Giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch như thế nào?

“Tắc” vốn đầu tư hạ tầng du lịch

Cơ sở hạ tầng du lịch được chú trọng đầu tư trong những năm gần đây đã phần nào đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch. Hệ thống giao thông vận tải của Việt Nam đã có sự liên kết bằng nhiều phương thức như: đường hàng không, đường biển và đường thủy - bộ đã tăng sự liên kết với các điểm đến du lịch tại các địa phương. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng du lịch Việt Nam vẫn còn những mặt hạn chế (xem thêm tại Phụ lục) do những vướng mắc về chính sách.

Thứ nhất, chính sách ưu đãi đối với ngành du lịch chưa được cụ thể hóa rõ trong một số luật, quy định liên quan: Du lịch chưa thuộc danh mục ngành nghề khuyến khích đầu tư theo Luật Đầu tư 2020, chưa thuộc danh mục lĩnh vực được thực hiện đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020; việc thực hiện các chính sách phát triển kinh tế đêm gắn với thu hút khách du lịch còn vướng các quy định của pháp luật về an ninh trật tự, bảo vệ môi trường, lao động...v.v.

Thứ hai, khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập: mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này. Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất (theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư).

Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ và phụ thuộc vào ngân sách của địa phương và khả năng thỏa thuận đền bủ giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân). Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại. 

Quan trọng hơn, Điều 79 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí. Là một ngành có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, liên quan tới nhiều ngành kinh tế, thương mại, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, nâng cao đời sống người dân (như đã phân tích ở trên), ngành du lịch nên được xem xét là ngành góp phần phát triển kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa như tiêu chí nêu tại Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, cần có cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất và thực hiện đấu thầu hay đấu giá các dự án du lịch hoặc các dự án nhà ở/khu đô thị kết hợp với du lịch, thương mại dịch vụ để thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực du lịch. 

Đối với lĩnh vực du lịch, đất đai là nguồn lực quan trọng để thu hút nguồn vốn xã hội (trong và ngoài nước) do muốn phát triển đồng bộ, bền vững các dự án đầu tư khu du lịch cần số vốn đầu tư lớn, quỹ đất phát triển tương xứng cùng với thời gian đầu tư và vận hành dài hạn. Việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên có thể khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển. 

Thứ ba, các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ du lịch (condotels, shophouse, ….) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ. Hiện Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đang quy định Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau (Điều 144) mà chưa quy định chi tiết việc cấp giấy chứng nhận đối với đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất du lịch và các loại hình BĐS du lịch hình thành trên đất du lịch. Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 cũng đã chính thức cho phép cấp sổ hồng cho các BĐS dạng này. Vì vậy, việc Luật hóa các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cùng với tài sản gắn liền trên đất) đối với đất du lịch là cần thiết, từ đó sẽ tạo chuyển biến tích cực cho phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, vốn dĩ đang gặp nhiều khó khăn.

Làm sao ngăn chặn lãng phí đất đai?

Đối với dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí (thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 dự thảo Luật đất đai sửa đổi) có quy mô hoặc tổng mức đầu tư lớn, đặc biệt là những dự án du lịch tại địa bàn khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo…v.v. Việc bổ sung trên có thể giúp tháo gỡ khó khăn, giúp các nhà đầu tư tham gia đấu thầu các dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư).

Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần làm rõ tiêu chí để xác định các dự án lớn, tác động đối với phát triển KT-XH cũng như an sinh xã hội. 

Thứ hai, nên xem xét bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch tại Điều 121 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm góp phần tháo gỡ điểm nghẽn của lĩnh vực BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, từ đó tạo điều kiện để thu hút hơn nữa nguồn lực cho đầu tư cơ sở hạ tầng du lịch cũng như góp phần tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này. 
Thứ ba, luật hóa cùng với việc tăng cường chế tài đối với các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật về qui hoạch, về đầu tư phát triển du lịch, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí và tranh chấp đất đai.

Bên cạnh đó, về ngắn hạn: Quốc Hội, Chính phủ tiếp tục ban hành các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư du lịch về tiếp cận vốn, tiếp cận thị trường (thông tin, pháp lý…), giảm thuế, phí, tiền thuê đất… với mức độ và thời gian hỗ trợ dài hơn nhằm huy động hơn nữa nguồn lực đầu tư cho cơ sở hạ tầng du lịch; tiếp tục thực hiện quyết liệt Nghị quyết 82/NQ-CP ngày 18/5/2023 trong việc nghiên cứu, ban hành các giải pháp đẩy mạnh hợp tác công tư, huy động các nguồn lực xã hội trong nước và quốc tế để đầu tư phát triển cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng du lịch, cũng như giải pháp phát triển du lịch bền vững.

Về trung – dài hạn, cần: sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật có liên quan theo hướng xây dựng chính sách hấp dẫn, cạnh tranh về đất đai, tài chính, điện, nước cho các dự án đầu tư phát triển du lịch; tăng tỷ lệ chi ngân sách cho du lịch hàng năm hiện nay từ mức 1,4% lên 3-4% tổng chi NSNN như một số các quốc gia trong khu vực, góp phần đảm bảo gia tăng năng lực cạnh tranh ngành du lịch Việt Nam; nâng cao hiệu quả nguồn vốn đầu tư công, Chính phủ có thể xem xét nghiên cứu thực hiện đầu tư công trực tiếp vào kết cấu hạ tầng các khu vực phát triển du lịch, kết cấu hạ tầng trọng điểm, liên kết vùng, bảo tồn di tích, văn hóa…; (iv) đẩy nhanh tiến độ các dự án cơ sở hạ tầng, nhất là cao tốc Bắc – Nam, sân bay, đường sắt; tháo gỡ vướng mắc để phát huy hình thức hợp tác công – tư (PPP)...v.v. Đây sẽ là động lực quan trọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng KT-XH nói chung và lĩnh vực du lịch nói riêng.

Tăng cường chế tài đối với các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật về qui hoạch, đầu tư phát triển du lịch, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí và tranh chấp đất đai.