Sốt đất đẩy giá lên cao, nhà đầu tư bất động sản đang "run tay"?

Giá đất liên tục xác lập kỷ lục mới

Theo Nhịp sống kinh tế, thị trường nhà đất tại những huyện ven trung tâm Hà Nội mấy năm trở lại đây liên tục ghi nhận  những đợt "sốt nóng" bởi thông tin quy hoạch phát triển hạ tầng để đưa huyện trở thành đơn vị hành chính cấp quận. Thực trạng này đã khiến giá đất liên tục phá đỉnh, xác lập mặt bằng giá mới.

Đơn cử như tại huyện Đông Anh, trong đợt "sốt" đất cuối quý I năm 2021, sau khi có thông tin quy hoạch đô thị ven sông Hồng, giá nhà đất tại một số khu vực như xã Kim Chung, Xuân Canh, Vĩnh Ngọc, Hải Bối đã tăng gấp 2 lần so với thời điểm cuối năm trước đó. Tiếp đà tăng trên, tính đến hết quý I năm nay, thị trường nhà đất tại đây lại ghi nhận tăng thêm 20 - 30% so với thời điểm cách đây 1 năm.

Trong đó, tại xã Kim Chung, giá đất những tháng cuối năm ngoái là 30 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên 35 - 40 triệu đồng/m2; xã Cổ Loa cũng tăng 25% từ 28 triệu đồng/m2 lên 35 triệu đồng/m2; hay xã Đông Hội tăng 26% lên xấp xỉ 40 triệu đồng/m2... Tuy nhiên, từ đầu quý II/2022 đến nay, thị trường nhà đất tại những khu vực này ghi nhận giao dịch trầm lắng.

Theo khảo sát tại một số kênh rao bán nhà đất, nếu tại thời điểm đỉnh "sốt đất" hồi cuối tháng 3/2021, đất nền dự án tại địa bàn huyện Đông Anh có giá trung bình là 50 - 80 triệu đồng/m2 thì đến nay vẫn giữ nguyên và gần như không có giao dịch.

Tương tự, giai đoạn "sốt", đất trong khu dân cư có giá khoảng 40 - 100 triệu đồng/m2, cá biệt khu vực gần tuyến đường lớn, gần tuyến Nhật Tân - Nội Bài hay cạnh quốc lộ 23B giá lên tới 150 triệu đồng/m2, đến nay đã giảm khoảng 5 - 10% nhưng lượng giao dịch cũng không nhiều.

Tại Thạch Thất, cuối năm 2018, giá đất tại đây dao động khoảng 5 - 7 triệu đồng/m2, thì sau khi trải qua nhiều cơn sốt mạnh đã chạm ngưỡng 24 triệu đồng/m2. Khu vực này cũng là một điểm nóng của việc phân lô tách thửa trong thời gian qua tại vùng ven Hà Nội. Trước kia, tại Thạch Thất xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư "tay to" tìm về mua những mảnh đất có diện tích lớn. Sau đó tách thành từng lô có diện tích từ 60 - 100m2 rồi bán cho những nhà đầu tư có vốn mỏng, ít kinh nghiệm.

Anh Nguyễn Hiếu, môi giới tại khu vực này cho biết, từ đầu năm 2022, giá đất đã đứng im, thậm chí một số trường hợp đã bắt đầu rao bán cắt lỗ nhưng vẫn không bán được. Đồng thời, tình hình thanh khoản tại khu vực này thời gian qua cũng không cao.

Nhà đầu tư không dám xuống tiền

Thị trường nhà đất tại địa bàn huyện ven trung tâm Hà Nội thời điểm hiện tại đang rơi vào tình trạng ảm đạm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com cho biết, những điểm nóng đất nền ven Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh hay Gia Lâm đều rơi vào tình trạng mức độ quan tâm đất nền giảm nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tiếp tục tăng. Điển hình như đất nền Đông Anh giá tăng 31% nhưng mức độ quan tâm giảm 29%. Hay tại Gia Lâm, giá chào bán đất nền tăng 27% nhưng mức độ quan tâm giảm 20%.

Thời điểm này, một số nhà đầu tư nhỏ lẻ đã hết kiên nhẫn và không còn kỳ vọng vào việc tăng giá đột biến nên đang đẩy mạnh các kênh marketing để rao bán hàng nhằm thu hồi lại vốn, nhưng thực tế giá rao bán cũng không thấp hơn nhiều so với thời điểm đỉnh "sốt", do đó, rất ít giao dịch được thực hiện.

Theo ông Nguyễn Văn Đính Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, không khó để lý giải tình trạng trên, bởi thực tế không chỉ riêng huyện Đông Anh mà cả một số huyện ngoại thành Hà Nội có quy hoạch thành quận thời gian qua cũng ghi nhận tình trạng "sốt đất" khi có thông tin quy hoạch hạ tầng. Ông Đính cho rằng, những đợt "sốt nóng" đã đẩy giá đất ở lên cao hơn rất nhiều so với giá trị thực và mặt bằng chung, nên thời điểm hiện tại nhà đầu tư không dám bỏ tiền vào nữa. Người dân có nhu cầu để ở cũng không đủ khả năng mua, nên thị trường không có giao dịch.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đưa ra lời khuyên với những người mua nhà để đầu tư lướt sóng (trong 6 tháng), đây không phải thời điểm tốt để tham gia thị trường. Còn các nhà đầu tư dài hạn (1-3 năm) nếu cân đối được khoản tiền nhàn rỗi, thì nên tìm các dự án đẹp và thương lượng để có mức giá tốt.

"Hiện tại, có một lượng nhà đầu tư dòng vốn tốt tham gia thị trường nhà ở trong thời điểm hiện tại là những người có nhu cầu trú ẩn tài sản, tránh lạm phát. Đây là nhóm nhà đầu tư với nguồn tiền lớn, họ sẽ tìm đến các dự án có vị trí đắc địa đang được khai thác. Hiện tại, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn tài sản an toàn", ông Quang nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, có 3 "điểm huyệt" rủi ro mà nhà đầu tư thường gặp nếu sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản ngắn hạn.

Thứ nhất, không kiểm soát được khả năng thu hồi vốn cũng như khả năng sinh lời của tài sản. Đây được xem là điều nguy hiểm nhất có thể xảy ra khi nhà đầu tư quyết định sử dụng hình thức đòn bẩy tài chính khi mua bán nhà đất. Theo đó, số tiền vay bị "giam" lại khi thị trường biến động, gây khó khăn cho việc bán bất động sản thuộc sở hữu của nhà đầu tư. Trong trường hợp nhà đầu tư không có nguồn vốn cố định hoặc không quản lý kịp thời sẽ rất dễ "trắng tay".

Thứ hai, thách thức lớn khi thị trường biến động. Nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, sự biến động của thị trường có thể khiến giá bất động sản giảm thất thường, điều này ngoài tạo ra cơ hội còn có thể tạo ra thách thức lớn. Nếu giá bất động sản đóng băng hoặc giảm, khi đó đòn bẩy có thể bị phản tác dụng.

Thứ ba, thách thức trong việc lựa chọn nguồn vay. Đối với các nhà đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quyết định phần lớn đến sự thành bại của hoạt động đầu tư. Nếu nhà đầu tư chọn công ty nặng lãi thì lợi nhuận sẽ bị giảm sút và nếu chẳng may gặp rủi ro trong kinh doanh thì lãi suất cao sẽ khiến nhà đầu tư khốn đốn. Còn đối với vay ngân hàng, hiện nay trên thị trường có rất nhiều ngân hàng cho vay với mức lãi suất dao động 9-11%. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư có thể được hỗ trợ để lựa chọn ngân hàng có lãi suất tốt và phù hợp với bản thân, hay nhà đầu tư có thể vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi năm đầu là 7%.

Còn theo ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kỳ cựu tại TP. Hồ Chí Minh, một điều chắc chắn là càng lạm phát, vật giá càng leo thang, người có tiền lại càng không giữ tiền mà đổ hết vào bất động sản, trong đó bất động sản luôn đóng vai trò chủ lwucj để tích trữ tài sản chống trượt giá.

Với những người không gặp áp lực nợ ngân hàng thì họ cũng không có nhu cầu bán, trừ khi được giá rất tốt, bởi sau khi bán xong rồi họ lại phải đi kiếm chỗ khác để mua chứ không giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát như hiện nay.

Theo đó, nguồn cung sẽ đến từ những người sử dụng đòn bẩy ngân hàng và không còn đủ dòng tiền đóng cho ngân hàng. Sau 2 năm dịch bệnh, sản xuất kinh doanh gặp khó khăn, túi tiền bị ảnh hưởng, nhiều nhà đầu tư bắt đầu rơi vào trạng thái hết tiền đuối vốn. Với nhóm nguồn cung này thì chỉ cần giảm 5-10% (nhà phố) hay 15-20% (đất tỉnh, vùng ven) là sẽ có nhóm tích trữ tài sản chống lạm phát mua ngay. Đây cũng là cơ hội để những nhà đầu tư có dòng tài chính tốt mua vào, chờ cơ hội mới.