"Tất tay" giữa cơn sốt, nhà đầu tư F0 lâm cảnh nợ nần vì "ôm" đất không thể giao dịch

Nhiều nhà đầu tư tay ngang lao vào cơn sốt đất với hy vọng kiếm lời

Theo VTC News, tháng 3/2021, cơn sốt đất ở Bắc Giang bùng lên. Vốn là một trưởng phòng kế hoạch ở một công ty tại Hà Nội với mức lương 50 triệu đồng/tháng, anh Nguyễn Minh Nhật (quận Cầu Giấy) đã mạnh dạn chuyển sang buôn đất. Dù chưa có nhiều kinh nghiệm nhưng được bạn bè động viên "chơi là thắng", anh Nhật đã quyết định dốc tiền đầu tư, mong đổi đời.

Theo đó, anh Nhật rút hết gần 5 tỷ đồng tiền tiết kiệm, vay thêm hơn 3 tỷ ngân hàng rồi cùng một người bạn về tận Bắc Giang ôm gần chục lô đất thổ cư tại đây.

Để vay được hơn 3 tỷ này, anh Nhật đã phải thế chấp căn hộ chung cư đang ở. Theo anh tính toán, nếu vay ngân hàng với lãi suất 8,5% trong năm đầu tiên và khoảng 11% kể từ năm thứ hai thì vẫn rẻ hơn so với lợi nhuận của bất động sản tăng.

Thế nhưng, mọi dự tính của nhà đầu tư này đã phải thay đổi khi dịch bệnh bùng phát liên tục. Cơn sốt đất ở Bắc Giang nhanh chóng lắng xuống, trong khi thời hạn trả khoản nợ ngân hàng của anh ngày càng đến gần. Đáng nói, dù đã cắt lỗ một nửa nhưng những lô đất của anh Nhật cũng không ai mua vì vướng quy hoạch.

"Ban đầu tôi nghĩ do thị trường gãy sóng nên chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng, giữ lại căn nhà cho gia đình. Nhưng sau khi tìm hiểu, tôi mới biết, gần chục lô đất tôi mua đều nằm trong quy hoạch mở đường của một dự án tại Bắc Giang. Do chưa đầu tư đất bao giờ, nên tôi dễ dàng sập bẫy mua phải đất quy hoạch", anh Nhật buồn rầu kể.

Đất thì không bán được, khoản nợ ngân hàng thì ngày càng gia tăng, anh Nhật đành chấp nhận bán nhà để trả nợ. "Tôi thấy bạn bè ai đầu tư đất cũng lời lớn nên ham, cũng lao vào. Ai ngờ, giờ mất hết không còn gì", anh Nhật tâm sự.

Vợ chồng anh Trần Văn Nam (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) may mắn không mất nhà như anh Nhật nhưng cũng thủng túi hàng tỷ đồng khi lao vào cơn sốt đất Đông Anh hồi năm 2014.

Cụ thể, vào năm 2014, sau khi biết ở Đông Anh có nhiều dự án sắp triển khai, lại thêm "cò" đất tiếp cận "rót mật vào tai", anh Năm chắc mẩm đầu tư bất động sản ở đây sẽ kiếm đậm. Chưa kể thấy một vài người bạn cũng phất lên nhờ "lướt sóng" đất nên anh càng ham dù bản thân chỉ là "tân binh" trong lĩnh vực này.

Anh Nam dành một ngày cuối tuần để cùng môi giới về Đông Anh, Hà Nội xem tận mắt lô đất vườn 1.000m2 được rao bán với giá 4 triệu đồng/m2. Mảnh đất nằm trong ngõ nhỏ đủ hai ô tô đi ngược chiều, dân cư đông đúc nhưng cảnh quan vẫn thoáng đãng, không quá ồn ào.

Theo lời môi giới, mảnh vườn này chỉ cần thêm vài tỷ để chuyển đổi thành đất ở thì có thể lãi nhân ba, nhân tư. Đặc biệt, khi những dự án ở Đông Anh được triển khai thì giá đất ở đây sẽ còn tăng nhanh, nhà đầu tư ở ngoại tỉnh cũng đổ về "săn" đất. Thấy lô đất có tiềm năng lớn, nên anh Nam đã quyết định xuống tiền mua với giá 4 tỷ đồng.

Do không có nhiều kinh nghiệm nên anh Nam không hay biết rằng, mặc dù thị trường bất động sản ở Đông Anh khi đó rất sôi động nhưng thực tế chỉ là cơn sốt "ảo", sớm nở chóng tàn, sau vài tháng đã xì hơi. Thật vậy, đến nay lô đất mà anh Nam mua vẫn không thể giao dịch vì lý do không chuyển đổi được và thị trường thời điểm đó chỉ là "sốt ảo" do cò đất làm trò chứ nguồn cầu thực tế không cao đến như vậy.

"Tôi không có kinh nghiệm buôn đất nên thấy lô đất vườn được trao tay nhiều người, tưởng sốt thật. Ai ngờ gần chục năm nay, một khối tài sản lớn của vợ chồng tôi vẫn chôn ở đất", anh Nam ngậm ngùi chia sẻ.

Nhà đầu tư tay ngang sập bẫy đầu cơ do thiếu kinh nghiệm

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhiều nhà đầu tư tay ngang ở các ngành khác dồn sang thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua bị mắc bẫy, thiệt hại nhiều. Trong đó, không ít người vì thiếu hiểu biết, bị "cò" dẫn dụ đã nhảy vào những khu vực, dự án không phù hợp với quy định pháp luật như bán trên nền đất ruộng, đất vườn phân chia... dẫn tới bị sập các bẫy đầu cơ. 

"Chúng tôi không đưa nhóm này vào số liệu tính toán, vì đây không phải là bất động sản được phép giao dịch. Nhưng có một thực tế là số người bị thiệt hại trong các đợt sốt đất vừa qua chủ yếu đến từ các nhà đầu tư tay ngang", ông Đính cho hay.

Trong khi đó, các nhà đầu tư chuyên nghiệp đều rất tỉnh táo. Họ có nhiều kinh nghiệm cũng như rất thận trọng khi đầu tư, đặc biệt những nhà đầu tư chuyên nghiệp thường xem xét rất kỹ yếu tố đảm bảo của bất động sản như quy hoạch, pháp lý, chất lượng, cơ sở hạ tầng và giá cả hợp lý rồi mới tham gia thị trường. Do đó, nếu có thiệt hại cũng nhẹ nhàng hơn.

Theo các chuyên gia, đất tỉnh là những thị trường nhiều nhà đầu cơ, ít người mua ở thực. Thế nên, sốt đất dễ dàng hình thành. Và hệ luỵ của cơn sốt đất đi qua chính là tình cảnh mất cọc của những nhà đầu tư tay ngang, hay môi giới muốn "đổi đời" mạnh dạn xuống tiền kiếm lời. Người xác định phải mất cọc vì khó bán lại cọc. Người chấp nhận đã bỏ bạc tỷ mua đất nhưng sẽ phải đợi 5-10 năm mới có thể thanh khoản.

Ngoài ra, cơ hội đầu tư bất động sản ở Việt Nam rất đa dạng về mức vốn và phân khúc. Có những bất động sản đòi hỏi mức đầu tư lên tới vài chục tỷ đồng, nhưng có những phân khúc, chẳng hạn như đất nền ở các tỉnh chỉ vài trăm triệu đồng là có thể đầu tư được. Vấn đề là nhà đầu tư phải lựa chọn được bất động sản cho phù hợp túi tiền và kiểm soát được rủi ro.