Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Cần xác định phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển

Quy định có thực sự xa rời với thực tế

Theo Thanh Niên, điểm c khoản 5 Điều 159 của dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như sau: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này".

Và mới đây, dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất cũng như từng thu hẹp phạm vi tương tự như quy định ở dự thảo luật Đất đai (sửa đổi). Mặc dù vậy thì đã có nhiều ý kiến phản đối của dư luận cũng như các chuyên gia cho nên sau đó ban soạn thảo dự thảo Nghị định 44/2014 sửa đổi đã tiếp thu và chỉnh sửa nội dung này, giữ nguyên như quy định hiện hành. Đó chính là phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển bởi thay đổi quy hoạch hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định cũng như tổng chi phí ước tính. 

Còn trên thực tế, phương pháp thặng dư chính là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển ở trong tương lai, chứ không hề là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. 

Phương pháp thặng dư phản ánh được giá trị thị trường của khu đất cần định giá có bao gồm các yếu tố như mục đích sử dụng đất; thời gian sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, hệ số sử dụng đất; phản ánh được giá trị của đồng tiền trong đầu tư và sản xuất, kinh doanh mang tính thực tiễn cao. Cũng chính vì thế mà theo nhiều doanh nghiệp, đây cũng chính là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo như thông lệ quốc tế bởi vì có thể phản ánh được rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản bao gồm chi phí, lợi nhuận, doanh thu,...

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, quy định áp dụng nguyên tắc xác định giá đất đúng theo phương pháp thặng dư theo dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) đang bỏ sót một số đối tượng vô cùng quan trọng, đó chính là đất nông nghiệp. Dẫn lại câu chuyện dự án đặc thù kinh tế bởi tập đoàn Sama Dubai (Các Tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất - UAE) đã từng đăng ký đầu tư ở tỉnh Phú Yên với tổng vốn đầu tư ghi nhận lên đến 250 tỷ USD. Ông Châu phân tích, trong diện tích đất quy mô đến 300.000ha, có đất nông nghiệp, nếu như không đề cập đến loại hình này thì chẳng thể nào tính được tiền sử dụng đất. Và không có dự án đô thị nào có đất phi nông nghiệp và bao giờ cũng là đất hỗn hợp. 

Vì thế, quy định trên là quá xa rời so với thực tế và dẫn đến hệ quả là chỉ có thể phát triển được những dự án bất động sản cò con, nhưng khu nhà ở vừa và nhỏ. Cũng không thể xây dựng được các khu đô thị quy mô lớn. Không những thế, một khu đất nông nghiệp khi được chuyển đổi mục đích thành khu đô thị, khu công nghiệp và khu dân cư thì dĩ nhiên đã được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận nên hoàn toàn đủ cơ sở để được áp dụng phương pháp thặng dư khi tiến hành tính tiền sử dụng đất. 

Ông Châu dẫn chứng, chưa kể đến việc hiện nay còn phân loại đối tượng đất lấn biển, trong đó có trường hợp nhà nước trực tiếp làm, có trường hợp là tư nhân làm. Vậy thì đất lấn biển là gì? Là đất phi nông nghiệp hay là đất nông nghiệp có mặt nước? Như khu đầm phá nuôi trồng thủy sản là đất ở ven biển, ven bờ có mặt nước. Nếu như gọi đây là đất phi nông nghiệp thì không đúng, phải là đất nông nghiệp. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất áp dụng phương pháp thặng dư cho cả các khu đất nông nghiệp, trong đó có thể chiếu theo đồng bộ với quy định ở Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 hiện nay. Cụ thể: "Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính".

Áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất phù hợp thông lệ quốc tế

Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam - ông Nguyễn Thế Phượng cho biết, việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất của các loại đất có tiềm năng phát triển là có cơ sở khoa học và phù hợp với thông lệ quốc tế, cần thiết trong xác định giá đất ở nước ta hiện nay. Bởi vì phương pháp này được áp dụng phổ biến để có thể định giá đất đối với những khu, lô đất có tiềm năng phát triển mà thị trường không có giao dịch đối với khu, lô đất tương đồng để áp dụng phương pháp so sánh hay phương pháp khác. Và việc sử dụng cách tính giá đất ở rồi nhân với tỷ lệ phần trăm giữa giá đất ở đối với những loại đất khác ở trong bảng giá đất là không khả thi. 

Trong thời gian qua, khi mà Bộ TN-MT soạn thảo và đưa ra lấy ý kiến sửa đổi Nghị định 44 đã có nhiều ý kiến góp ý và ông mừng bởi vì cơ quan này đã tiếp thu, giữ lại phương pháp thặng dư như hiện tại. Vậy nên, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cũng do cơ quan này soạn thảo cần xem xét lại quy định về phương pháp thặng dư cho đất phi nông nghiệp thì rất khó thực hiện, bởi vì còn những khu đất hỗn hợp với giá trị lớn thì khó để áp dụng được theo phương pháp khác. 

Ví dụ như phương pháp so sánh chỉ có thể thực hiện cho nhà thấp tầng và không áp dụng được cho các nhà cao tầng, nhà đa chức năng hay bất động sản công nghiệp. Và trong khi phương pháp thu nhập chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp, phù hợp nhất là đất trồng cây hàng năm. Chính vì thế, quy định như trong dự thảo sẽ khiến cho các dự án lớn hơn 200 tỷ đồng sẽ bị ách tắc. Trong khi đó hiện nay đa số các dự án bất động sản đều có vốn đầu tư rất lớn. Hay thậm chí, quy định này còn có khả năng gây ra thiệt hại lớn cho ngân sách nhà nước bởi mở rộng quy mô các lô đất được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh. 

Chủ tịch HoREA kiến nghị thêm, Chính phủ xem xét và sửa đổi phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thay cho theo cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất như quy định ở dự thảo. 

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, GS Đặng Hùng Võ cho biết, định giá là một ngành chuyên môn sâu. Hiện nay, dự thảo luật quy định cũng thiếu nhiều phương pháp định giá. Chính vì thế mà luật không nên quy định chi tiết về các phương pháp định giá đất mà chỉ quy định chung là thực hiện theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã ban hành. Trong đó thì bao gồm nhiều phương pháp định giá khác nhau, mỗi phương pháp định giá được mô tả kỹ cùng với trình tự, quá trình thực hiện với mỗi tiêu chí đi kèm.