Người dân sẽ được giao đất mà không phải qua đấu giá

Theo Luật Đất đai năm 2024, nhiều quy định mới và mở rộng đã được bổ sung so với Luật Đất đai năm 2013. Trước đây, người dân có nhu cầu sử dụng đất ở phải tham gia đấu giá, nhưng Điều 124 của Luật Đất đai năm 2024 đã quy định chi tiết các trường hợp giao đất hoặc cho thuê đất mà không cần thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Người dân chưa có đất ở sẽ được giao đất

Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), các trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng đối với những cá nhân thường trú tại xã không có đất ở, chưa được Nhà nước giao đất ở và chưa hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Ông Chính phân tích thêm, người dân sẽ được xét giao đất theo hình thức "giao chỉ định". Đây là cách làm khác biệt so với trước đây, vốn được hiểu đơn giản là "giao đất giãn dân". Chính quyền các cấp, từ xã, huyện đến tỉnh, sẽ phải quy hoạch các khu vực phù hợp để giao đất cho các đối tượng này.

Cụ thể, Nhà nước sẽ giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trong một số trường hợp đặc thù, như cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng, sĩ quan và hạ sĩ quan công an, người làm công tác cơ yếu hoặc các cá nhân khác hưởng lương từ ngân sách Nhà nước mà chưa có đất ở hoặc nhà ở.

Giáo viên và nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn cũng thuộc diện được xem xét nếu chưa có đất ở tại nơi công tác hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở. Bên cạnh đó, cá nhân thường trú tại các xã hoặc thị trấn thuộc vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn, cũng sẽ được hỗ trợ nếu chưa có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất hoặc hỗ trợ nhà ở.

Đối với các nhu cầu thuê đất phục vụ sản xuất, kinh doanh, Nhà nước sẽ tạo điều kiện cho những trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường hoặc cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bị thu hồi đất. Các trường hợp có nhu cầu đặc biệt, như cá nhân cần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức, người dân tộc thiểu số, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, hoặc các đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và khai thác khoáng sản, cũng được xem xét cho thuê đất theo quy định.

Ngoài ra, Nhà nước sẽ giao đất hoặc cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong các trường hợp bồi thường, giải quyết tranh chấp hoặc các thửa đất nhỏ hẹp xen kẹt. Các trường hợp đặc biệt khác, nếu có, sẽ được thực hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Tuy nhiên, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, cho biết đây là quy định mới nên các địa phương chưa thể triển khai ngay do phải chờ điều chỉnh quy hoạch. Trong thời gian tới, các địa phương sẽ phải nhanh chóng điều chỉnh quy hoạch để đáp ứng nhu cầu đất ở của người dân.

Đất đấu giá vẫn chưa hạ nhiệt

Cũng nói về đấu giá đất, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy nhấn mạnh, cơ quan này đã yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm các quy định về đấu giá đất theo các luật liên quan, bao gồm Luật Đấu giá tài sản, Luật Giá và Luật Đất đai 2024.

Đồng thời cần thực hiện các biện pháp mạnh mẽ để bảo đảm nguồn cung đất và nhà ở với mức giá hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Bên cạnh đó, khi xây dựng quy chế đấu giá, cần rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá và công khai thông tin về các trường hợp trúng giá cao nhưng bỏ cọc, nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để trục lợi.

Thời gian gần đây, đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội vẫn diễn ra thường xuyên nhưng đã có dấu hiệu hạ nhiệt khi không còn cảnh tượng “sốt nóng” như thời điểm đầu tháng 8/2024. Theo ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Propert, nguyên nhân chính là do giá đất trước đây đã bị đẩy lên quá cao, vượt xa giá trị thực.

Theo đó, khi mức giá vượt ngưỡng hợp lý, khả năng thanh khoản trở thành bài toán nan giải. Người trúng đấu giá gặp khó khăn trong việc bán lại vì không tìm được người mua, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản đối mặt với áp lực về nguồn vốn. Nhiều nhà đầu tư cũng đã thận trọng hơn sau giai đoạn tăng giá nóng.

"Một số nhà đầu tư không còn hứng thú trả giá cao để sở hữu lô đất với kỳ vọng kiếm lợi nhanh. Họ nhận ra rằng mức giá hiện tại quá ảo. Nếu không bán được trong thời gian ngắn, họ có nguy cơ phải bỏ cọc. Bài học từ phiên đấu giá đất tại Thanh Oai hồi tháng 8 đã tác động đáng kể đến tâm lý nhà đầu tư, khiến họ cân nhắc kỹ hơn," ông Toản phân tích.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) lại cho rằng, hiện tượng giá đất đấu giá giảm có thể là một chiêu trò của giới đầu cơ và môi giới. Các nhóm này có thể cố tình ít tham gia hoặc hạ thấp giá trúng để tạo cảm giác rằng thị trường đang "hạ nhiệt".

“Chiêu trò này nhằm ép các nhà đầu tư nhỏ lẻ bán tháo những lô đất đã mua với giá thấp, hoặc khiến người mua thực sự tin rằng đây là cơ hội tốt để tham gia," ông Đính nhận định.

Bên cạnh đó, các chiêu bài như tung tin giảm giá, dàn xếp đấu giá, hoặc thậm chí đặt cọc ảo để thao túng tâm lý người tham gia cũng được áp dụng. Khi giá đất đã giảm sâu, các nhóm đầu cơ sẵn sàng gom hàng với giá rẻ, chờ thời điểm thị trường khởi sắc để đẩy giá lên cao trở lại. Việc không tiếp tục thổi giá trong các phiên đấu giá cũng giúp họ nhanh chóng giải phóng lượng hàng tồn, tái cơ cấu dòng tiền hiệu quả hơn.