Đất nền hạ nhiệt, nhà đầu tư đang bỏ tiền vào phân khúc nào?

Diễn biến trái ngược ở các phân khúc bất động sản

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, báo cáo về thị trường bất động sản tháng 4 năm 2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhiều diễn biến trái ngược nhau ở các phân khúc. Nhu cầu tìm mua hầu hết các loại hình bất động sản có xu hướng giảm so với cùng kỳ như nhà riêng giảm 9%, đất nền giảm 8%. Tuy vậy, biệt thự, nhà liền kề lại ghi nhận lượng quan tâm cao với mức tăng trung bình 7% trên cả nước.

Nhiều tỉnh, thành có lượt tìm kiếm loại hình này tăng mạnh, nổi bật như Quảng Nam (167%), Hưng Yên (43%), Khánh Hòa (18%), Quảng Ninh (14%)... Nguồn cung biệt thự, nhà liền kề cả nước trong tháng qua cũng tăng 17%.

Cùng chiều với lượng quan tâm, giá bán biệt thự, liền kề cũng tăng lên đáng kể, đặc biệt tại các quận, huyện ở Hà Nội và TP.HCM. Giá rao bán biệt thự, liền kề tại Hoài Đức, Hoàng Mai, Gia Lâm (Hà Nội) tăng lần lượt là 39%, 46% và 82%. Ở quận 9 cũ, quận 7, Tân Bình (TP.HCM) cũng ghi nhận mức tăng lần lượt là 25%, 35% và 60%.

Lý giải về sức nóng của loại hình biệt thự, liền kề, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, trước những thông tin về lạm phát, người mua bất động sản đang ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu mua bán, cho thuê cao, có lịch sử thanh khoản tốt.

"Biệt thự, liền kề là một trong những loại hình bất động sản tăng giá tốt và có tỷ lệ giao dịch thành công cao nhất trong năm 2021 nên tiếp tục thu hút lượng quan tâm lớn", vị chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho hay.

Ngược lại, phân khúc đất nền lại có dấu hiệu hạ nhiệt so với thời điểm tháng 3. Quay lại thời điểm quý I năm 2022, thị trường đất nền vẫn khá sôi động với mức độ quan tâm cả nước tăng 4% so với trước dịch Covid (quý I năm 2019). Nhiều địa phương tăng đáng kể cả về lượt tìm mua lẫn giá rao bán như Thanh Hóa, Khánh Hòa, Bình Thuận.

Thế nhưng, bước sang tháng 4, mức độ quan tâm đến đất nền trên cả nước đã giảm 18% so với tháng liền trước và giảm 8% so với cùng kỳ.

Theo báo cáo thị trường bất động sản DKRA Vietnam tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh cho thấy, trong tháng 4 năm 2022, phân khúc đất nền có 10 dự án mở bán, trong đó, có 5 dự án mới và 5 dự án giai đoạn mở bán tiếp theo. Tỷ lệ hấp thụ trên 82%, cụ thể nguồn cung có 1.602 nền, tăng 12%, tiêu thụ đạt 1.320 nền, tăng 19% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cũng theo DKRA, Long An đang dẫn đầu thị trường, chiếm 63% tổng nguồn cung và 64% lượng tiêu thụ mới trong tháng, các dự án mở bán tập trung tại huyện Đức Hòa và Cần Giuộc. Tuy nhiên, với việc địa phương này dừng cấp phép hoạt động tách thửa, dẫn đến nguồn cung mới tại thị trường này có thể sụt giảm đáng kể trong thời gian tới.

Phần lớn những giai đoạn tiếp theo các dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và Long An ghi nhận mức giá sơ cấp điều chỉnh tăng từ 3-7% so với thời điểm mở bán vào đầu năm.

TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung đất nền mở bán mới, chủ yếu là các dự án cá nhân tự đứng ra phân lô, quy mô nhỏ lẻ tập trung tại các huyện vùng ven thuộc khu Nam, tiếp giáp với ranh giới tỉnh Long An.

Những thông tin định hướng quy hoạch lên quận/thành phố của các huyện vùng ven TP.HCM (Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh...) đã tác động lên giá chào bán thứ cấp ở các dự án, ghi nhận phổ biến tăng từ 10-18% so với thời điểm trước Tết. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường ở mức thấp và hầu như rất ít giao dịch phát sinh trong tháng.

Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự nguồn cung đến từ 14 dự án (5 dự án mới và 9 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo), có 1.728 căn, tỷ lệ tiêu thụ đạt 58%, tương đương với 1.001 căn, tăng 8% so với tháng 4 năm 2021.

DKRA cho biết, nguồn cung mới tăng mạnh, hơn gấp 7 lần so với tháng trước và gần 3 lần so với 3 tháng đầu năm nay. TP.HCM và Đồng Nai tiếp tục là địa phương dẫn đầu nguồn cung khi chiếm 64% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Riêng Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh, 3 tháng liên tiếp không ghi nhận nguồn cung mới. Lượng tiêu thụ có sự khởi sắc với số căn bán ra gấp 2.6 lần so với tổng lượng tiêu thụ 3 tháng đầu năm và tập trung chủ yếu tại những dự án có quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh. Mức giá bán sơ cấp ghi nhận tăng trung bình từ 3-10% có với tháng trước. Tuy nhiên, nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm hỗ trợ khách hàng. Giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, giao dịch thứ cấp kém sôi động, tập trung chủ yếu tại những dự án đã bàn giao nhà, pháp lý hoàn thiện và có hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi.

Thông tin về nhà phố, biệt thự tại TP.HCM, đơn vị này cho biết, nguồn cung và lượng tiêu thụ có sự phục hồi tích cực so với tháng trước, tập trung phần lớn tại khu Đông khi chiếm khoảng 69% tổng nguồn cung và 68% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tăng từ 5-10% so với tháng trước. Tuy nhiên, các chủ đầu tư kèm theo nhiều chính sách nghiêng về hỗ trợ tài chính cho khách hàng nhằm góp phần kích cầu thị trường. Việc nguồn cung tại TP.HCM khan hiếm và mặt bằng giá ngày càng tăng là nguyên nhân khiến cho một lượng lớn khách hàng đã chuyển sự quan tâm sang thị trường các tỉnh giáp ranh - nơi có nguồn cung đa dạng và mức giá bán còn tương đối thấp. Dự kiến trong tháng tới, nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM sẽ tiếp tục tăng và tập trung chủ yếu tại khu Đông.

Dòng tiền chảy vào phân khúc có công năng sử dụng ngay

Theo chuyên gia Batdongsan.com.vn cho biết, thời gian qua diễn ra nhiều biến số không ngờ tới của thị trường như những thông tin tiêu cực về vi phạm của các doanh nghiệp bất động sản lớn, cơ quan quản lý nhà nước siết chặt hơn quy định về thuế, kiểm soát phân lô bán nền và Ngân hàng Nhà nước yêu cầu siết chặt nguồn tín dụng vào bất động sản... là những lý do khiến cho người mua và nhà đầu tư bất động sản có tâm lý thận trọng hơn.

"Thời gian tới, các sản phẩm bất động sản có mục đích sử dụng cao để phục vụ nhu cầu ở thực của người dân và làm mặt bằng kinh doanh, phù hợp với định hướng đẩy mạnh kinh doanh, sản xuất của Nhà nước như nhà riêng, nhà phố, chung cư cho thuê, chung cư tầm giá dưới 45 triệu đồng/m2 sẽ được quan tâm nhiều hơn ", Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - ông Đinh Minh Tuấn nhận định.

Phó Giám đốc Savills Việt Nam - ông Troy Griffiths cho biết, xu hướng thấp tầng, liền kề sẽ phát triển hơn trong năm nay và có sự lan tỏa từ Hà Nội tới Bắc Ninh, Hưng Yên. Trong đó, shophouse sẽ tiếp tục là phân khúc sôi động trong những năm tới.

"Nhà phố có diện tích vừa phải, giá cả phải chăng sẽ có lượng tiêu thụ rất tốt. Tôi tin rằng shophouse có thể là mảng thú vị, sôi động trong thị trường thấp tầng những năm tiếp theo", ông Troy Griffiths đưa ra dự báo.

Trong khi đó, Giám đốc Savills Hà Nội - ông Matthew Powell bày tỏ sự lạc quan về tăng trưởng nguồn cung và giá bán của phân khúc này: "Nguồn cung sơ cấp thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội đã liên tục thiếu hụt trong một thời gian dài. Nguồn cung mới trong năm 2022 chủ yếu đến từ các dự án, khu đô thị lớn ở ngoài trung tâm TP.Hà Nội sẽ giúp khắc phục tình trạng này. Những nơi có cơ sở hạ tầng được cải thiện thì nguồn cung, lượng giao dịch và giá bán cũng sẽ có sự tăng trưởng đáng kể".

Tại TP.HCM, kế hoạch chuyển đổi 5 huyện ngoại thành gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè và Cần Giờ thành các "quận nội thành" vào năm 2030 cũng là một trong những yếu tố tạo nên triển vọng của thị trường này.

Với quỹ đất lớn và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các quận 2, quận 9 (TP.Thủ Đức) và Bình Chánh được dự đoán sẽ tiếp tục là tâm điểm phát triển bất động sản liền thổ. Bình Chánh dự kiến có nguồn cung tương lại nhiều nhất, chiếm 27% thị phần, kế tiếp là quận 2 với 18% và quận 9 với 16%.

Bên cạnh đó, các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai cũng hứa hẹn sẽ tăng trưởng tốt ở phân khúc này. Cả hai địa phương này đều thu hút các chủ đầu tư lớn như Novaland, Vingroup, CFLD, Nam Long và Capitaland.

"Nguồn cung hạn chế tại TP.HCM đã và đang thúc đẩy người mua mở rộng đầu tư tại các tỉnh thành khác, đặc biệt là Đồng Nai, với tốc độ tăng trưởng vượt bậc thời gian qua. Nguồn cung gia tăng tại các thị trường thay thế sẽ cung cấp cho người mua nhiều lựa chọn hơn. Do đó, năm 2022 sẽ là một năm thú vị để theo dõi sự mở rộng sang các tỉnh lân cận và sức bền của các nhà đầu tư", Phó Giám đốc Savills Việt Nam đưa ra nhận định.