Bảng giá đất mới ảnh hưởng như thế nào đến phân lô bán nền?

Để cụ thể hóa Luật Đất đai, Hà Nội, TP.HCM cùng nhiều tỉnh, thành trên cả nước đã công bố bảng giá đất mới. Các mức giá này đã được điều chỉnh tiệm cận với thị trường, xóa bỏ tình trạng chênh lệch "một trời, một vực" so với giá thực tế trong các giao dịch trước đây.

Chi phí tăng cao sẽ tác động đến mặt bằng giá

Trao đổi với báo Đầu tư, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land nhận định, việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thị trường sẽ khiến giá đất tăng mạnh, kéo theo chi phí sử dụng đất và các loại thuế, phí liên quan cũng tăng theo. Điều này làm gia tăng đáng kể chi phí đầu tư và xây dựng dự án cho doanh nghiệp.

“Do chi phí đầu vào cao, các chủ đầu tư buộc phải nâng giá bán để bảo toàn lợi nhuận, đẩy áp lực tài chính lên người mua nhà. Nếu không kiểm soát tốt giá bất động sản, điều này có thể gây bất ổn xã hội,” ông nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ở khía cạnh tích cực, bảng giá đất mới sẽ giúp nâng cao mức đền bù, đảm bảo công bằng hơn cho người dân bị thu hồi đất. Điều này đặc biệt ý nghĩa khi bồi thường đất từ lâu là vấn đề khó giải quyết. Ông Khang cho rằng, việc quy định giá đất sát thị trường còn giúp cơ quan nhà nước giảm thất thu thuế và tăng nguồn thu ngân sách.

Bảng giá đất mới sẽ khiến nhà đầu tư phân lô bán nền “đau đầu”

Tương tự, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc đưa ra nhận định, bảng giá đất mới sẽ hỗ trợ doanh nghiệp trong việc thẩm định giá đất sát với giá thị trường, đồng thời tạo cơ sở quan trọng để xác định thuế đất. Tuy nhiên, nếu thuế đất được tính theo giá thị trường, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng, dẫn đến giá bán bất động sản đầu ra cũng cao hơn.

Dù vậy, ông Quyết cho rằng, bảng giá đất mới sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ tính tiền sử dụng đất cho các dự án đang triển khai, đồng thời góp phần tăng nguồn cung nhà ở. Khi thị trường có nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư sẽ không thể tăng giá quá cao mà phải điều chỉnh sao cho phù hợp với cân bằng cung - cầu.

Đồng quan điểm, ông Đức Vượng, Giám đốc công ty Bất động sản Sơn Nga cho biết, bảng giá đất cũ và giá thị trường từng là “hai thế giới khác biệt”. Nhưng với bảng giá mới, mức giá đã sát thực tế hơn. Đều này sẽ làm tăng thuế và phí liên quan đến giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, với những người có nhu cầu ở thực, mức tăng này không đáng kể so với giá trị bất động sản và lợi ích pháp lý lâu dài mà họ nhận được. Đối tượng chịu nhiều áp lực nhất với việc thuế phí tăng cao là các doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư theo hướng phân lô, bán nền.

Bởi lẽ quy định tách thửa vốn đã khắt khe, nay chi phí lại tăng cao. Việc nâng giá bán để bù đắp chi phí có thể khiến sản phẩm kém thanh khoản. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư từng kiếm lợi từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại nông thôn cũng sẽ gặp khó khăn vì chi phí chuyển đổi tăng, làm giảm lợi nhuận.

“Những dự án phân lô ở ngoại thành giờ đây đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng. Các doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận ngắn hạn sẽ khó tồn tại khi cơ chế quản lý ngày càng minh bạch và chặt chẽ hơn,” ông Vượng bình luận.

Cấu trúc sản phẩm bất động sản sẽ thay đổi theo bảng giá đất mới

Bảng giá đất mới không chỉ tác động mạnh đến chi phí đầu tư, thẩm định giá, và thuế phí liên quan, mà còn gây ảnh hưởng lớn đến cấu trúc và các phân khúc sản phẩm trên thị trường bất động sản, đặc biệt tại Hà Nội. PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá (Bộ Tài chính) nhận định, bảng giá này sẽ đẩy giá nhà đất khu vực trung tâm tăng cao, nhất là các dự án nhà liền thổ như nhà phố hay biệt thự.

Với mức giá đất tăng từ 3-4 lần, cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng cũng tăng theo, buộc chủ đất và nhà đầu tư phải nâng giá giao dịch để bảo toàn lợi nhuận. Điều này có thể làm gia tăng xu hướng tìm kiếm sản phẩm bất động sản ở khu vực ngoại ô với mức giá dễ chịu hơn.

Ở góc độ doanh nghiệp, chi phí đầu tư leo thang khiến các chủ đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng hơn khi triển khai dự án tại khu trung tâm. Thay vào đó, họ có thể chuyển hướng sang phát triển các dự án ở vùng ven Hà Nội hoặc các địa phương lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, và Vĩnh Phúc, nơi chi phí đất đai vẫn còn thấp hơn đáng kể.

PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá (Bộ Tài chính), nhận định rằng bảng giá này sẽ đẩy giá nhà đất khu vực trung tâm tăng cao, nhất là các dự án nhà liền thổ như nhà phố hay biệt thự

Theo Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới sẽ làm giá nhà tăng thêm 15-20% do tiền sử dụng đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí, tăng mạnh. Chẳng hạn, tại một dự án thấp tầng ở huyện Mê Linh, tỷ trọng tiền sử dụng đất trong giá bán đã tăng từ 15% lên 33% sau khi áp dụng bảng giá mới.

Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, mặt bằng giá đất nền tại vùng ven Hà Nội sẽ chưa tăng ngay, mà có thể cần từ 6-12 tháng để phản ánh rõ tác động của bảng giá mới. Hiện tại, sản phẩm đất nền trên thị trường vẫn khá dồi dào, trong khi thanh khoản còn thấp hơn so với giai đoạn trước đại dịch. Mặc dù giá đất nền trong 9 tháng đầu năm nay đã tăng 10-15% so với cùng kỳ, nhưng vẫn thấp hơn so với đỉnh điểm hai năm trước.

Ông Quang dự đoán, đà tăng giá sẽ diễn ra theo thứ tự: đầu tiên là đất nền, tiếp theo là nhà liền thổ và đất dự án. Phân khúc chung cư có thể ít bị ảnh hưởng hơn do giá đã tăng liên tục trong năm qua. Trong bối cảnh cơ chế quản lý ngày càng minh bạch và các thay đổi lớn từ bảng giá đất mới, thị trường bất động sản đang đứng trước giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ với sự điều chỉnh của từng phân khúc.