Lời khuyên cho nhà đầu tư khi thị trường bất động sản “ngủ đông”

Tiền mặt là "vua"

Dù bán lỗ so với giá vốn hơn 100 triệu đồng lô đất tại vùng ven TP.HCM nhưng anh Trần Kiên lại “thở phào nhẹ nhõm” vì cảm thấy mình vẫn còn may mắn ra được hàng trong thời điểm này. Tháng 10/2021, anh Trần Kiên (quận 7, TP.HCM) mua mảnh đất có giá 2,6 tỉ đồng. Với kì vọng sẽ có mức lời chênh khoảng 500-700 triệu đồng trong vòng 1 năm. Nhưng chỉ vài tháng sau khi anh mua vào, thị trường có những nhịp chững. Giá đất bắt đầu chững lại và có dấu hiệu đi xuống. Anh Kiên sau một thời gian giao bán giá gốc mà không có khách hỏi, đành quyết định bán cắt lỗ hơn 100 triệu đồng để ra hàng.

Báo cáo quý III của Bộ Xây dựng cung cấp dữ liệu về các nguồn vốn cho bất động sản đều giảm mạnh bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu. Về giá, báo cáo cũng ghi nhận một mức giảm, không nhiều như nhiều người dự đoán, khoảng 2-3% so với quý trước. Cá biệt có một số khu vực mà mức giá giao dịch giảm nhiều hơn so với các khu vực khác. Ở Hà Nội phải kể đến như quận Hà Đông, huyện Thanh Trì, Hoài Đức; ở TP.HCM là quận 12, huyện Củ Chi; ở Đà Nẵng có quận Sơn Trà, Liên Chiểu;...

Tất toán 70% bất động sản vào đầu năm 2022, chị Đào Thu (Hà Nội) đã nhìn ra đây thời thích hợp điểm để thu hồi vốn. Theo kế hoạch, chị sẽ thoát hết hàng trong 3 tháng đầu năm 2022 nhưng mọi việc không như chị dự liệu khi sóng trầm của thị trường càn quét. Đợt chững giao dịch dài đã khiến danh mục đầu tư của chị Đào Thu bị “kẹt” 2 lô đất ở Sóc Sơn và Quảng Ninh.

Tuy vậy, vì đã tất toán được hơn 70% bất động sản nên 2 lô đất kẹt hàng không mấy ảnh hưởng đến dòng tiền hiện có. Tháng 6/2002, chị Đào Thu cũng đã tiếp tục thanh khoản căn nhà trong ngõ tại quận Đống Đa (Hà Nội), thu về 3,4 tỷ đồng. Thời điểm này, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thắt cổ chai nên số tiền thu về không được như mong muốn. Dù vậy, chị Đào Thu xác định vẫn thu tiền về để giảm thiểu rủi ro cũng như sẵn sàng cho đợt “săn hàng” tiếp theo. 

Với số tiền sẵn có, chị Đào Thu dự kiến sẽ nhắm đến một bất động sản giá trị lớn có thể vừa ở, vừa cho thuê mặt bằng. Theo kế hoạch, đó sẽ là một căn nhà mặt phố có thể sử dụng làm văn phòng toàn bộ diện tích hoặc những tầng dưới. Dù phương án nào, chị Đào Thu cũng có nguồn thu nhập thụ động cố định từ tài sản đầu tư này. 

“Thời điểm này có rất nhiều bất động sản rao bán nhưng không có mấy người mua. Với những người sẵn tiền mặt để giải ngân thì đây là thời điểm vàng. Có căn nhà mặt vị trí đẹp, mặt đường, mới xây, thiết kế đẹp, thời điểm trước không bao giờ có giá chiết khấu tốt. Nhưng bây giờ thị trường gần như chỉ có người bán mà vắng người mua nên nếu chốt mua thì tôi nghĩ giá vẫn có thể thương lượng giảm xuống nữa”, chị Đào Thu chia sẻ. 

Nhận định về tình hình bất động sản hiện tại, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho biết hiện nay, có dấu hiệu “giảm tốc” ở thị trường bất động sản như các giao dịch trở nên chậm lại, trầm lắng. Có những nơi giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50%, nhưng giá nhà đất không giảm nhiều. Có thể hiểu rằng chủ sở hữu đã “kẹt hàng” ở giá cao không muốn bán lỗ, còn người mua thì lại chờ mua ở mức giá hấp dẫn hơn, dẫn đến tình trạng thị trường tạm thời trong giai đoạn “đóng băng”. 

Giải pháp cho tiền - hàng

Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường được kỳ vọng sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Quý Mão). Tuy nhiên, thời gian trước, nhiều nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp đã sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn. Với những người không chịu đựng nổi thì có thể phải “xả hàng”, thậm chí có nhà đầu tư chấp nhận bán cắt lỗ để bảo tồn số vốn còn lại.

Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Grou, ông Nguyễn Hồng Thắng phân tích có 4 yếu tố làm cho thị trường bất động sản rơi vào tình trạng như hiện nay và trong tương lai, có thể gam màu sẽ còn xám hơn. Bốn yếu tố đó là bất ổn kinh tế thế giới sau đại dịch và lạm phát tăng cao; khan hiếm nguồn cung do các vướng mắc chính sách; chính sách thắt chặt tín dụng vào bất động sản của Nhà nước; chi phí đầu vào lớn kéo theo giá bất động sản tăng vọt.

Đồng quan điểm với ý kiến của ông Thắng, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng một số quy định pháp luật thời gian qua đã thiếu tính đồng bộ dẫn đến việc thực thi pháp luật thiếu hiệu quả. Còn GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, dùng hình ảnh "sáng nắng chiều mưa" để mô tả thị trường bất động sản.

Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản, ông Phạm Đức Toản nhận định có giai đoạn nhà đầu tư “xuống tiền” theo phong trào, dùng đòn bẩy tài chính nhiều. “Sẽ có rất nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ trong thời gian tới, vì không chịu được áp lực. Với tình hình thị trường như hiện nay, tôi dự đoán thị trường bất động sản phải sang năm 2024 mới có khả năng bình ổn lại được”, ông Toản cho biết. 

Còn đại diện CBRE Việt Nam cho rằng thanh khoản bất động sản có thể sẽ không biến động cho đến hết năm 2023. Bên cạnh câu chuyện nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang có dấu hiệu được nới lỏng thì thực tế cho thấy việc tiếp cận nguồn vốn vẫn khó khăn là những khó khăn của thị trường bất động sản. 

Dành lời khuyên cho nhà đầu tư, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung cho biết thời điểm này các nhà đầu tư hạn chế việc đầu tư lướt sóng mà nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn. Nhà đầu tư hạn chế vay và phải có kế hoạch rõ ràng về dòng tiền cũng như luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần phải bỏ nhiều thời gian hơn cho việc tìm hiểu pháp lý dự án để không bị ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với những nhà đầu tư mua nhà để ở thì cần lưu ý đến việc chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, chính vì thế nhà đầu tư nên cân nhắc đến các chính sách bán hàng của chủ đầu tư để lựa chọn “xuống tiền”.