Nằm lòng 5 bài học khi đầu tư BĐS: Mua đắt không bằng mua sỉ, muốn lãi cao né ngay cái số 3

Theo Pháp luật và Bạn đọc, một trong những từ khóa nóng nhất năm 2021 chính là "sốt đất". Nhờ mức tăng giá 50 - 150% tại nhiều nơi, đã có không ít người kiếm được tiền tỷ chỉ sau thời gian ngắn đầu tư. Sang đến năm 2022, tình trạng này vẫn tiếp tục tiếp diễn khiến các nhà đầu tư không kịp nghỉ ngơi, ngay cả dịp Tết Nguyên đán cũng tranh thủ đi "săn đất".

Chứng kiến điều này, nhiều người có tiền trong tay cũng nóng lòng muốn nhảy vào cuộc chơi, đi "săn đất" chờ cơ hội đổi đời. Song, không có miếng bánh nào dễ ăn, nhất là trên thương trường. Để giúp nhà đầu tư tránh "tiền mất tật mang", ôm nợ vì đầu tư đất đai, dưới đây là 5 bài học vỡ lòng của thị trường mà bất cứ nhà đầu tư nào cũng nên biết.

Bài học 1: Tỉnh táo trước những lời "rót mật vào tai" của môi giới

Khi mới bắt đầu gia nhập đường đua "săn đất", đa phần các nhà đầu tư đều chọn cách tìm đến môi giới để được tư vấn, hỗ trợ tìm kiếm một mảnh đất phù hợp. Tuy nhiên, bên cạnh những người có tâm, nhiều môi giới vì kiếm tiền mà bất chấp không ngại dùng những "chiêu trò" khác nhau với khách mua.

Ví dụ như úp mở thông tin quy hoạch, giới thiệu siêu dự án sắp được triển khai,... tất cả có thể chỉ là thông tin "hỏa mù" về giá trị thật của mảnh đất. Không chỉ vậy, giá mua từ môi giới cũng chưa phải là giá tốt nhất bởi đây là con số mong muốn của chủ đất và đôi khi còn kèm thêm tiền hoa hồng cho sales. Nếu nhà đầu tư chăm chăm nghe theo những lời "rót mật vào tai" của môi giới về tiềm năng của mảnh đất thì rất dễ ôm hận về sau.

Bài học kinh nghiệm ở đây đó là nghe nhưng đừng tin hoàn toàn vào môi giới. Thay vào đó, nhà đầu tư nên chủ động tìm hiểu các thông tin về khu vực quanh đất nền định mua, view của mảnh đất, dự án có thể sẽ triển khai. Đặc biệt, những yếu tố về đường xá, cầu qua sông, kênh rạch gần kề cũng cần được xem xét kỹ lưỡng bởi đây là những yếu tố thay đổi giá trị đất nền lên rất cao. Nắm càng rõ thông tin về mảnh đất định mua, bạn càng dễ tránh được "bánh vẽ" của môi giới.

Bài học 2: Thiếu kinh nghiệm về thủ tục pháp lý

Đã có rất nhiều người vì thiếu hụt nguồn vốn lẫn kinh nghiệm và tham lời to đã chọn mua những mảnh đất chung sổ với giá rẻ. Song, mua đất không phải trò chơi may rủi, được ăn cả ngã về không để thử vận may với những mảnh đất "mập mờ" giấy tờ.

Đa số đất chung sổ là đất chưa được phân lô, tách nền và thường vướng mắc về pháp lý, tiềm ẩn nhiều rủi ro với người mua. Đã từng có trường hợp nhà đầu tư mua phải mảnh đất không đủ diện tích yêu cầu tách thửa, sau đó không được cấp sổ chứng nhận quyền sử dụng đất như mong muốn. Cuối cùng mất trắng số tiền trăm triệu, thậm chí hàng tỷ cho mảnh đất ở không được, bán không xong.

Lời khuyên đưa ra là dù mua đất với mục đích an cư lạc nghiệp, an dưỡng tuổi già hay mua đi bán lại kiếm lời, cũng nên chỉ mua đất đã có sổ, không vướng quy hoạch hay tranh chấp và chắc chắn có thể xin được giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần chú ý đến các biên bản bàn giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như tính pháp lý, các điều khoản trong hợp đồng mua bán. Hiểu qua loa, mù mờ về các vấn đề này rất dễ ảnh hưởng đến ví tiền lẫn công sức của mình nếu có xảy ra tranh chấp sau này.

Bài học 3: Loại bỏ ngay tâm lý đầu tư theo đám đông 

Rất nhiều người dù không hiểu gì về bất động sản cũng vẫn rót tiền vào đất chỉ vì nghe theo những lời đồn về lợi nhuận "siêu to khổng lồ" của một dự án nào đó. Tâm lý đám đông, nhà nhà người người mua đất khiến họ cũng bị kéo vào cuộc chơi. Vì sợ lỡ mất cơ hội đổi đời, thua kém người khác mà nhiều người đã dính phải những mảnh đất bị làm giá ảo.

Cũng giống như bất cứ món hàng nào, khi nhu cầu mua bán quá lớn, đất đai cũng có thể bị thổi phồng giá trị. Phần lớn các cơn "sốt đất" ảo đều xuất phát từ các tin đồn với thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn về mảnh đất nhưng vẫn thu hút số lượng lớn người mua.

Theo đó, trước khi xuống tiền hãy luôn xác định tâm lý đầu tư trung và dài hạn. Đừng chạy theo phong trào, đón quy hoạch hay "lướt sóng" mà mua phải những mảnh đất bị làm giá, gây thua lỗ và tranh chấp trong tương lai. Đồng thời, không nên rót tiền vào BĐS nếu nhận thấy giá bất hợp lý dù được mời gọi, hứa hẹn về việc chốt lời nhiều đến đâu đi nữa.

Bài học 4: Mua đắt không bằng mua sỉ

Có thể nói, sự khác biệt giữa một nhà đầu tư chuyên nghiệp và dân mới vào nghề là nằm ở việc chọn lựa cách mua đất. Nếu có 5 tỷ trong tay, đa phần những người mới vào nghề đều chọn mua một mảnh đất có giá trị tương đương số tiền mình đang có hoặc thấp hơn một chút. Nhưng với những nhà đầu tư chuyên nghiệp họ lại lựa chọn mua sỉ, hốt trọn nhiều mảnh đất có giá trị nhỏ lẻ cùng một lúc.

Mảnh đất trị giá 5 tỷ rõ ràng có giá trị cao hơn mảnh 500 triệu. Tuy nhiên, xét về lâu về dài, 10 mảnh đất 500 triệu lại có tính thanh khoản cao hơn rất nhiều. Lý do đơn giản là các mảnh đất vì giá thấp diện tích thường không lớn và thuộc những dự án chưa phát triển hết, vẫn còn tiềm năng tăng giá về sau cũng như dễ bán hơn so với đất đắt tiền, diện tích quá lớn.

Bài học 5: Đừng bỏ qua chi phí cải tạo, đầu tư xây dựng

Ngoài những yếu tố về hạ tầng hay giấy tờ pháp lý, nhà đầu tư cần dự trù thêm kinh phí cải tạo, đầu tư xây dựng trên mảnh đất trước khi quyết định xuống tiền cho nó. Đặc biệt với những người mua để tích lũy, an cư lạc nghiệp.

Có rất nhiều mảnh đất nhìn trên bản đồ có vị trí rất đẹp, nhưng khi xem thực tế lại không như ý vì địa hình khó tiếp cận, quá hẻo lánh, địa chất của mảnh đất cũng không tốt. Nếu vẫn xuống tiền mua, về sau nhà đầu tư có thể mất thêm rất nhiều tiền để cải tạo lại địa chất của mảnh đất. Xây nhà thì tốn thêm chi phí vận chuyển... Chưa kể, có nhiều dự án cần xem xét kỹ về giấy phép xây dựng, kết cấu và mục đích xây dựng.

Nắm không rõ yếu tố tưởng chừng không quan trọng này khiến nhiều nhà đầu tư mới vào sàn BĐS dễ vỡ mộng về sau. Đất đai là tài sản giá trị lớn, cẩn thận không bao giờ thừa.

Trước những cơn sốt đất luôn rình rập và kéo dài, các cơ quan chức năng đã có những động thái nhằm "dập tắt" cơn sốt đất. Trong đó, những biện pháp cơ bản như công khai quy hoạch, dừng phân lô tách thửa... đã ít nhiều có tác dụng làm dịu những cơn sốt. Tuy nhiên, các biện pháp mới chỉ mang tính chất nhất thời chứ chưa giải quyết được tận gốc và các cơn sốt ảo có thể quay lại bất cứ lúc nào.

Vì vậy, để tránh "sập bẫy", người mua nên thường xuyên cập nhật tin tức thị trường để nắm bắt được tình hình, tham khảo giá trong khu vực, đối chiếu vị trí, mật độ dân số, tiện ích xung quanh, khoảng cách di chuyển, giá trị khai thác trước khi quyết định xuống tiền.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cảnh báo: “Các nhà đầu tư khi tìm hiểu thông tin hay mua bất động sản cần cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cẩn trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt, không xuống cọc khi cái đầu đang nóng. Đồng thời, cần lựa chọn những nhà môi giới chuyên nghiệp, có hoạt động hợp pháp để được tư vấn và tiến hành các giao dịch mua bán”.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng lo ngại nếu không kiểm soát tốt thị trường bất động sản, sẽ xảy ra "bong bóng", giá ảo, nguy cơ đổ vỡ thị trường, rất nguy hiểm. Nếu không ngăn chặn kịp thời tình trạng này sẽ dẫn tới lạm phát, khủng hoảng tiền tệ hay tài chính cao hơn là khủng hoảng kinh tế.

Do đó, các cơ quan quản lý Nhà nước cần phải có những biện pháp quyết liệt và triệt để hơn nữa nhằm ngăn chặn tình trạng này. Trong đó, đặc biệt, cần tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ.