Nhà đầu tư BĐS "mắc kẹt" trong nghịch lý: Giá neo cao nhưng ít người hỏi

Thị trường bất động sản đang đối mặt với những thách thức nào?

Theo Nhịp sống kinh tế, số liệu của Bộ Tài chính cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2022, số tiền thuế thu nhập cá nhân thu được từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản đạt 16 nghìn tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ, trong khi con số này của năm 2021 là 21 nghìn tỷ đồng và năm 2020 là 16 nghìn tỷ đồng.

Trước những quy định sửa đổi gần đây nhằm giúp thị trường minh bạch hơn, nhiều giao dịch bất động sản phải kê khai mức giá chịu thuế hợp lý hơn dưới sự hướng dẫn của cơ quan thuế. Tuy nhiên, điều này đã tác động lớn đến thị trường bất động sản, vì các hoạt động đầu cơ sẽ được giám sát chặt chẽ cũng như lượng giao dịch tiềm năng giảm bớt.

Các chuyên gia bất động sản đều đồng tình rằng, những động thái như kiểm soát tín dụng bất động sản, hạn chế tách thửa tại một số địa phương hay việc tăng cường chống thất thu thuế là cần thiết kế điều tiết thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam cho rằng, có hai vấn đề cốt lõi cần quan tâm tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đó là pháp lý và dòng tiền. Trong đó, ông Khương cho biết, điểm nghẽn lớn nhất cho bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở không phải dòng tiền mà là pháp lý. Đây chính là yếu tố đẩy chi phí đầu vào và làm tăng giá trị của nhà ở khi giá trị thật không có.

"Cần có giải pháp đồng bộ từ khơi thông vốn đến khơi thông pháp lý mới có thể tháo gỡ cục diện khó khăn hiện nay cho thị trường địa ốc", ông nhận định.

Báo cáo mới nhất của CTCP Chứng khoán SSI (SSI) cũng chỉ ra rằng, trong bối cảnh việc sửa đổi Luật Đất đai vẫn còn đang trong quá trình cân nhắc và có thêm nhiều quy định đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư, thì nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư, nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, chỉ có rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường.

Thực tế, số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới trong quý I/2022 đã giảm 59% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, do thiếu hụt nguồn cung mới, giá bán sơ cấp tại các khu đô thị trọng điểm tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường giảm sút với số lượng giao dịch trong quý I/2022 ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo SSI, để thị trường phát triển bền vững thì bong bóng bất động sản ở một khố địa phương cần được hạ nhiệt. Do nhu cầu đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn 2021 - 2022 tăng cao, nên giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể. Đơn cử như giá đất ở Lâm Đồng và Bình Phước đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 trong khoảng thời gian từ 1-2,5 năm, ngay cả những nơi chưa có hạ tầng phát triển.

Trước tình trạng này, chính quyền ở một số địa phương đã ngừng cấp phép cho đất nông nghiệp, đất ở chia thành nhiều thửa nhỏ, điều này nhằm giúp thị trường hạ nhiệt cũng như ngăn chặn tình trạng bong bóng nhà đất.

Giá bán nhà tiếp tục tăng cao

Bên cạnh đó, giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do những tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng. Cụ thể, vào đầu năm, Bộ Giao thông vận tải đã công bố khoản 304,1 nghìn tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn để thwucj hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ còn tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021 - 2025. Trong đó, miền Nam sẽ là khu vực được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc và các dự án sân bay quốc tế,...

Vì vậy, giá của nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng khoảng 15 - 20% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, theo quan sát của SSI, có tới 70-80% người mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư và hầu hết họ đều chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay ngân hàng, vì lịch trình trả nợ được đưa ra thực sự hấp dẫn. Có thể kể đến như: hỗ trợ lãi suất, trả chậm trong 1-2 năm đầu, đảm bảo thu nhập với một số sản phẩm, cho vay lên đến 80-90% giá trị khoản vay, hay thời hạn vay mua nhà ở lên đến 35 năm...

Với việc theo dõi chặt tiến độ bán hàng ở các giai đoạn tiếp theo của dự án, SSI nhận thấy, giá bán nhà tiếp tục được neo cao trong khi thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm xuống trong thời gian gần đây.

Nhóm phân tích cũng cho biết thêm, hầu hết chủ đầu tư bất động sản vẫn đặt mức tăng trưởng lợi nhuận 2 con số trong năm 2022, ngoại trừ Vinhomes đặt kế hoạch lợi nhuận giảm từ mức nền cao trong năm 2021. Được biết, kế hoạch tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm bất động sản mà chủ đầu tư đã bán trong giai đoạn 2019 - 2021.

Tuy nhiên, SSI cho biết, trong giai đoạn 2023 - 2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể bị ảnh hưởng do các dự án trong giai đoạn 2021 - 2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn. Cụ thể, chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 - 15% so với cuối năm 2021.

Về tỷ lệ đòn bẩy, các công ty niêm yết cố gắng giữ hệ số nợ ở mức hợp lý hoặc có kế hoạch giảm dần tỷ lệ này. Đây là yếu tố then chốt giúp duy trì sự ổn định của công ty bất động sản niêm yết trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhiều rủi ro tiềm ẩn đối với các công ty chưa niêm yết, trong số đó có nhiều công ty có sức khỏe tài chính yếu và phải huy động vốn từ phát hành riêng lẻ trái phiếu.