng về giá nhưng vẫn là thị trường được nhà nước quan tâm. Vì mới thành lập lại nhận được đầu tư công mạnh nên dư địa về giá tại đây vẫn phát triển nhưng tốc độ chậm hơn. Dự báo giá nhà phố khu vực này có thể lại tăng thêm một giá.

Theo vị môi giới này, tỷ lệ lấp đầy chưa có tại những nơi giá chạm ngưỡng cao như phường Trường Thạnh - Long Trường sau đó là Phú Hữu kế đến Phước Long B (quận 9). Còn khu vực Quận 2 phải kể đến phường Cát Lái - Bình Trưng Đông nổi bật nhất là phường Thạnh Mỹ Lợi một số nhà phố lên tới 400 triệu đồng/m2 nhưng tỉ lệ lấp đầy ở đây khá chậm.

Khi được hỏi, tính thanh khoản của nhà phố chậm do giá đã quá cao, ông Phan Vi cho rằng, giá nhà phố hiện tại mất thanh khoản một phần do thị trường cảm tính về giá. Người bán thì muốn bán được giá còn người mua muốn mua thật rẻ, ép giá kéo giá nên một giao dịch sẽ kéo dài lâu hơn.

Thị trường nhà phố gần đây rộ lên việc hợp tác giữa các nhà đầu tư với nhau. Họ chấp nhận mua lại vì tính an toàn cao hơn và cũng để đỡ mất thời gian kiểm tra nguồn hàng. Đối với người bán, họ cũng chấp nhận lời ít để cả hai cùng win. Việc các nhà đầu tư "bắt tay" nhau thoát hàng cũng là dấu hiệu tốt kiềm chế giá đẩy cao. Bởi, tiếp tục đẩy giá cao thời điểm này sẽ khó bán cho dòng nhà phố riêng lẻ.

Ông Phan Vi cho rằng, nếu như giá đất nền các tỉnh và ven ngoại ô TP. Hồ Chí Minh có giá từ 35 đến 55 triệu đồng/m2, hay căn hộ có giá từ 70 – 100 triệu đồng/m2 thì giá nhà phố trung tâm có thể lên 200 triệu đồng/m2 cho căn trong hẻm 3m.

"Là người trong nghề tôi cũng lo lắng về giá nhà phố trong thời điểm nhạy cảm này. Khi tốc độ kiếm tiền thấp hơn mức độ tăng trưởng của thị trường thì bao lâu chúng ta mới mua được nhà. Và tương lai chúng ta sẽ có những thành phố dự án không một bóng người cũng rất có thể xảy ra", ông Phan Vi chia sẻ.

Nhà đầu tư bắt đầu "quay xe" về nội đô tìm kiếm loại hình BĐS bền vững như nhà phố

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, phân khúc đất nền vùng ven giảm dần tính thanh khoản, một số nhà đầu tư bắt đầu "quay xe" về nội đô tìm kiếm loại hình bất động sản bền vững như nhà phố. Số liệu mới nhất của một đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra, trong quý 2/2022, nhu cầu tìm mua nhà phố tại quận 3, Tân Bình, Phú Nhuận tăng mạnh với mức tăng từ 13-31% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, Phú Nhuận ghi nhận nhu cầu mua nhà phố tăng mạnh nhất với 31%, tiếp đến là quận 3 tăng 29%, quận 5 và quận 6 đồng loạt tăng 25%, quận 2 cũng có nhu cầu tìm mua nhà phố tăng 13% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, xu hướng tăng trưởng này không đồng đều. Nhu cầu tìm mua ở các quận/huyện không có nhiều cải thiện và vẫn tiếp tục giảm. Ngoài ra, lượng quan tâm tìm mua nhà riêng tại quận 9 giảm 9%, Thủ Đức giảm 14% và quận 7 cũng giảm 8% trong quý 2 vừa qua. Tương tự, so với thời điểm năm 2021, mức độ quan tâm giao dịch nhà phố tại quận 9 và quận 7 cũng lần lượt giảm 5% và 1%.

Đáng chú ý, ngưỡng giá của phân khúc nhà phố riêng lẻ hiện đã ở mức khá cao, tốc độ tăng giá nhanh. Hiện nay, nếu có 3 tỷ đồng trong tay rất khó để mua được nhà phố tại Q.9 (cũ). Trong khi cùng mức giá này cách đây 2 năm còn rất nhiều sự lựa chọn. 

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, mặt bằng giá nhà riêng lẻ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã ở ngưỡng cao. Cụ thể, tại Hà Nội, khu đô thị Văn Khê (quận Hà Đông) có giá khoảng 137 triệu đồng/m2; Vinhomes The Harmony (quận Long Biên) có giá khoảng 142 triệu đồng/m2; khu đô thị Trung Yên (quận Cầu Giấy) có giá khoảng 227 triệu đồng/m2; Liền kề 96 Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân) có giá khoảng 273 triệu đồng/m2.

Tại Tp.HCM, biệt thự Chateau (quận 7) có giá khoảng 227,3 triệu/m2; Vạn Phúc City (Tp.Thủ Đức) có giá khoảng 183 triệu đồng/m2; Villa Riviera (quận 2) có giá khoảng 249 triệu đồng/m2; The EverRich III (quận 7) có giá khoảng 123 triệu đồng/m2…

Đại diện JLL Việt Nam cho rằng, giá bán nhà phố sẽ tiếp tục tăng nhanh. Tính riêng trong quý 2/2022, giá ván sơ cấp đã tăng 12,4%/năm. Thị trường nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đã đạt mức 3.202 USD/m2. Giá bán sơ cấp trung bình tăng lên tới 21,2% theo năm do các dự án mở bán mới có mức giá cao hơn nhờ lợi thế vị trí. Còn tại các tỉnh lân cận, giá bán tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm nhà phố với mức giá từ 5-6 tỷ đồng trên căn, đồng thời ghi nhận mức tăng theo năm khoảng 11-13%.

Cùng với giá tăng, phân khúc nhà phố còn thu hút nhu cầu cao. Theo JLL, tương ứng với nguồn cung mới hạn chế, TP. Hồ Chí Minh chỉ ghi nhận 588 căn được giao dịch trong quý 2/2022, giảm 50% so với quý trước. Doanh số bán sản phẩm tại các tỉnh lân cận vẫn ổn định với 1.724 căn được bán trong quý. Trong đó, Bình Dương và Đồng Nai là hai tỉnh dẫn đầu về nguồn cung, ghi nhận doanh số bán nhiều nhất lần lượt là 670 căn và 937 căn. 

Bên cạnh đó, dòng sản phẩm nhà phố với mức giá trong khoảng 6-8 tỷ/căn ở TP. Hồ Chí Minh và 5-6 tỷ/căn ở các tỉnh lân cận thu hút nhu cầu mua mới nhiều nhất trong quý 2/2022 do giá bán phù hợp với ngân sách trung bình. Ước tính đã có khoảng 1.548 căn nhà phố thuộc hai mức giá trên đã được bán hết trong quý, chiếm 76,1% tổng số căn bán được tại thị trường nghiên cứu.

Cũng theo JLL Việt Nam, nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đối diện với thách thức hạn chế nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm 2022. Việc giới hạn quỹ đất do vấn đề pháp lý và giá đất đầu vào tăng cao kỷ lục khiến các chủ đầu tư có xu hướng tiếp tục trì hoãn nguồn cung mới ở TP. Hồ Chí Minh.

Ước tính có khoảng 5.000 căn mở bán mới trong 6 tháng tới ở 4 tỉnh lân cận. Dự kiến nhu cầu nhà ở liền thổ tại đây tiếp tục tăng tương ứng với nguồn cung mới. Cùng với sự phổ biến ngày càng tăng của xu hướng làm việc từ xa và hạ tầng được cải thiện, người mua nhà hiện đã chấp nhận di chuyển xa hơn để đạt được môi trường sống chất lượng hơn. Theo đó, các thị trường mới như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng tàu sẽ được chú ý nhiều hơn cùng với sự dịch chuyển này.