Đầu tư biệt thự chục tỷ rồi cho thuê vài triệu đồng: "Chờ bất động sản tăng giá là chính, cho thuê chỉ là phụ"

Nhà 20 tỷ, cho thuê với giá 9 triệu đồng

Theo Nhịp sống kinh tế, năm 2019, anh Tuấn (Hà Nội) bỏ gần 20 tỷ đồng để mua một căn biệt thự tại khu biệt thự An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội. Căn biệt thự của anh Tuấn có diện tích hơn 400m2, chỉ bao gồm phần nhà xây thô, chưa hoàn thiện. 5 tháng sau khi xuống tiền, anh Tuấn quyết định cho thuê lại căn biệt thự này với giá 9 triệu đồng/tháng. Người thuê căn biệt thự này với mục đích làm kho hàng và mở cửa hàng kinh doanh nhỏ phía trước.

Theo tính toán, nếu anh Tuấn cho thuê căn biệt thự với mức giá 9 triệu đồng/tháng, mỗi năm anh sẽ thu được 108 triệu đồng, tương đương với tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 0,5%/năm. So với lãi suất tiết kiệm hiện tại thì rõ ràng lợi nhuận từ dòng tiền cho thuê nhà mà anh Tuấn thu được hàng tháng thấp hơn rất nhiều. Giả sử anh bỏ 20 tỷ gửi vào tiết kiệm, mỗi năm, nhà đầu tư này có thể thu lời tới 1,2 tỷ đồng. Một mức lời lớn hơn hoàn toàn so với số tiền mà anh thu được mỗi năm.

Song, anh Tuấn cho biết, mục đích chính của anh đó là mua hàng và chờ lướt sóng. Do đó, việc cho thuê chỉ mang tính chất tạm thời. Anh không kỳ vọng hay đặt nặng về mức giá cho thuê biệt thự. Thay vào đó, anh Tuấn kỳ vọng vào thời gian tới có thể kiếm khoản lời nhiều hơn từ việc tăng giá bất động sản. Hơn nữa, theo nhà đầu tư này tiết lộ, trong đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là giải pháp quan trọng cho bài toán sinh lời. Thế nên, anh Tuấn không bỏ ra đủ số tiền khoảng 20 tỷ đồng để mua biệt thự.

Tương tự anh Tuấn, chị Trang (Hà Đông, Hà Nội) cũng bỏ ra 17 tỷ để mua căn shophouse nằm trên trục đường Tố Hữu. Hiện tại, chị Trang đang cho thuê với mức giá 50 triệu đồng/tháng. Mặc dù chị thừa nhận giá cho thuê khả quan, mang lại dòng tiền ổn định nhưng với chị Trang, "việc chờ đợi tăng giá của bất động sản mới là chính và cho thuê chỉ là phụ". Ngoài căn shophouse này, chị Trang còn sở hữu nhiều bất động sản khác đang cho thuê như biệt thự nghỉ dưỡng tiền tỷ nhưng thu về chục triệu mỗi tháng.

Xác định nhu cầu đầu tư ngay từ khi bắt đầu

Theo các chuyên gia, nhu cầu đầu tư thường rất đa dạng. Vậy nên, việc cho thuê hay chờ tăng giá sẽ phụ thuộc vào quan điểm của mỗi nhà đầu tư. "Mua để ở, mua để thuê hay mua để sản xuất kinh doanh buôn bán? Căn nhà này bạn thấy rẻ nên mua để giữ tài sản chống trượt giá hay mua chờ tăng giá bán?". Đó là mục đích khi xuống tiền vào bất động sản mà nhà đầu tư phải xác định ngay từ đầu.

Chính vì thế, mới có tình huống, nhà đầu tư bỏ hàng chục tỷ cho bất động sản nhưng chỉ thu về khoản tiền thuê chỉ vài triệu đồng. 

Trước đó, ông Vũ Đức Ngọc, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Kosy từng chia sẻ rằng, như cầu đầu tư của khách hàng rất đa dạng. Có người thích đầu tư tích trữ đất, thay vì gửi tiền vào ngân hàng thì họ mua đất, mua xong để đấy. Hay có người lại chỉ lướt sóng bất động sản.

Đối với đầu tư lướt sóng, dù trung hay dài hạn thì xuất phát điểm đầu tiên vẫn là nhu cầu bản thân. Có người muốn đầu tư dài hạn nhưng không thể lao theo cuộc chơi dài hạn vì không đủ tiềm lực tài chính. Trong khi đó, có người muốn đầu tư ngắn hạn nhưng không thể đi quãng đường ngắn bởi sản phẩm lựa chọn không phù hợp cho ngắn hạn. Vậy nên, trong đầu tư bất động sản, thứ đầu tiên mà nhà đầu tư phải xác định chính là nhu cầu của chính mình. Đương nhiên, điều kiện tiên quyết là họ phải có trong tay một khoản tiền và thực sự muốn đầu tư.

Dưới góc nhìn nhà đầu tư cá nhân, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản phân tích, trên thị trường hiện nay có một nhóm nhà đầu tư sở hữu nhiều tài sản và có nhu cầu mua bất động sản như một món trang sức để khẳng định giá trị bản thân, bên cạnh việc đó cũng là nơi tích trữ tài sản.

Theo ông Kiên phân tích, đặc tính của nhóm khách hàng này là dựa vào độ khan hiếm hoặc tính biểu tượng của bất động sản, ví dụ như nhà ở những khu vực đắt đỏ hay mang tính biểu tượng nhưng hiếm có người bán, hay nhà mặt tiền ở các trục đường chính quận trung tâm, biệt thự nghỉ dưỡng tại các khu resort cao cấp, shophouse thương mại trong các đại dự án hoành tráng.

Ông Kiên cho biết thêm, với nhóm này thì tiêu chí "tần suất sử dụng" hay "thu nhập khai thác cho thuê trên giá trị tài sản" thường không quá quan trọng với họ. Đó là lý do mà dòng sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng triệu đô chỉ mang lại dòng tiền khai thác 2-3%/năm hay căn nhà phố 40-50 tỷ đồng cho thuê 70-100 triệu đồng. 

"Với nhu cầu đầu tư như thế nào, người xuống tiền sẽ kỳ vọng vào biên độ lợi nhuận của hình thức đó. Như nếu mua để chờ đợi khai thác cho thuê, phải tính tới khả năng cho thuê với giá bao nhiêu. Nếu mua chờ tăng giá thì cho thuê chỉ là cách giữ tài sản", những chuyên gia dày dặn kinh nghiệm nhấn mạnh. 

Bên cạnh đó, cũng theo ông Kiên, giai đoạn từ nay đến hết 2023, phương án đầu tư "cần sự an toàn" có thể sẽ lên ngôi. Lựa chọn này cần các sản phẩm khi cần có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để thanh khoản tốt thì bất động sản phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay.

Để có thể sử dụng được ngay thì bất động sản cần phải có vị trí ở các nơi có mật độ dân cư tương đối ổn, và tiện ích cơ bản tối thiểu để sinh hoạt. Đặc biệt, sản phẩm được ngân hàng sẵn sàng cho vay trên 70% giá thị trường là sản phẩm tốt.