TP.HCM: Phân khúc trung cấp chỉ chiếm 10% nguồn cung căn hộ mới năm 2025

Theo số liệu từ hãng tư vấn Avison Young, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM hiện dao động từ 75-120 triệu đồng/m². Thành phố hầu như không còn căn hộ nào có mức giá dưới 40 triệu đồng/m², trong khi các dự án thuộc tầm giá 50-55 triệu đồng/m² chỉ xuất hiện lác đác, chiếm khoảng 10-15% thị trường. Trong những năm tới, khả năng cao nguồn cung căn hộ ở mức giá này sẽ dịch chuyển sang các khu vực tỉnh lân cận.

Nguồn cung sơ cấp chỉ ở những dự án cũ

Trong năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến vẫn có nguồn cung sơ cấp ở mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m², nhưng số lượng khá hạn chế. Đáng chú ý, các dự án này chủ yếu là những cái tên cũ được tái khởi động với lợi thế đã hoàn tất đóng tiền sử dụng đất từ nhiều năm trước, khi giá đất còn thấp, giúp chủ đầu tư bán giá thấp hơn thị trường mà không chịu lỗ vốn.

Tại TP Thủ Đức, chủ đầu tư Kiến Á dự kiến mở bán dự án Citi Grand (phường Cát Lái) vào ngày 5/1 với khoảng 350 căn hộ, giá từ 2,8 tỷ đồng/căn, tương đương 50 triệu đồng/m². Các căn hộ tại đây thuộc loại hình 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, diện tích 55-58 m².

Cũng tại TP Thủ Đức, Công ty bất động sản Thăng Long Real lên kế hoạch chào bán dự án Fiato Uptown (Tam Phú) với quy mô gần 400 căn hộ, giá dự kiến từ 55 triệu đồng/m². Ngoài ra, dự án MT Eastmark City với khoảng 300 căn, giá 50 triệu đồng/m², dự án Conic Boulevard (huyện Bình Chánh) với 976 căn hộ, giá khởi điểm 40 triệu đồng/m², cũng là những nguồn cung đáng chú ý.

Trong năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến vẫn có nguồn cung sơ cấp ở mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m², nhưng số lượng khá hạn chế

Trong nửa đầu năm 2025, TP.HCM dự kiến có thêm 4-5 dự án mới tại Bình Tân, Bình Chánh và khu vực quận 9 (cũ), chủ yếu là các giai đoạn tiếp theo của những dự án cũ. Mức giá trung bình của các dự án này dao động dưới 60 triệu đồng/m².

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, trong bối cảnh chi phí gia tăng, các dự án nhà ở thương mại giá dưới 3 tỷ đồng/căn (tương đương dưới 55 triệu đồng/m²) sẽ ngày càng hiếm tại TP.HCM. Các chi phí đất đai và phát triển dự án không ngừng tăng, khiến nguồn cung phân khúc này dần dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với quỹ đất dồi dào hơn và chi phí thấp hơn.

Theo báo cáo điều tra nhu cầu nhà ở đến năm 2030 của Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, gần như toàn bộ (99%) cư dân tại đây đều mong muốn sở hữu căn hộ chung cư ngay trên địa bàn thành phố, với mức giá trung bình từ 2-3 tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, khả năng chi trả của người dân chỉ đạt khoảng 53% giá trị căn hộ dự định mua, trong khi nguồn cung ở phân khúc giá này gần như đã cạn kiệt, cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

Các chuyên gia nhận định, trong những năm tới, thị trường nhà ở thương mại tại TP.HCM sẽ tiếp tục thiên về phân khúc cao cấp. Nguyên nhân chính là do chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể, đặc biệt là tiền sử dụng đất. Theo bảng giá đất mới, chi phí này đã tăng gấp 2-3 lần so với trước, khiến việc triển khai các dự án có mức giá khoảng 50 triệu đồng/m² trở nên cực kỳ khó khăn, kể cả ở những khu vực được xem là "vùng trũng" về giá như Cát Lái, Nhà Bè hay Bình Chánh. Điều này đặt ra thách thức lớn cho việc đáp ứng nhu cầu mua nhà ở phân khúc trung cấp của phần lớn cư dân TP.HCM.

Pháp lý vẫn là bài toán lớn

Trong khi nguồn cung mới chưa khởi sắc, vấn đề pháp lý tiếp tục là bài toán lớn đối với các chủ đầu tư bất động sản năm 2025, vừa là thách thức vừa là kỳ vọng để khơi thông thị trường. Một số dự án lớn tại TP.HCM, từng được đánh giá cao khi ra mắt, đến nay vẫn bị đình trệ vì những vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết.

Điển hình, dự án Celesta Heights tại huyện Nhà Bè từng gây tiếng vang khi được chấp thuận chủ trương đầu tư vào năm 2021 và khởi động rầm rộ. Nếu các thủ tục pháp lý hoàn thành đúng tiến độ, dự án có thể đã bàn giao nhà cho khách hàng.

Tuy nhiên, sau gần ba năm chờ đợi, khách hàng lại nhận được thông báo từ chủ đầu tư với hai lựa chọn: hoặc nhận lại tiền cọc kèm lãi suất, hoặc ký quỹ 5% giá trị căn hộ vào tài khoản phong tỏa để giữ quyền mua khi dự án được tái khởi động. Đáng tiếc, thời gian khởi động lại vẫn không có cam kết rõ ràng.

Dự án Celesta Heights vẫn đang gặp nhiều vướng mắc chưa thể bàn giao nhà cho khách hàng

Ông Lee Keck Meng, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Nhà Bè, chủ đầu tư dự án cho biết, công ty đã nỗ lực đẩy nhanh tiến độ cấp phép nhưng liên tục gặp trở ngại liên quan đến quy hoạch, thủ tục đất đai và các quy định pháp lý mới. Những khó khăn này khiến dự án bị đình trệ không phải do lỗi của doanh nghiệp.

Tương tự, dự án khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp tại đường Bến Nghé (Quận 7) của Công ty Gotec cũng gặp tình trạng bế tắc pháp lý. Mặc dù đã hoàn thành phần móng, hầm, tầng 1 và đủ điều kiện mở bán theo luật Kinh doanh Bất động sản, dự án vẫn bị Sở Xây dựng TP.HCM từ chối hồ sơ cấp phép bán nhà.

Lý do được đưa ra là cần rà soát kỹ lưỡng quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên liên quan, khiến dự án chịu thiệt hại gần 1.000 tỷ đồng. Dù các cơ quan chức năng đã họp bàn ưu tiên tháo gỡ cho dự án này cùng sáu dự án khác, đến nay tình hình vẫn chưa có tiến triển đáng kể.

Hai trường hợp trên chỉ là phần nhỏ trong hàng trăm dự án bất động sản tại TP.HCM đang bị tắc nghẽn vì các lý do pháp lý từ chủ quan đến khách quan. Năm 2025, thị trường kỳ vọng những chính sách mới và sự đồng thuận từ các cơ quan quản lý sẽ giúp tháo gỡ những khó khăn, từ đó thúc đẩy nguồn cung và khôi phục đà phát triển của ngành bất động sản.