Bất chấp thị trường biến động, BĐS sở hữu yếu tố này vẫn "lội ngược dòng" tăng giá

Bất động sản sở hữu yếu tố này sẽ "lội ngược dòng", tăng giá đều

Theo Nhịp sống kinh tế, báo cáo tổng quan tình hình thị trường mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 4/2022, mặc dù lượng tin rao bán bất động sản tăng 7% nhưng mức độ quan tâm lại giảm 6%. Trong đó, Hà Nội là thị trường ghi nhận lượng tin rao bán tăng 11%, mức độ quan tâm không có sự biến động; thị trường TP. Hồ Chí Minh ghi nhận lượng tin rao bán giảm 4% trong khi đó mức độ quan tâm tới các sản phẩm bất động sản giảm 9%.

Từ những số liệu trên, các chuyên gia cho rằng, thời gian gần đây, cùng với loạt động thái liên quan đến việc "phanh" nguồn vốn vào bất động sản từ các kênh huy động lớn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cũng như hoạt động tăng cường chấn chỉnh công tác thuế đối với các giao dịch bất động sản của Chính phủ và các cơ quan, ban ngành liên quan, đã phần nào khiến nhịp kinh doanh bất động sản của nhiều doanh nghiệp chậm lại so với giai đoạn đầu năm, khiến tâm lý nhà đầu tư ảnh hưởng không nhỏ, và khả năng thanh khoản của thị trường có chiều hướng chững lại. Đặc biệt, thị trường thứ cấp ghi nhận giảm tốc, thậm chí một số dự án giảm giá thứ cấp để ra hàng.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào bất động sản từ tín dụng và trái phiếu, thị trường đã bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, chỉ giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản trong tương lai.

Vị chuyên gia này dự báo, trong quý 3/2022, thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư cơ cấu lại sản phẩm tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm bất động sản vẫn có thể duy trì ở mức ổn định. Ngoài ra, ông Quang cũng cho rằng, trong 6 tháng cuối năm, phân khúc bất động sản "dễ thở" nhất đó là căn hộ đã bàn giao, có sổ đỏ, hoặc nhà phố trong các khu compound khép kín, có quản lý vận hành chỉn chu vẫn được người mua quan tâm.

Quả thực, người mua nhà hiện nay thường cân nhắc đến yếu tố quản lý, vận hành khi chọn dự án bất động sản. Đồng thời, đây cũng chính là yếu tố duy trì mức giá của một dự án nhà ở.

Hầu hết các chuyên gia cho rằng, việc quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ mang đến lợi ích lâu dài cũng như tác động đến tính thanh khoản và khả năng tăng giá bền vững về sau của một dự án bất động sản. Trong bối cảnh thị trường biến động như hiện nay, giá thứ cấp rất dễ "rớt", nên đây chính là yếu tố có thể giúp giá bất động sản "lội ngược dòng" tăng đều. Thực tế, giá bán của một sản phẩm bất động sản thường được chủ đầu tư hoạch định từ giai đoạn trước khi dự án hình thành và đi vào vận hành. Tuy nhiên, yếu tố giúp duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của khâu quản lý vận hành dự án. Trong đó, vai trò của đơn vị quản lý vận hành trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh ngày càng xuất hiện nhiều dự án, khu đô thị quy mô lớn.

Khâu vận hành quản lý tốt đang "cứu vớt" thanh khoản cho dự án bất động sản

Khi việc quản lý vận hành chuyên ngày càng được người mua nhà quan tâm sẽ kéo theo các doanh nghiệp phát triển dự án cũng tập trung đầu tư hơn vào việc duy trì bộ máy vận hành chất lượng cho các dự án của mình. Mới đây, khi chia sẻ về hướng phát triển các sản phẩm nhà ở, đại diện tập đoàn An Gia cho biết, doanh nghiệp này đang "bắt tay" cùng Tập đoàn Taisei Nhật Bản trong việc quản lý vận hành khu biệt lập The Standard (Bình Dương). Theo đó, hai đơn vị sẽ triển khai vận hành dịch vụ toàn diện theo mô hình "All in One".

Từng nhấn mạnh nhiều lần về câu chuyện quản lý, vận hành tác động đến giá của dự án bất động sản, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, việc các chủ đầu tư chú trọng đến khâu quản lý vận hành được xem như một giá trị gia tăng cho dự án. Trong bối cảnh ngày càng xuất hiện nhiều các đô thị có dân số khổng lồ và nguồn cung lớn thì vai trò của đơn vị quản lý vận hành trở nên rất quan trọng.

Cũng theo vị chuyên gia này, hoạt động quản lý vận hành thường ảnh hưởng đến tính thanh khoản của dự án chung cư, đặc biệt là việc đưa ra quyết định của người mua nhà sau này. Do đó, khi đặt nền móng phát triển dự án chung cư hiện nay, chủ đầu tư chuyên nghiệp sẽ chú trọng chọn lựa các đối tác khảo sát, thiết kế, thi công và đặc biệt là khâu quản lý vận hành xuyên suốt vòng đời một dự án.

Có thể thấy, hoạt động quản lý vận hành chuyên nghiệp tác động tích cực đến tỷ lệ hấp thụ của dự án và tăng giá trị giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Trong chia sẻ mới đây, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Vietnam cho biết, trên thị trường bất động sản hiện nay, người mua nhà đang gặp những vấn đề không hài lòng về chất lượng dự án, tiến độ công trình hoặc khâu quản lý vận hành dự án. Trên thị trường có khá nhiều công ty dịch vụ bất động sản chỉ tham gia vào vài công đoạn trong dự án của chủ đầu tư rồi rút ra. Điều này không đảm bảo được yếu tố chất lượng cũng như uy tín của chủ đầu tư. Cuối cùng, người chịu thiệt chính là người mua nhà. Theo đó, những dự án bất động sản tập trung mạnh vào cả yếu tố bán hàng cho đến quản lý vận hành, tức xuyên suốt hành trình dự án từ lúc bán đến lúc vào ở sẽ hạn chế được rủi ro cho người mua nhà. Đồng thời, đây cũng chính là yếu tố giúp tăng giá trị rõ nét cho bất động sản đó.

Đồng quan điểm, đại diện Tập đoàn An Gia cho rằng, việc chọn sai đơn vị quản lý vận hành, cư dân sẽ là người thiệt thòi nhất. Bởi khi đó, môi trường sống bị xáo trộn, chất lượng sống cũng bị ảnh hưởng. Từ đó, ảnh hưởng đến giá trị gia tăng của bất động sản cũng như uy tín của chủ đầu tư.

Còn theo bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Đại Phúc Land nhận định, để một dự án bảo trì và ngày càng tăng giá trị theo thời gian, ngoài việc cần chú trọng hơn đến kế hoạch phát triển tổng thể với phương án quy hoạch bài bản cho các tiện ích, dịch vụ nội khu, đa dạng về dịch vụ như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại và các yếu tố về sống "xanh" như sức khỏe, môi trường sống, chất lượng không khí và thuận tiện trong việc di chuyển... thì chủ đầu tư cũng cần tạo ra môi trường sống khác biệt, tiện lợi và thoải mái cho cộng đồng dân cư thông qua chất lượng quản lý và vận hành chính quy, chuyên nghiệp hơn, từ đó tăng được sức hút cho bản thân dự án.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam đánh giá, quản lý vận hành tốt giúp cư dân có được trải nghiệm sống tốt nhất có thể. Khu cư dân càng cao cấp, sang trọng thì các tiêu chuẩn về hoạt động quản lý vận hành sẽ càng cao hơn, chi tiết hơn và cũng khó đáp ứng hơn.

"Các đơn vị quản lý vận hành khu căn hộ hiện cũng phải ứng dụng nhiều giải pháp công nghệ mới, thông minh mới có thể đáp ứng được các yêu cầu của cư dân. Sau đại dịch, quá trình "số hóa" trong hoạt động quản lý vận hành chắc chắn sẽ được đẩy mạnh hơn. Đáng chú ý là, với việc ứng dụng công nghệ mới, dữ liệu trong thời gian thực (real-time data) sẽ giúp đơn vị quản lý vận hành có được đánh giá tổng quan và chính xác hơn, từ đó giúp họ đưa ra các quyết định phù hợp về các công đoạn cần thay đổi, thời gian bảo trì thiết bị…", ông Jackson nhấn mạnh.

Chính vì thế, vị chuyên gia này khuyên người mua nhà, nhất là những người mua bất động sản cao cấp với mục đích tận hưởng cuộc sống hiểu rằng: chất lượng hay kiến trúc chưa đảm bảo việc họ có được trải nghiệm sống thoải mái mà quá trình quản lý vận hành mới đóng vai trò là "linh hồn" trong việc kiến tạo điều kiện sống tốt nhất cho cư dân.

"Có thể so sánh vui rằng một công ty có trụ sở to đẹp ở một khu "đất vàng" chưa hẳn giúp các nhân viên hài lòng, hạnh phúc nếu như việc quản lý, vận hành nội bộ của doanh nghiệp đó có nhiều bất cập khiến cho nhân viên của họ gặp nhiều phiền toái", chuyên gia Colliers Việt Nam chia sẻ.